平屋1500万円は売れ筋の帯｜28坪3LDKで組む中身

平屋を1500万円で建てる。この金額を調べている方は、たぶん一度もっと安い数字も見ていて、そのうえでここに落ち着いたんじゃないかと思います。

建築費は上がったままです。国土交通省が公表している建設工事費デフレーターを見ると、住宅建築の指数は数年前から高い水準で推移しています。木材価格が跳ね上がったウッドショックの混乱は落ち着きましたが、値段が元に戻ったわけではありません。

円安と原油高も乗ってきます。輸入している建材や設備の値上がりが続いていて、物価高騰の話が住宅の見積書にまで届いている状態です。数年前の実例をそのまま信じると、実際の数字とずれます。

その中で1500万円という帯は、平屋の本体価格でいちばん例が多いところです。ちょうど中堅の工務店の標準的な着地点にあたるんですよね。

この記事は、4人家族で平屋を建てたい方に向けて書いています。子育て世帯で、これから土地か建物を決める段階の方に読んでほしい内容です。

僕は40代後半、共働きで子どもが2人います。築20年台の戸建てに住んでいて、建て替えるなら平屋にしたいと考えました。建築の資格は持っていません。ただの施主として2年調べただけです。

3社から提案をもらったとき、真ん中の会社がちょうどこの金額でした。いちばん安い提案より300万円高くて、いちばん高い提案より400万円安い。最終的にどこを選んだかより、なぜ真ん中に集まるのかが分かったのが収穫でした^^

平屋の総額は敷地条件で変わります。あなたの土地の条件で作った平屋プランを無料で取り寄せられます。

1500万円が平屋のいちばんの売れ筋帯

なぜこの金額に例が集まるのか。理由がはっきりあります。

僕が3社に同じ条件で頼んだとき、返ってきた本体価格は1250万円、1520万円、1890万円でした。真ん中の1520万円が、いちばん説明が具体的だったんですよね。

この章では、この帯に何が集まっているのかを整理します。ここが分かると、上下の提案を読むときの基準ができます。

坪単価と広さの目安

坪単価55万円で27坪、60万円で25坪、50万円なら30坪。これがこの価格帯の広さの目安です。

坪単価は会社の価格帯で決まります。規格プランを主力にしている会社なら45万円から55万円、地域の工務店が自由設計で組むと60万円から70万円、大手ハウスメーカーになると80万円を超えてきます。

1500万円という枠だと、規格プランなら30坪近くまで届き、自由設計なら25坪前後になります。どちらを取るかで、家の性格が変わります。

ここで気をつけたいのが、坪単価の定義です。本体工事費を延床面積で割る会社と、施工面積で割る会社があります。施工面積にはポーチや玄関の土間、場合によっては小屋裏収納まで入ることがあるので、分母が大きくなって坪単価は安く見えます。

広告に出ている坪単価は、たいてい最も安い仕様で計算されています。標準プランのいちばん下のグレードで、オプションを何も付けない状態の数字です。実際に打ち合わせを進めると、そこから足していくことになります。

だから会社をまたいで比べるときは、坪単価ではなく総額でそろえてください。「この条件で、住み始めるまでに必要な金額の合計を出してください」と頼む。それで初めて横に並べられる数字になります。

中堅工務店の標準的な着地点

この帯を主戦場にしているのが、地域の工務店と中堅のビルダーです。

年間の施工棟数が数十棟から百棟ほど。展示場を持たないか、持っていても1か所か2か所。広告費も大手ほどかけていないので、そのぶん価格に乗る分が小さくなります。

そのかわり、設計と施工の質は会社ごとに幅があります。年間何棟建てているか、専属の大工がいるか、現場監督は何現場を掛け持ちしているか。ここは金額に出てこない部分ですが、仕上がりに直結します。

地域に根ざしている会社なら、その土地の気候や地盤の傾向を知っています。雪の多い地域、風の強い地域、地盤の弱い地域。それぞれに合った設計を持っているんですよね。

逆に、施工エリアが限られるという制約もあります。会社から車で1時間以内、といった条件を設けている会社が多くあります。土地を決める前に、その地域が対応範囲かを確認しておいてください。

アフターの体制も聞いておきたいところです。何年目に点検があるか、その費用はいくらか、緊急のときの連絡先はどこか。地域の会社なら駆けつけが早いという利点もあります。

安い帯にあった制約が外れる

いちばん大きいのが、ここです。

1000万円台前半だと、土地あり・20坪前後・規格プランという条件がそろわないと成立しません。選べる項目もかなり限られます。

1500万円まで来ると、この制約がほぼ外れます。広さも仕様も、選ぶ余地が出てくるんですよね。

具体的には、間取りを自分たちに合わせられる、断熱の仕様を上げられる、収納を必要なだけ取れる、水回りのグレードを選べる。この4つが同時に成立します。

削る前提の計画から、選ぶ計画に変わるのがこの帯です。

打ち合わせの雰囲気も変わります。「これは予算的に難しいです」と言われる回数が減って、「AとBのどちらにしますか？」という話が増えます。ここは実際に体験して、けっこう違うなと思った部分です^^

もうひとつ、この帯から土地の選択肢も広がります。安い帯だと「この予算なら土地はここまで」という制約が強く出ますが、1500万円なら建物の予算に余裕があるぶん、土地に回せる幅も出てきます。

土地と建物の配分を自分で決められるようになる、と言い換えてもいいと思います。利便性を取るか、広さを取るか。その判断ができる位置に立てるんですよね。

設備も断熱も標準以上を選べる

仕様の話をもう少し具体的にします。

キッチン、浴室、洗面、トイレ。この4か所を中位グレードにすると、標準から80万円から120万円ほど上がります。1500万円の枠なら、この選択ができます。

断熱についても同じです。窓を樹脂サッシの複層ガラスにして、断熱材の厚みを増す。27坪でおよそ60万円から100万円。これも枠の中に入ります。

ただし、両方をフルに上げると予算を超えます。優先順位を決めることになるんですよね。

僕の考えでは、断熱を先に選ぶべきだと思っています。設備は10年後や15年後に入れ替えられますが、断熱材は壁の中と床下と天井裏に入るので、あとから足そうとすると内装を剥がすことになります。

水回りは、毎日触るところだけ上げるという手もあります。キッチンの水栓と浴室のシャワーヘッドは、住み始めてからでも交換できます。天板の素材や浴槽の断熱性能は替えにくいので、そこだけ上げておく。この組み方なら、予算を抑えながら満足度を確保できます。

この帯を基準にすると上下が読める

最後に、この帯を知っておく意味です。

1500万円という基準を持っていると、他の提案の意味が分かるようになります。

1200万円の提案が来たら、どこを削ってその金額にしているのかを聞ける。広さなのか、仕様なのか、設計の自由度なのか。1900万円の提案が来たら、その400万円が何に対する対価なのかを聞ける。

基準がないと、この質問ができません。安い提案が単に安く見え、高い提案が単に高く見えるだけになります。

行動経済学にアンカリングという言葉があります。最初に見た数字が基準になって、そのあとの判断が引きずられる現象です。僕も最初に「坪70万円くらい」と言われて、その数字が頭に残り続けました。

複数の数字を同時に並べると、この偏りが弱まります。3社くらいの提案を横に置いて、真ん中がどこかを見る。それだけで判断の精度が上がるんですよね^^

並べ方としては、紙に3列書くのが早いです。縦に「坪数」「本体価格」「総額」「断熱等級」「耐震等級」「標準の窓」と項目を並べて、横に3社を置く。

埋めていくと、金額の差がどこから来ているのかが見えてきます。坪数が同じで金額が違うなら仕様の差、仕様が同じで金額が違うなら会社の経費構造の差。だいたいこの2つに分かれます。

この表がそのまま次の打ち合わせの資料になります。「A社は等級6が標準ですが、御社は等級5ですよね。上げるといくらですか？」と聞けるようになる。かなり具体的な相談になります。

もうひとつ、この帯を知っておくと営業の方との会話も楽になります。「相場は1500万円あたりだと理解しています」と伝えると、そこを前提にした説明が返ってくるからです。

何も知らない状態で話を聞くと、提示された数字をそのまま受け取ることになります。基準をひとつ持っているだけで、聞ける質問の数が増えるんですよね^^

この記事の残りでは、この帯で何ができるのかを具体的に見ていきます。広さ、間取り、設計の方式、断熱、そして総額。順番に並べていきます。

28坪で組む3LDKの中身

ここからは中身の話です。この広さで、どんな暮らしができるのか？

28坪は畳にしておよそ56畳。数字だけだとピンとこないので、部屋の配分から見ていきます。

LDK20畳と個室3つが成立する

28坪の配分を具体的に出してみます。

28坪は約92平方メートル。ここから水回りに約14平方メートル、玄関と廊下に約10平方メートルを使うと、居室に回せるのは68平方メートルほどです。

68平方メートルは約41畳。LDK20畳、主寝室8畳、洋室6畳、洋室6畳で40畳。ちょうど収まります。

これで3LDKが成立します。4人家族なら、夫婦の寝室と子ども部屋2つという構成です。

LDK20畳あれば、ダイニングテーブルとソファを置いても通路に余裕が残ります。

家具のサイズは、今使っているものを測っておくと確実です。ソファ、ダイニングテーブル、テレビ台。この3つを図面に書き込んでみると、通れる幅が残るかどうかが分かります。

平屋の場合、LDKを広く取ると家全体が明るくなります。真ん中に大きな空間があると、そこから各部屋に光が回るからです。この効果は2階建てより大きく出ます。

収納をまとまった形で取れる

この広さから、収納を専用の部屋として取れるようになります。

ファミリークローゼットを2畳から3畳。ここに家族全員の衣類をまとめると、各部屋のクローゼットが要らなくなります。そのぶん居室を広く使えるんですよね。

洗面の隣に置くのがおすすめです。洗濯物をたたんでそのまましまえるので、動線が一気に短くなります。平屋は洗濯が1階で完結するので、この配置ができると毎日の手間がはっきり減ります。

パントリーも取れます。1畳から1.5畳あれば、食品のストックと調理器具がまとまります。キッチンの背面をすっきりさせられるので、見た目にも効きます。

収納の量を決めるときは、今の家の持ち物を測るのがいちばん確実です。押し入れ何間ぶん、クローゼット何メートル。数字にして伝えると、提案の精度が上がります。

「収納は多めで」とだけ伝えると、各社が思う多めが返ってきます。基準がないので、比べようがないんですよね^^;

水回りをまとめて動線を短くする

キッチン、浴室、洗面、トイレ。この4つの配置が、暮らしやすさを決めます。

近い場所に集めると、給排水の配管が短くて済みます。工事の手間が減るので、そのぶん金額も下がります。

そして家事の動線が短くなります。料理をしながら洗濯機を回す、お風呂の準備をする。この移動が数歩で済むかどうかで、毎日の負担が変わります。

理想的な並びは、キッチンから洗面へ、洗面から浴室へ、洗面の隣に物干しスペース、その隣にファミリークローゼット。この5つが一直線に並ぶと、洗濯がほぼ移動なしで完結します。

28坪あれば、この配置が現実的に組めます。25坪だと少し無理があり、30坪ならもっと余裕が出る。ちょうど境目にある広さなんですよね。

点検のしやすさも上がります。配管が一か所に集まっていれば、床下点検口を1つ設けるだけで確認できます。20年後30年後に更新するときも、範囲が狭いぶん工事が軽く済みます。

玄関に土間収納を取る

もうひとつ、この広さから取れるようになるのが土間収納です。

1畳から2畳。ここに靴、傘、外で使う道具、子どもの外遊びの物を置きます。玄関がすっきりするので、来客のときにも慌てません。

ベビーカーや自転車を入れる方もいます。屋外に置くと傷むものなので、屋内に置き場があると助かるんですよね。

平屋の場合、玄関から各部屋への動線が短いので、土間収納の使い勝手がとくに良くなります。帰ってきて荷物を置いて、手を洗って、リビングへ。この流れが数歩で済みます。

コートを掛ける場所も、ここに作っておくと便利です。上着をリビングまで持ち込まなくて済むので、ソファに服が積まれる状態を防げます^^

4人家族が現実的に暮らせる広さ

この価格帯を選ぶ方でいちばん多いのが、子育て世帯です。

4人家族で平屋。この組み合わせが成立するのが、だいたい27坪から30坪あたりなんですよね。ここより小さいと窮屈になり、大きくすると予算が上がります。

子ども部屋を2つ取れる

28坪なら、6畳の子ども部屋を2つ確保できます。

6畳あれば、ベッド、机、収納を置いても動けます。8畳にすると余裕は出ますが、そのぶんLDKか主寝室が狭くなります。

実際のところ、子どもが自分の部屋にいる時間は思ったより短いという話をよく聞きます。小学生のうちはリビングで過ごすことが多く、部屋を使い始めるのは中学生あたりから。

それなら、子ども部屋を6畳にしてLDKを広く取るほうが、家族の時間が長くなります。この配分は家庭ごとの考え方が出る部分です。

迷ったら、今の家で子どもがどこにいる時間が長いかを見てみてください。それが答えに近いと思います。

子ども部屋の収納は、造り付けにしないほうが融通が利きます。ハンガーパイプと棚だけ用意しておいて、あとは家具で調整する。成長に合わせて変えられます。

机の位置も、コンセントの数で決まってしまいます。壁の2面にコンセントを付けておくと、あとから配置を変えられます。数千円の差なので、多めに入れておくのがおすすめです^^

子どもの様子が分かる配置

子育て世帯が平屋を選ぶ理由として、よく聞くのがこれです。

LDKを中心に部屋を配置すると、家のどこにいても気配が伝わります。2階に子どもがこもってしまう心配がない、という声も多く聞きました。

キッチンからの見通しも作れます。料理をしながら子どもの様子が見える配置にしておくと、目が届きます。

玄関からの動線も考えておきたいところです。子ども部屋に行くのにLDKを通る配置にしておくと、帰ってきたときに必ず顔を合わせます。

逆に、思春期になるとそれを窮屈に感じることもあります。ここは家庭ごとの方針が出る部分なので、家族で話しておくといいと思います^^

折衷案としてよく使われるのが、子ども部屋を家の奥に置きつつ、LDKを必ず通る動線にする配置です。部屋そのものは独立させて、行き来だけ家族の空間を通す形になります。

平屋はワンフロアなので、こういう調整がしやすい形です。2階建てだと階段の位置で動線が決まってしまいますが、平屋は配置の自由度が高いんですよね。

音は配置で調整できる

平屋で気にする方が多いのが、音です。

2階建てだと上下で音が伝わりますが、平屋は同じ階に全部あるので、隣の部屋の音が聞こえやすくなります。

ただ、これは配置で解ける部分でもあります。寝室と子ども部屋のあいだに収納やトイレを挟む、水回りを寝室から離す。この2つで、かなり変わります。

壁の中に吸音材を入れる方法もあります。1部屋あたり数万円で、生活音がだいぶ和らぎます。子どもが楽器を練習するといった事情があるなら、検討する価値があります。

逆に平屋のいいところは、上下の音がないことです。2階の足音が下に響く、という悩みがありません。子どもが走り回っても、下の階に気を使う必要がないんですよね。

図面をもらったら、部屋の並びを見て「ここに音が伝わりませんか？」と聞いてみてください。設計の方が配置を調整してくれることがあります。

成長に合わせて変えられる形にする

子どもが2人なら、10年後20年後には部屋の使い方が変わっています。

独立したあとの部屋をどう使うか。書斎にする、趣味の部屋にする、来客用にする。あるいは夫婦それぞれの部屋にする。

そのときに使いやすい形にしておくと、長く暮らせます。具体的には、コンセントを多めに入れておく、引き戸にして開け放てるようにしておく。どれも建てるときなら数万円です。

子どもが小さいうちは、2部屋を1つにして広く使うという方法もあります。将来の壁の位置に下地を入れておいて、必要になったら仕切る。準備は10万円前後で済みます。

逆に、今の使い方に合わせすぎると、変化に対応しにくくなります。造り付けの家具をたくさん入れると、あとから配置を変えられません。造作は本当に必要な場所だけに絞ると、あとの自由度が残ります。

複数社の提案が並ぶと、その金額が相場の中でどこにあるのかが見えてきます。

自由設計と規格プランのどちらを選ぶか？

1500万円まで来ると、選択肢が2つに分かれます。

規格プランで広さを取るか、自由設計で間取りを合わせるか。ここは好みの問題でもあり、暮らし方の問題でもあります。

自由設計だと広さが2坪から3坪減る

一から間取りを作る方式だと、設計に時間がかかります。

打ち合わせの回数が増え、図面を何度も引き直し、使う部材も一軒ごとに違う。この手間がそのまま金額に乗ります。

目安として、同じ広さでも坪単価が10万円ほど上がります。1500万円という枠で計算すると、規格プランなら28坪、自由設計なら25坪から26坪。2坪から3坪の差です。

2坪は4畳ぶん。子ども部屋を1つ諦める、あるいはLDKを4畳狭くする。そういう選択になります。

設計料の扱いも会社によって違います。本体工事費に含んでいる会社と、別途で計上する会社があります。別途の場合は工事費の3%から5%ほどが目安なので、見積書に項目があるかを確認してください。

もうひとつ、自由設計には図面をどこまで描いてもらえるかという違いもあります。ラフプランだけの会社もあれば、詳細な図面まで無料で作る会社もあります。

契約前にどこまで進めてもらえるかを聞いておくと、比較の材料がそろいます。図面が具体的なほど、金額の精度も上がるんですよね。

形をシンプルに保てば抑えられる

ただ、自由設計でも坪単価を抑える方法はあります。

四角い総平屋にする、屋根を片流れか切妻にする、窓の数を絞る、水回りをまとめる。この4つを守ると、施工の手間がかなり下がります。

凹凸のある形にすると、同じ延床でも1割前後の差が出ます。

つまり「自由設計だから高い」のではなく、「複雑な形だから高い」んですよね。形をシンプルに保ったまま、間取りだけ自由にする。この組み方なら、規格プランに近い金額で収まることがあります。

屋根の形も効きます。片流れがいちばん単純で、切妻がその次。寄棟や入母屋になると板金の加工が増えます。平屋は屋根の面積が広いので、この差が2階建てより大きく出ます。

相談するときは、この方針を先に伝えてください。「形はシンプルで構わないので、間取りを合わせたい」と言うと、そこに合わせた提案が返ってきます。

打ち合わせの回数と期間

金額以外の違いもあります。

規格プランなら、打ち合わせは3回から5回で決まります。図面がすでにあるので、選ぶことが中心になるからです。

自由設計だと10回を超えることも珍しくありません。土地の調査から始まって、ラフプラン、修正、詳細図面、仕様の打ち合わせ。半年から1年かかります。

共働きだと、この時間の確保がけっこう大変です。土日のたびに打ち合わせが入る時期があるので、そこは覚悟しておいてください^^;

ただ、その時間そのものが楽しいという方も多くいます。図面を見ながら家族で話す時間は、あとから振り返るといい思い出になるようです。ここは価値観の問題かなと思います。

期間の目安も書いておきます。規格プランなら契約から着工まで2か月から3か月、自由設計だと4か月から6か月。着工から完成までは、どちらも4か月から6か月です。

子どもの入学に合わせたい、今の賃貸の更新に合わせたいといった希望があるなら、ここから逆算してください。逆算すると、いつ動き出せばいいかが具体的になります。

中間の方式がいちばん選びやすい

実際にいちばん多いのが、この方式です。

規格プランをベースにして、一部だけ変更する。壁を1枚動かす、収納の位置を変える、窓を1か所増やす。こういう調整なら、価格を大きく動かさずにできます。

変更できる項目としては、間仕切りの位置、収納の扉の向き、窓の大きさと数、コンセントの位置と数。このあたりは追加費用が小さいので、受けてくれる会社が多いです。

逆に難しいのが、水回りの位置を動かすことです。配管の経路が変わるので、金額がまとまって上がります。ここを動かしたいなら、最初からそういうプランを選ぶほうが早いです。

変更の範囲は会社によって違うので、最初に「どこまで変えられますか？」と聞いてください。一覧を見せてもらえることが多いです。完全な自由と完全な規格のあいだに、けっこう幅があるんですよね。

高気密高断熱をここで入れておく

この記事でいちばん伝えたいのが、この章です。

1500万円という枠なら、断熱の仕様を最初から上げておけます。そして、ここは建てるときにしか決められない部分なんですよね。

僕が担当の方に「予算に余裕があったら何をしますか？」と聞いたとき、即答で「断熱です」と返ってきました。理由を聞いて、なるほどと思いました。

あとから足せない部分だから

断熱材は、壁の中と床下と天井裏に入ります。気密の施工も同じ場所です。

住み始めてから性能を上げようとすると、内装を剥がすことになります。工事の規模が大きく、住みながらでは現実的ではありません。

設備なら10年後や15年後に入れ替えられます。壁紙も床材も、住みながら替えられます。ところが壁の中だけは違うんですよね。

耐震も同じです。構造そのものに関わるので、建てるときにしか決められません。平屋はもともと重心が低く、地震のときに建物にかかる力が2階建てより小さくなります。木造でも耐震等級3を取ることは十分に可能で、追加費用は数十万円から100万円程度が目安です。

だから予算配分を考えるときは、あとから替えられないものを先に確保する。この順番で決めると、10年後20年後に効いてきます。

窓の仕様がいちばん効く

断熱性能への影響がいちばん大きいのは、窓です。

アルミサッシと樹脂サッシでは、熱の伝わり方がまるで違います。ガラスも単板・複層・トリプルで性能が変わります。

壁の断熱材を厚くするより、窓を変えるほうが体感の差が出るんですよね。熱の出入りの多くが開口部から起きているからです。

費用は、樹脂サッシの複層ガラスにして28坪でおよそ40万円から70万円。トリプルガラスまで進めると、そこから20万円から40万円が加わります。

平屋は窓の数が多くなりやすい形です。真ん中の部屋に光を届けるために、開口部を増やすことになるからです。だから窓の仕様が総額に効きやすい面もあります。

逆に言えば、ここに投資する効果も大きくなります。同じ金額を使うなら、まず窓から。これが順番かなと思います。

窓の選び方にもコツがあります。全部を高性能にするより、大きな窓から優先して替えるほうが効率がいいんですよね。面積が広いところほど熱の出入りが多いからです。

南面の大きな掃き出し窓、北面の窓。この2つを先に高性能にして、小さな窓は標準のまま。この組み方なら、費用を抑えながら性能を確保できます。

平屋は断熱の効果が大きく出る

もうひとつ、平屋固有の事情があります。

同じ延床面積なら、平屋は2階建てより屋根と床の面積が広くなります。30坪なら、屋根も基礎も倍の面積です。

屋根からは夏の日射が入り、冬は熱が逃げます。床からも同じことが起きます。つまり外気に触れる面積が広いぶん、断熱の効き方が大きく変わるんですよね。

逆に言えば、断熱をしっかりやった平屋は、冷暖房の効率がとてもよくなります。ワンフロアなので空気が回りやすく、エアコン1台で家全体をまかなえることもあります。

この設計をするには、気密の施工が丁寧である必要があります。隙間が多いと空気が回らないからです。「気密測定はやっていますか？」と聞くと、その会社の姿勢が分かります。

気密測定とは、実際に建てた家にどれくらい隙間があるかを測る検査です。C値という数字で表され、小さいほど隙間が少ないことを意味します。

やっている会社は、数字を公開していることが多くあります。全棟で測っているのか、モデルハウスだけなのか。ここまで聞くと、その会社が性能にどれくらい本気かが分かります^^

光熱費と制度の両方で戻る

初期費用は上がりますが、戻ってくる分もあります。

ひとつが光熱費です。冷暖房の効率が上がるので、年間で3万円から5万円ほど下がることがあります。20年で60万円から100万円。初期費用とほぼ並びます。

もうひとつが制度です。省エネ性能の高い住宅には、国の補助制度があります。2026年時点では、省エネ基準を上回る性能の住宅に対する支援が続いています。

住宅ローン控除も、住宅の省エネ性能によって対象になる借入限度額が変わります。性能の高い住宅ほど限度額が大きくなる仕組みです。

補助制度は着工前の申請が条件になっているものがほとんどです。

使うつもりなら、見積もりの段階で会社に伝えてください。登録された事業者でないと申請できない制度もあります。「この補助金に対応していますか？」と最初に聞くだけで、候補の絞り方が変わります。

自治体が独自に用意している支援もあります。国の制度と併用できることも多いので、市区町村の名前と「住宅 補助金」で検索してみてください^^

ZEHと太陽光まで進めるか

断熱の先には、ZEHという考え方があります。

断熱と省エネ設備と創エネを組み合わせて、年間のエネルギー収支をおおむねゼロにする住宅です。太陽光パネルを載せることが前提になります。

28坪の平屋なら、5kWから6kWほど載せられて費用は100万円台。平屋は屋根が広く、しかも一面に取れるので、2階建てより発電の条件がよくなります。

1500万円という枠だと、ここまで入れるのは難しいかもしれません。ただ、屋根の向きと形だけ太陽光を載せられる形にしておくという手はあります。準備しておけば、あとから載せられます。

ZEHビルダーとして登録している会社でなければ申請できない制度もあるので、検討しているなら最初の問い合わせで聞いておいてください。

土地込みだと総額はいくらになるか？

ここまで本体価格の話をしてきました。実際に必要な総額を出しておきます。

本体1500万円と言われても、住み始めるまでに必要な金額はもっと大きくなります。ここを見込んでおかないと、あとで足が出るんですよね。

土地ありなら総額2100万円前後

数字を並べてみます。

これが土地を持っている場合の総額です。年収でいうと500万円から600万円の帯、月々の返済は9万円から11万円ほど。

地盤改良は調査するまで金額が確定しないので、予備費として100万円ほど見込んでおくと安心です。平屋は建築面積が広いぶん、改良する範囲も広くなります。

諸費用のうち、カーテンと照明とエアコンで合わせて100万円前後かかります。平屋はLDKが広く取れるぶん、エアコンの能力も大きいものが要ります。忘れやすい項目なので、最初から枠に入れておいてください。

外構についても、150万円という数字は最小限の内容です。駐車場の土間コンクリート、玄関までのアプローチ、機能門柱。ここまでで150万円ほど。

フェンスを回す、カーポートを付ける、庭を作る。これらを足すと250万円から300万円になります。住み始めてから少しずつ整えるという進め方でもかまいませんが、駐車場の舗装だけは先にやっておいてください。

必要な敷地と地価の影響

28坪の平屋を建てるとき、必要な土地はおよそ60坪です。

建築面積28坪に対して、駐車場2台分で15坪、アプローチと庭で12坪、隣地との離隔で5坪。足すと60坪になります。

この60坪を買う場合、地価によって金額が大きく動きます。坪15万円なら900万円、坪25万円なら1500万円、坪40万円なら2400万円。

平屋は広い土地が要るぶん、地価の安い地域を選ぶ効果が2階建てより大きく出ます。

通勤時間と地価は、たいていの地域で反比例します。どこまで譲れるかを家族で決めておくと、土地探しの条件が絞れます。

60坪以上の売地は、市街地では出てくる数が減ります。分譲地は40坪から50坪で区画されていることが多いためです。郊外まで範囲を広げると、候補が一気に増えます。

探すときは市区町村まで絞って条件を伝えてください。県名だけだと範囲が広すぎて、返ってくる情報がぼやけます。「〇〇市の南部、または隣の〇〇町」くらいまで書くと、具体的な区画の情報が返ってくることがあります。

土地から購入すると3000万円台

先ほどの2100万円に土地代を足すと、総額は3000万円から4500万円になります。

坪20万円の地域で60坪なら1200万円。総額3300万円です。年収でいうと600万円から700万円の帯、月々の返済は11万円から13万円ほど。

土地から買う場合、資金の流れも変わります。土地の決済が先で建物の完成が後になるため、つなぎ融資という仕組みを使うことが多くなります。手数料と利息で20万円から50万円ほど見ておいてください。

金融機関によっては分割実行という方式を用意していて、その場合はつなぎ融資が不要になります。土地から買う予定があるなら、最初に確認しておくと数十万円変わります。

土地の手付金も現金で用意することになります。土地価格の5%から10%が目安なので、1200万円の土地なら60万円から120万円。融資が実行される前に必要になるお金です。

いつ、いくら出すのかを一覧にしてもらってください。契約時・着工時・上棟時・引き渡し時の4回に分かれるのが一般的です。表があると、資金の準備がしやすくなります。

建ぺい率と用途地域を確認する

土地を選ぶときは、面積と価格だけでなく制限も見てください。

建ぺい率60%の土地なら、60坪の敷地に建てられるのは36坪まで。50%なら30坪までです。28坪なら50%の土地でも収まりますが、駐車場と庭の配置に工夫が要ります。

平屋は建築面積がそのまま延床になるので、この制限を直接受けます。2階建てなら影響は半分で済みますが、平屋には逃げ場がありません。

用途地域も見ておきたいところです。第一種低層住居専用地域では、外壁を境界から1メートルまたは1.5メートル後退させる規定がある場合があります。この規定があると、建てられる範囲がさらに狭くなります。

土地の販売資料には、建ぺい率・容積率・用途地域が必ず書かれています。読み方が分からなくても、そのまま住宅会社に渡せば判断してもらえます。契約の前に一度見てもらうと安心です^^

2000万円まで上げると、何が変わるのか

最後に、上の帯との差を書いておきます。1500万円で足りるのか、もう少し上げるべきか。判断の材料になればと思います。

広さが3坪から5坪増える

坪単価55万円なら、500万円で9坪増やせる計算になります。

ただ、実際には仕様も上げることになるので、3坪から5坪というのが現実的なところです。28坪が32坪から33坪になります。

4坪は8畳ぶん。子ども部屋をもう1つ足す、LDKを24畳に広げる、和室を1室加える。どれも選べます。

4人家族なら、28坪でも十分に暮らせます。5人家族や二世帯を考えるなら、この差が効いてきます。

広さを増やすときは、どこに足すかも考えどころです。LDKに足すと家族の時間が広がり、収納に足すと日々の片付けが楽になり、個室に足すとそれぞれの居場所ができます。

僕なら収納とLDKに半分ずつという配分にすると思います。収納が足りない家は、そのうち居室に物があふれてくるんですよね^^;

それから、平屋の場合は土地も要ります。4坪増やすには敷地も8坪ほど広くなるので、土地から購入するならそこも計算に入れてください。

仕様を全体的に上げられる

500万円あると、削る判断が要らなくなります。

断熱も水回りも、両方を上げられる。収納も造作も入れられる。1500万円だと優先順位を決める必要がありましたが、その作業がなくなります。

ただ、これは同時に「決める基準がなくなる」ということでもあります。予算に余裕があると、積み上げ式でどんどん増えていくんですよね^^;

だから枠を決めておくことが、この帯でもやはり大事になります。「本体は2000万円まで」と紙に書いて、打ち合わせに持っていく。それだけで判断が変わります。

上げるときの順番も決めておくと迷いません。断熱を最優先、次に収納、そのあとに水回り、最後に内装。この順で足していくと、暮らしへの効き方が大きい順になります。

逆に、いちばん最後に回していいのが内装の意匠です。壁紙の柄、建具の色、照明のデザイン。どれも住みながら替えられますし、慣れると気にならなくなる部分でもあります。

大手ハウスメーカーが視野に入る

2000万円という金額は、大手ハウスメーカーの入口にもあたります。

坪単価80万円で25坪、90万円で22坪。広さは絞ることになりますが、選択肢としては入ってきます。

大手には、保証やアフターの体制、実験に基づいた構造の裏付け、全国どこでも同じ品質という強みがあります。そのぶん広告費と展示場の維持費が価格に乗っています。

どちらが正解ということはありません。ただ、比べてみる価値はあると思います。同じ2000万円で、地域の工務店なら33坪、大手なら25坪。この差をどう見るかという話になります。

比べるときは、標準仕様をそろえた見積もりを出してもらってください。窓のサッシとガラス、断熱材の種類と厚み、キッチンと浴室のグレード、床材、屋根材、外壁材。この7つをそろえるだけで、比較の精度がかなり上がります。

そろえた結果、価格差が縮まることもあります。逆に、そろえても差が残るなら、そこには保証や施工の体制といった別の理由があります。その理由を聞けば、金額の意味が見えてきます^^

月々の返済で判断する

上げるかどうかの判断は、月々で見るのがいちばん分かりやすいです。

500万円を35年、金利1.5%で借りると、月々の返済は1万5000円ほど増えます。年間で18万円です。

この1万5000円を、暮らしの中でどう感じるか。無理なく出せるなら上げていいですし、きついと感じるなら1500万円で組む。それだけの話なんですよね。

住宅金融支援機構が公表しているフラット35利用者調査を見ると、実際に建てた方の返済負担率の分布が確認できます。年収に対する返済額の割合が20%から25%に収まっていれば、暮らしに余白が残ります。

大事なのは、借りられる額ではなく返せる額で決めることです。金融機関が示す上限は年収の5倍から6倍ですが、そこには生活費が入っていません。自分で線を引いておくと、あとが楽になります。

まとめ：1500万円の平屋は、4人家族の標準になる帯

1500万円という金額に例が集まるのには理由があります。坪単価55万円で27坪、60万円で25坪。ちょうど中堅の工務店や地域のビルダーが標準的に扱っている価格帯にあたるからです。安い帯にあった「土地あり・20坪前後・規格プラン」という制約がほぼ外れて、広さも仕様も選べるようになる。削る前提の計画から、選ぶ計画に変わるのがこの帯なんですよね。

僕が3社に同じ条件で頼んだとき、返ってきた本体価格は1250万円、1520万円、1890万円でした。真ん中の1520万円が、いちばん説明が具体的だった。担当の方に「予算に余裕があったら何をしますか？」と聞いたら、即答で「断熱です」と返ってきたのも印象に残っています。設備は10年後に入れ替えられるけれど、壁の中は建てるときにしか触れない。この順番が分かってから、優先順位で迷わなくなりました。

まだどこにも相談していない段階なら、今がいちばん動きやすいときです。一社だけで決めなくて大丈夫です。

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