平屋28坪3LDKの費用｜30坪に届かない2坪を削って子育て中の予算に収めたいとき

ノブです。今回は28坪の平屋の話です。

住宅金融支援機構の【フラット35】公式サイトに出ている2026年9月の最頻金利は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下で年3.46%でした。

この金利で35年、元利均等で借りたとして僕が計算すると、100万円あたりの返済は月におよそ4,110円です。

小さく見える数字。

でも、借りる額が300万円違えば月に1万2千円ほど、35年の合計では500万円を超える差になるんですよね。僕はこの計算をしてから、図面の2坪を眺める目が変わりました^^;

この記事は、30坪の平屋で見積もりを取ってみて、28坪に下げようか迷っている子育て中の方に向けて書いています。

我が家も最初の図面は30坪3LDKで、妻と2人で「あと2坪、どこかで削れない？」と話したのが始まりでした。

LDKを狭くするのか、子ども部屋を小さくするのか、収納を減らすのか、廊下をなくすのか、どこを削っても家族の誰かの居場所が少しずつ狭くなる気がして、その晩は結論が出ませんでした（笑）

ここからは、28坪3LDKの費用を月々の返済に直して読んだうえで、30坪に届かない2坪をどこで削るのか、廊下ゼロの間取り、4.5畳の子ども部屋、暗くならない窓の取り方までを順に見ていきます。

2坪をどこで削るかは、自分たちの条件で作った平屋プランを見ると決めやすくなります。

平屋28坪3LDKの費用を、借りる額と月々の返済から置く

最初に、28坪という広さと、2坪を削ったときに動くお金の大きさを、ざっくり数字で置いておきます。

我が家が30坪の見積書を受け取った日、表紙の合計を見た妻が、これを35年で返すと月いくらになるのかと聞いてきました。僕はその場で答えられず、スマホの電卓を叩きながら、金額の桁を2回まちがえたんです^^;

総額の数字は、月々の返済に直すと急に自分の家計の話になります。この章では、その直し方から始めます。

28坪は約92.6㎡、30坪より4畳ぶんほど小さい

28坪を㎡に直すと、約92.6㎡です。

30坪は約99.2㎡なので、差は約6.6㎡。

不動産の広告で使う1畳1.62㎡で割ると、4畳ほどになります。

4畳というと、子ども部屋にするには少し狭くて、納戸にするには少し広い、そんな中途半端な大きさなんですよね。4人掛けのダイニングテーブルと椅子を置いて、そのまわりを人が通れるくらいの広さです。

28坪3LDKを考えるということは、30坪3LDKの図面から4畳ぶんの床を、どこかで手放すということです。

部屋の数は変えません。

LDKと個室3つ、それに水回りと玄関と収納は、30坪のときと同じだけ要ります。だから、どれか1つを丸ごと消すのではなく、あちこちを少しずつ詰めて4畳を集めてくることになります。

平屋は延床面積と建物が地面を覆う面積がほぼ同じなので、延床が4畳小さくなると、基礎と屋根もそのぶん小さくなります。

この4畳をどこから持ってくるかで、我が家では家族の話し合いが3回ありました。

その話し合いの中身は2章に回して、先にこの4畳がお金にするといくらぶんなのかを見ていきます。

2坪ぶんの床は、土地付注文住宅の平均で割ると約224万円

4畳の床がいくらぶんなのかを、公的な数字でざっくり見ておきます。

住宅金融支援機構が2026年7月に公表した2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の建設費の平均が3,737.6万円、住宅面積の平均が110.3㎡でした。

1㎡あたりに直すと、約33.9万円。

1㎡あたり約33.9万円を2坪の約6.6㎡に掛けると、約224万円になります。

同じ単価を28坪の約92.6㎡に掛ければ、建物だけで約3,137万円です。

ただしこの平均は、平屋も2階建ても一緒に集計した数字で、地域も会社もばらばらです。平屋は同じ延床でも基礎と屋根が大きくなるので、1㎡あたりはこの数字より上に出やすいと考えておきます。

僕が見た見積もりも、この計算とはぴったり合いませんでした。

それでも、2坪が200万円台の話なのか、50万円の話なのかを先に知っておくだけで、打ち合わせでの迷い方が変わりました。

2坪を削るかどうかは、200万円前後のお金を家のどこに置くかの判断だと思って話を始めると、家族の意見がまとまりやすくなります。

自分の地域の本当の数字は、見積書でしか分かりません。

100万円の差は、35年の返済で月4,110円ほど

冒頭で出した年3.46%で、借りる額ごとの月々の返済を計算してみました。

35年、元利均等、ボーナス払いなしの単純な計算です。

200万円の差で、月に8,200円ほど。

35年間の返済の合計にすると、約345万円の差になります。

先ほどの2坪ぶんの約224万円を借りずに済むなら、月々の返済はおよそ9,200円軽くなる計算です。

子どもの習い事なら1つぶん。

実際の金利は、借りる金融機関や団体信用生命保険の付け方で変わりますし、固定か変動かでも返済の形はまったく違ってきます。ここで出した金額はあくまで比べるための物差しで、借りるときの本当の返済額は、金融機関の試算で確かめてください。

金利は月ごとに見直されるので、図面を頼んだ月と、実際に借りる月の金利が同じとは限りません。

2坪の話が、急に家計の話に変わった瞬間でした。

付帯工事と諸費用は、2坪減らしても同じだけ残る

では2坪削れば、224万円がまるごと浮くのかというと、そうはなりません。

見積書の中には、面積で動く行と、面積ではほとんど動かない行があるからです。

面積で動くのは、基礎、屋根、外壁、床、天井、内装の仕上げといった、建物の大きさに合わせて材料と手間が増えていく行。

動かないのは、キッチンや浴室の設備、給排水の引き込み、確認申請、登記やローンの手数料のような行です。28坪でも30坪でも、キッチンは1台、浴室は1つ、申請は1回なので、延床を小さくしても金額はほとんど変わりません。

2坪を削って下がるのは、見積書のうち面積で動く行の2坪ぶんだけ。

面積では動かない行まで含めた全体の金額は、付帯工事と諸費用まで入れて平屋の総額を数える手順に書きました。

だから28坪の見積もりは、30坪の見積もりから2坪ぶんの割合で下がるわけではなく、それより少し小さい下がり方になります。

僕の場合、下がった金額の多くは基礎と屋根の行に集まっていました。

削る場所しだいで、この下がり方も変わります。

次の章では、その削る場所を1つずつ見ていきます。

30坪に届かない2坪を、LDKと個室と収納のどこで削るか？

削る候補は、大きく分けて4つあります。

LDK、個室、収納、それに廊下です。僕の家では、妻はLDKだけは削りたくない、上の子は自分の部屋が狭くなるのは困る、下の子はよく分かっていなくて兄と同じ広さならいい、という状態でした（笑）

廊下は次の章に回して、ここでは残りの3つを、削ったときに暮らしの何が変わるかで比べます。

LDKを18畳から16畳にすると、ソファの置き方が変わる

2坪、4畳ぶんをLDKだけで引き受けると、18畳のLDKは14畳になります。

4人家族には窮屈です。

現実的なのは、LDKで2畳、ほかで2畳という分け方でした。

LDKが18畳から16畳になると、キッチンとダイニングの広さはほとんど変わらず、削られるのはリビングの側です。3人掛けのソファとテレビボードを向かい合わせに置くと、間のラグの上を人が横切る幅がぎりぎりになる、というのが僕の図面で起きたことでした。

LDKを2畳削るときは、ソファを置くかどうかを先に決めると、16畳で足りるかどうかが見えてきます。

ソファを置かずに、ラグとクッションで座る家なら、16畳でもかなり広く感じます。

子どもが小さいうちは床で遊ぶ時間が長いので、むしろそのほうが使いやすかったりします^^

逆に、LDKで宿題をさせたい家は、ダイニングテーブルのまわりを削らないほうがいいです。

我が家のテーブルは幅135cmで、4人が椅子を引いて座るには、テーブルのまわりに60cmほどの余白が要りました。

削るのはリビング側、残すのはダイニング側。

子ども部屋を6畳から4.5畳にすると、2部屋で3畳浮く

次は個室です。

30坪3LDKの図面では、主寝室が6畳から8畳、子ども部屋が6畳ずつ、という組み合わせをよく見ました。

子ども部屋を2つとも6畳から4.5畳にすると、それだけで3畳、削りたい4畳のうち4分の3がまかなえます。

残りの1畳を収納で少し詰めれば、28坪に収まる計算です。

4.5畳で本当に足りるのかは、4つ目の章で家具の寸法を当てはめて確かめます。

ここで先に書いておきたいのは、子ども部屋は使う期間が限られている部屋だということ。

小学生のうちはリビングで過ごす時間が長く、個室にこもるのは中学生から高校生の6年ほど、というのが僕のまわりの家庭の実感でした。大学や就職で家を出れば、その部屋は物置か、帰省したときの寝室になっていきます。

使う年数が短い部屋ほど、広さを削っても暮らしへの響き方が小さくなります。

反対に、主寝室は夫婦が30年、40年と使う部屋です。

僕は主寝室を6畳から削る案も一度考えましたが、ダブルベッドを置くと着替える場所がなくなったので、やめました^^;

収納は、数を減らすより奥行きを浅くする

3つ目の候補は収納です。

30坪の図面では、各部屋のクローゼットに加えて、玄関の土間収納、パントリー、廊下の物入れと、収納が家じゅうに散らばっていることが多かったです。

収納を削るときに効いたと感じたのは、数を減らすことより、奥行きを浅くすることでした。

押し入れと同じ奥行き90cmほどの収納を、幅1間ぶん、約1.8mつくると、床はおよそ1畳使います。

同じ幅で奥行きを45cmにすれば、床は半畳。

衣類や日用品は奥行き45cmあれば収まる物が多く、奥行きを半分にすれば、同じ幅の収納でも床を半畳ずつ家に返せます。奥にしまった物が取り出せない、ということも減りました。

布団や季節の家電のように奥行きのある物だけを、1か所の深い収納にまとめる。

それ以外は、壁に沿った浅い棚にする。

この組み合わせで、図面の収納を2か所、奥行き45cmに変えてもらったら、床が合わせて1畳ほど戻ってきました。

押し入れの奥に何が入っているか分からない、とずっと言っていた妻が、いちばん喜んだ変更です^^

浅い棚は扉を付けずに、布のカーテンで隠す形にすると、建具の金額も少し抑えられました。

3つを混ぜて、4畳を少しずつ集める

3つの候補を並べると、どれか1つで4畳を削るより、少しずつ集めたほうが暮らしの変化は小さく済みます。

我が家で最後に落ち着いたのは、こんな配分でした。

合わせて4畳。

LDKには手を付けずに済みました。

ただ、これは我が家の答えで、家族によって答えは変わります。

削る順番は、家族が1日に長くいる場所から遠い順、つまり使う時間が短い場所から決めていくと、話し合いがこじれにくくなります。

在宅で仕事をする人がいる家なら、個室は削れないけれど、LDKは2畳小さくてもいい、という答えになることもあります。

子どもがまだ1人だけの家なら、子ども部屋を最初は1部屋にしておいて、将来2つに仕切る形もあります。

紙に4畳ぶんのマスを描いて、家族それぞれがどこから何畳出せるかを書き込んでいくと、思っていたより早く埋まりました（笑）

埋まらなかったら、そのときは30坪に戻す話をすればいいだけです。

廊下ゼロと回遊動線で、通るだけの床をなくす

4つ目の候補、廊下です。

30坪の図面を見直すと、玄関から個室へ、LDKから洗面所へと、家の中にはただ通るためだけの床が意外なほど残っていました。そこを部屋の中に取り込んでしまう間取りが、28坪3LDKではよく出てきます。

通路をなくすと床は浮きますが、そのぶん気を配る場所が別のところに増えます。

個室のドアをLDKに向けると、家具を置ける壁が減る

廊下をなくす形でいちばん多かったのは、LDKを家の真ん中に置いて、その壁に個室のドアを直接付ける形でした。

LDKが廊下を兼ねるので、通るためだけの床がほぼなくなります。

28坪3LDKで廊下を1坪減らせると、子ども部屋や収納から削る量を、そのぶん少なくできます。

見落としやすいのは壁のほう。

LDKの壁に個室のドアが3枚、洗面所への入口が1つ、玄関からの入口が1つ付くと、テレビボードやソファや本棚を背にして置ける壁が、驚くほど短くなるんです。僕の図面では、テレビを置ける壁が南の窓の横の1面しか残っていませんでした。

廊下をなくす図面では、延床の数字より先に、LDKの中で家具を背にできる壁が何m残っているかを測ります。

ドアを引き戸にすると、扉が壁に沿って動くので、ドアの前に家具を置けない範囲が狭くなります。

ただ、引き戸は扉が引き込まれる側の壁に、スイッチやコンセントを付けにくくなります。

図面に家具を描き込んでもらうときは、ドアの開く範囲と、引き戸が引き込まれる範囲も一緒に描いてもらいました^^

家具の置き場所が決まらない図面は、住む前から模様替えに悩む図面です。

キッチンと洗面所をつなぐ一周は、入口が2つになる

28坪の図面で回遊動線と書かれていたのは、キッチンから洗面所を抜けて、またLDKに戻ってこられる短い一周のことでした。

洗濯機のある洗面所から、干す場所、しまう場所までが一筆書きでつながると、洗濯のたびの往復が減ります。

共働きで朝に洗濯機を回す家だと、この一周がずいぶん効きました。

回遊動線を入れると、洗面所の入口が2つになるので、そのぶん扉と枠が1組増えます。

入口が2つあるということは、壁が2か所で切れるということでもあります。

洗面台の前や洗濯機の横に、タオルや洗剤を置く棚をつくれる壁が減るんですよね。

28坪の図面は一周の距離が短いぶん、この壁の減り方がはっきり出ました。

だから僕は、回遊を家じゅうに広げるより、キッチンと洗面所の間の1か所だけにしぼった図面を選びました。一周が2つも3つもある図面は見ていて楽しいのですが、住むための床より、通るための床が増えていく形でもあったからです。

廊下を消した床を、また通路に戻していては意味がありません。

廊下がないと、個室とLDKの音の距離が近くなる

廊下は、音を遠ざける役目も持っていました。

LDKのテレビの音、夜遅くに帰ってきた人がキッチンで立てる物音、朝早く起きた人の足音。廊下を挟んでいれば扉が2枚あった場所に、廊下ゼロの間取りでは扉が1枚しかありません。

子どもが小さいうちは、寝かしつけた部屋のすぐ外でテレビを見ることになります。

個室とLDKの間に、クローゼットや収納を挟んで配置すると、壁が厚くなって音が伝わりにくくなります。

個室のドアを、テレビの正面に付けない。

それだけでもずいぶん違いました。

引き戸は開き戸より隙間ができやすいので、寝室だけは開き戸にしておく、という選び方もあります。

間仕切りの壁の中に吸音材を入れるかどうかは、見積書で聞いておくと、金額と効き目の両方が分かります。

「この壁の中に、吸音材は入っていますか？」と一言。

僕は最初、音のことはまったく頭になくて、担当の方に言われて初めて気づきました^^;

夫婦の寝室とLDKが壁1枚で接する図面は、夜にどちらかがテレビを見る家なら、配置を入れ替えてもらうのが早いです。

玄関から奥が見通せないように、入口の位置をずらす

廊下をなくしたときに、もう1つ出てくるのが、玄関からの見え方です。

玄関の扉を開けるとLDKが見えて、その奥に個室のドアが開いている。来客や宅配の方に、子ども部屋の中まで見えてしまう図面も実際にありました。

玄関からLDKに入る位置を少し横にずらして、まっすぐ奥が見通せないようにすると、廊下をつくらずに視線だけを切れます。

玄関の横に土間収納をつくって、その壁を目隠しに使う図面もありました。

収納と目隠しを1枚の壁で兼ねるので、28坪の中でも無理なく入ります。

個室のドアは、LDKの中でもキッチンから見える位置に付けておくと、子どもが帰ってきて部屋に入るところが、料理をしながら分かります。

子育て中の家では、ここを気にする方が多いと思います。

玄関から丸見えにならないことと、キッチンから見えること。

両方を満たせる位置は、図面の上だと意外なほど限られていて、僕が見た3社の図面でも、両方がそろっていたのは1社だけでした。

家族4人の1日の動きを、図面の上で指でなぞってみるのがいちばん早いです（笑）

LDKのエアコン1台で、個室まで空気は回るのか？

廊下がない間取りは、家じゅうの空気がLDKを中心につながっています。

個室のドアを開けておけば、LDKのエアコンの空気が個室まで回りやすい形です。

ただ、4.5畳の子ども部屋にドア1枚ぶんの開口から空気を届けるのは、真夏や真冬には正直むずかしいところがありました。

個室にもエアコンを付けるつもりなら、室外機を置く場所と専用のコンセントを、建てる前の図面に入れておきます。

あとから付けると、壁に穴を開ける位置や室外機の置き場所で悩むことになります。

平屋は室外機を建物のまわりの地面に置くので、隣の家との間の通路が狭いと、置けない面が出てきます。

断熱の性能が高い家ほど、1台で回せる範囲が広がる、と担当の方からは説明を受けました。

ドアの上に欄間のような開口を付けて、閉めていても空気が通るようにする図面もあります。

廊下ゼロは、床を浮かせるための工夫であると同時に、家の中の空気の通り道をどう描くかという話でもあったんです。

その通り道の先にあるのが、次の章の4.5畳です。

同じ28坪3LDKでも会社によって間取りの提案は変わるので、複数社の平屋プランを並べて比べられます。

子ども部屋4.5畳は、ベッドと机の置き方で決める

2章で、子ども部屋を6畳から4.5畳にすると3畳浮く、と書きました。

図面の4.5畳を見た上の子の第一声は、狭っ、でした（笑）

そこで、4.5畳で何ができて何ができないのかを、家にある家具の寸法で確かめてみました。

4.5畳は約7.3㎡、シングルベッドと机が向かい合う広さ

4.5畳を1畳1.62㎡で計算すると、約7.3㎡です。

910mmのマス目で割り付ける図面だと、4.5畳の部屋は、柱の中心から中心までが約2.73m四方になります。

壁の厚みを引くと、家具を置ける内側は1辺が2.6mほど。

ここにベッドを置きます。

我が家で使っていたシングルベッドは幅97cm、長さ195cmで、これを壁に沿って置くと、残りの床の幅は1.6mほどでした。そこに奥行き60cmの学習机を向かいの壁に付けても、間に1mほどの床が残る計算です。

4.5畳でも、ベッドと机を向かい合う壁に分けて置くと、間に1mほどの床が残って椅子を引いて座れます。

本棚を置くなら、ベッドの足元側の壁。

クローゼットを部屋の中につくると、この1辺2.6mのうち60cmほどが扉と奥行きに取られてしまうので、ベッドか机のどちらかが入りにくくなりました。

ドアの位置も効きます。

部屋の角にドアを付けると、壁が長く残って家具を置きやすく、壁の真ん中に付けると、左右の壁がどちらも中途半端な長さになりました。

上の子も、家具の大きさに切った紙を床に置いてみてからは、狭っ、とは言わなくなりました^^

クローゼットを部屋の外に出すと、4.5畳がまるごと使える

前の見出しで書いたとおり、4.5畳の中にクローゼットを入れると、家具の置き場が苦しくなります。

そこで出てくるのが、家族の服をまとめてしまう場所を、個室とは別に1か所つくる形です。

子ども部屋2つぶんのクローゼットを外に出して1か所にまとめると、4.5畳の中は寝る場所と机だけで済みます。

まとめる場所は、洗面所の近く。

3章で書いた回遊動線とつなげると、洗って、干して、しまうまでが一続きになります。

各部屋にクローゼットをつくると扉が部屋の数だけ要りますが、1か所にまとめれば扉は1つで済むので、建具の数も減ります。

ただ、思春期の子どもは、自分の服を家族と同じ場所に置くのを嫌がることがあります。

我が家では、上の子が中学生になったときに、部屋の中に置けるハンガーラックを1台足しました。

ベッドの上の壁に、奥行きの浅い棚を1段付けておくのも手です。

まとめた収納の広さは、4人家族で2畳前後の図面が多く、この2畳は2章の4畳とは別に、個室から外に出したクローゼットの面積を集めてつくる形でした。

2部屋のあいだの壁は、あとから立てられるように頼んでおく

子ども部屋を4.5畳で2つ並べるなら、その間の壁の扱いを先に決めておきます。

子どもが小さいうちは、2部屋をつなげて9畳の遊び場にする。

大きくなったら壁で仕切って、1人1部屋にする。

この使い方をしたいなら、最初は壁を立てずに、ドアと窓とコンセントとスイッチだけを2部屋ぶん用意しておく形があります。天井と床に仕切りの壁を固定するための下地を入れておけば、あとから大工さんに頼んで壁を1枚立てるだけで2部屋になります。

最初から壁を立てない場合も、ドアと窓と照明とエアコン用のコンセントは2部屋ぶん先に付けておかないと、仕切ったあとに片方の部屋だけ暗い、暑い、ということが起こります。

可動式の収納家具で仕切る方法もあります。

音は伝わりやすいのですが、工事なしで仕切れるのは気が楽です。

家具で仕切るなら、天井までの高さがある家具を選ばないと、上の隙間から光も声も抜けていきます。

僕の家は、結局最初から壁を立てました^^;

兄弟げんかの声が、図面の段階から想像できたので。

子どもが家を出たあとの4.5畳は、書斎か納戸に変わる

4.5畳の子ども部屋を使うのは、長く見ても十数年。

そのあとは、夫婦2人の家に4.5畳の部屋が2つ残ります。

6畳が2つ残るより、4.5畳が2つ残るほうが、掃除する床も、冷暖房をかける空気も少なくて済むんですよね。

在宅で仕事をするなら、4.5畳はちょうどいい書斎の広さです。

机と本棚と椅子が入って、扉を閉めれば会議の声も外に出にくい。

もう1部屋は、季節の物や子どもの思い出の品をしまう納戸にするか、帰省した子どもが泊まる部屋にします。

子ども部屋を4.5畳にしておくと、使わなくなったときに余る広さも小さく済み、28坪の家全体を夫婦2人の暮らしに合わせやすくなります。

大人の部屋として使うなら、窓の高さを机に合わせておくと便利です。

子ども向けに低い位置に窓を付けると、あとで机を置いたときに窓の前がふさがってしまうことがあって、僕が見た図面にも、腰より低い窓の前にしか机を置けない4.5畳がありました。

20年先の自分たちの部屋として、窓の高さだけ見ておきます。

コンパクトでも暗くならない窓の取り方

28坪の平屋で、家族がいちばん心配していたのが暗さでした。

部屋を小さくして、廊下をなくして、LDKを真ん中に置く。そうすると家の真ん中あたりに外の壁に面していない場所ができて、昼でも照明を付けたくなるのでは、と妻が図面を見ながら言ったんです。

窓の数を増やせば明るくはなりますが、窓は1つずつ金額が付きます。

居室の窓は、床面積の7分の1が原則

窓の大きさには、法律で決まっている下限があります。

建築基準法では、住宅の居室に床面積に対して一定の割合以上の採光に有効な窓を設けるよう決められていて、国土交通省の令和4年改正建築基準法の解説ページでは、この割合を原則7分の1以上としつつ、一定の条件のもとで10分の1以上まで緩和すると説明されています。

緩和の条件の1つが、照明設備で床に50ルクス以上の明るさを確保することです。

4.5畳の子ども部屋、約7.3㎡に当てはめてみます。

4.5畳の子ども部屋なら、採光に有効な窓の下限は原則で約1.04㎡、10分の1の緩和を使っても約0.73㎡です。

ただし、この面積は窓の大きさそのものではありません。

隣の建物との距離や窓の位置によって、採光に有効な面積は割り引いて数えることになっていて、隣家が近い面の窓ほど小さく数えられます。

下限を満たしているかどうかは、設計する側が確かめてくれます。

施主として見ておきたいのは、下限ではなく、その窓で昼に照明なしで過ごせるかどうかのほうでした。

数字の上では足りていても、北側の4.5畳は暗く感じることがあります。

長方形の奥行きを浅くすると、南の光が北の部屋まで届く

28坪前後の平屋を長方形で建てるとき、同じくらいの面積でも、東西に長い形と正方形に近い形があります。

910mmのマス目の上で、2つの形を比べてみました。

奥行きの差は、約1.8m。

南の窓から北の壁までの距離が約1.8m短い形にすると、LDKの奥や北側の個室まで、南からの光が届きやすくなります。

ただし、東西に長い形は、敷地にも東西の長さが要ります。

12.74mの建物に、隣との間の通路を両側に1mずつ足すと、敷地の間口は15m近く必要です。

間口の狭い土地では、正方形に近い形しか入らないこともあります。

その場合は、南北の真ん中にLDKを置いて、北側の個室には東か西の窓も付けて、2方向から光を入れる形にしてもらいました。

土地がまだ決まっていないなら、建物の形から先に聞くのが早いです。

子ども部屋とLDKの間に、室内窓で光を分けてもらう

廊下がない間取りだと、LDKと個室が壁1枚で接しています。

その壁に、ガラスの室内窓を付ける図面がありました。

LDKの大きな窓から入った光を、室内窓を通して個室へ分けてもらう形です。北側の子ども部屋でも、昼間はLDKの明るさがそのまま入ってきます。

室内窓は、外壁に付ける窓と違って雨仕舞いや外の断熱を考えなくていいぶん、外の窓を1つ増やすより工事の数を抑えやすいと説明を受けました。

気になるのは、音と視線です。

3章で書いた音の話とぶつかるので、室内窓は開かないはめ殺しにして、型ガラスやすりガラスで中が見えないようにする図面が多かったです。

カーテンやブラインドを付けられる枠かどうかも、先に聞いておきます。

子どもが大きくなってから、部屋の中を見られたくないと言い出したときの逃げ道になります^^;

天井に近い高い位置に横長で付けると、視線は合わずに光だけが通ります。

僕の家では、北側になる上の子の部屋に1つだけ付けることにしました。

隣の家が近い面は、地窓と型ガラスで視線を切る

28坪の平屋は2階建てより広い敷地が要るとはいえ、住宅地では隣の家との距離が2mもないことがよくあります。

隣の家の窓とこちらの窓が向かい合うと、せっかくの窓も、カーテンを開けられません。

隣家に向いた面は、床に近い位置の地窓にすると、目の高さの視線がぶつからずに光と風を入れられます。

地窓は足元に光が落ちるので、部屋の奥行きが広く見えます。

寝室に使う図面が多め。

型ガラスは、光は通すけれど、向こうの形がぼやけて見えないガラスのことです。

洗面所やトイレの窓に使われることが多いのですが、隣家に向いた個室の窓に使うと、カーテンを閉めっぱなしにせずに済みます。

窓の位置を決めるときは、敷地を見に行ったときに隣の家の窓の位置を写真に撮っておくと、打ち合わせでとても役に立ちました。

図面の上だけでは、隣の窓がどこにあるかは分かりません。

敷地で5分、スマホで撮るだけです（笑）

窓は数を増やすより、大きさと位置で効かせる

暗くならないように窓を足していくと、見積書の窓の行はすぐに長くなります。

窓1つには、サッシとガラスに加えて、網戸、カーテンレール、防犯のためのシャッターや面格子、それに外壁の雨仕舞いの手間が付いてきます。窓が多い家ほど壁を切る場所も増えて、断熱の弱いところが増えていくことにもなります。

28坪3LDKでは、窓の数を増やすより、LDKの南の窓を大きくしてほかの部屋へ光を分ける形のほうが、金額と明るさの釣り合いを取りやすくなります。

小さな窓をたくさん並べるのと、大きな窓を1つ付けるのとでは、同じくらいの明るさでも工事の数が違います。

一方で、大きな窓は夏の日差しも多く入れます。

平屋は軒を深く出しやすいので、南の大きな窓の上に軒を出して、夏の高い日差しをさえぎる図面がよく出てきました。

窓は、見積書の中で数量が書かれている行の1つです。

図面を比べるときは、窓の数と、いちばん大きい窓の幅を、会社ごとに1行ずつ書き出しておくと違いが見えます。

妻が心配していた暗さは、窓の数ではなく、LDKの窓の幅で片付きました^^

予算を抑えたい子育て世帯が、先に残しておくもの

ここまで、削る話ばかりしてきました。

28坪に下げる理由は、ほとんどの家で予算です。ただ、削ることばかり考えていると、あとから足しにくいものまで一緒に削ってしまいそうになります。僕も一度、断熱の等級を下げる案に丸を付けかけました^^;

この章では、我が家が削らずに残したものを書きます。

設備はあとから替えられるが、窓と断熱は替えにくい

食洗機、浴室の乾燥機、キッチンの天板のグレード。

こうした設備は、10年、15年たって壊れたときに、そのときの新しい物へ入れ替えられます。

窓のサッシや、壁と天井の中の断熱材は、そうはいきません。

建ててから替えにくい窓と断熱にお金を残し、あとから替えられる設備のグレードで調整すると、予算の中で削る順番がはっきりします。

平屋は2階建てより屋根と床の面積が大きく、家の外に接している面が広い形です。

そのぶん、屋根と床の断熱の効き方が、毎日の暮らしに出やすくなります。

補助金の中には、省エネの性能が高い家ほど対象になりやすいものもあります。2026年の制度の中身は、平屋で使えるみらいエコ住宅2026事業と自治体の上乗せ額にまとめました。

設備は、標準のまま始めて大丈夫です。

僕の家では、食洗機をあとから付けられるように、キッチンの下の配管と電源だけを先に用意してもらいました。

子どもの成長で要るものは、コンセントと下地だけ先に

子どもが大きくなると、家に要る物が変わっていきます。

勉強机のスタンド、ゲーム機、スマホの充電、部屋に置く小さなテレビ。どれもコンセントを使う物で、4.5畳の子ども部屋にコンセントが2か所しかないと、延長コードが床を這うことになります。

コンセントや壁の中の下地は、建てるときなら1か所ずつの小さな工事ですが、あとから足すと壁を開ける工事になります。

下地というのは、壁に棚やカーテンレールや手すりをねじで留めるために、壁の中に入れておく板のことです。

子ども部屋の壁に棚を付けたくなったとき、下地がないと、ねじが効きません。

僕が先に入れてもらったのは、子ども部屋の机を置く壁の下地と、ベッドの頭の近くのコンセントでした。

金額にすると、見積書の中では小さな行です。

10年後の自分たちが助かる行。

何を置くかまで決まっていなくても、机の位置とベッドの位置だけは図面に描いておくと、コンセントの場所が自然に決まります。

4章で紙の家具を床に置いたときの位置を、そのまま図面に写しました。

洗濯物を干す場所は、LDKの窓の前にしない

平屋には、2階のベランダがありません。

洗濯物を外に干すなら庭かウッドデッキ、中に干すなら室内のどこか、ということになります。

4人家族の洗濯物は、子どもが部活を始めると一気に増えます。

28坪の図面では干す場所がはっきり決まっていないことが多く、結果としてLDKの南の窓の前に物干しが並ぶ、というのが我が家の最初の想像図でした（笑）

干す場所を先に決めておかないと、家でいちばん明るいLDKの窓の前が、毎日の洗濯物でふさがります。

3章の回遊とつなげた洗面所の近くに、1畳ほどの室内干しの場所を取る図面がありました。

天井に物干しの金具を付けて、除湿機を置くためのコンセントを1つ。

外に干すなら、洗面所から出られる掃き出し窓の先に、屋根の付いたテラスを少しだけ。

1畳の室内干しをつくるなら、それもどこかの床から出すことになります。

2章の配分を決めるとき、この1畳を入れ忘れないように、紙のマスの横に書き足しておきました。

削る場所が決まってから、借りる額を決める

1章で、100万円の差は35年の返済で月4,110円ほど、と書きました。

2坪を削る話を始めた頃の僕は、この月々の数字を先に決めてから、図面を合わせようとしていました。

順番が逆でした。

何を削って何を残すかが決まると見積もりの金額が出て、そこで初めて、借りる額と月々の返済が具体的になります。

月いくらなら払えるのかは、今の家賃と、子どもの教育費がこれから増えていく時期を並べて考えます。

下の子が大学に入る年に、返済がまだ20年残っている。

そういう重なりが、表にすると見えてきます。

予算の上限を先に決めるのは大事ですが、それは借りる額の上限であって、図面の広さの上限ではありませんでした。

金利の数字は毎月変わるので、借りる月の金利は、住宅金融支援機構の公式サイトでもう一度確かめておきます。

削り方を決める、見積もりを取る、借りる額を決める。この順番にしてから、家族の話し合いがずいぶん短くなりました^^

一括見積りの要望欄に、削る場所と残す場所を書く

最後は、ここまで決めたことを、複数の会社に渡す段階です。

僕が最初に一括見積りで条件を入れたとき、延床の欄に28坪、間取りの欄に3LDK、とだけ書いて送りました。届いた図面はLDKが大きい案、子ども部屋が6畳の案、廊下がしっかりある案とばらばらで、どこの2坪を削った図面なのかが読めなかったんです。

2回目は、書き方を変えました。

28坪3LDKとだけ書くと、会社ごとの標準の図面が届く

延床と間取りだけの条件は、会社から見ると、自由に描いていいという意味になります。

だから、その会社がよく建てている28坪3LDKの図面が届きます。

会社の得意な形が分かるので、それはそれで参考になります。

でも、3社の図面を横に並べても、金額の差がどこから来ているのかは分かりませんでした。

28坪3LDKの図面を比べたいなら、削る場所と残す場所を要望の欄に書いて、どの会社にも同じ条件を渡します。

条件をそろえてから複数社の見積もりを並べる流れは、平屋の相見積もりを同じ条件で並べる手順に書いています。

要望の欄は、長く書いてかまいません。

長く書くほど、届く図面が自分たちの暮らしに近づいてきます。会社の側も、何を大事にしている家族なのかが分かると提案の軸が決まりやすい、と話していました。

僕は2回目、要望の欄に400字くらい書きました（笑）

削る順番と、削らない場所を先に書く

2回目に書いた要望は、こんな形です。

削ってよい場所と削りたくない場所を並べて書くと、会社ごとの図面が同じ方向を向いて届くので、残りの違いを比べやすくなりました。

書いてみると、家族の中でまだ決まっていないことも見えてきます。

我が家では、室内干しの1畳を入れるかどうかで、もう一度話し合いになりました^^;

決まっていないことは、決まっていないと書いておけば大丈夫です。

「LDKを削るか子ども部屋を削るか迷っているので、両方の案を見たい」と書いたら、2案を出してくれた会社もありました。

2案を並べると、自分たちがどちらに傾いているのかが、図面を見た瞬間の家族の顔で分かります。

届いた図面は、壁の長さと窓の幅と4.5畳の内寸で並べる

条件をそろえて頼んだら、届いた図面を同じ物差しで見ます。

僕が使った物差しは3つ。

1つ目は、LDKの中で家具を背にできる壁の長さです。3章で書いた、ドアの数で削られていく壁のことで、図面の上で定規を当てて、会社ごとに何mあるかを書き出しました。

2つ目は、いちばん大きい窓の幅。

3つ目は子ども部屋の内側の寸法で、同じ4.5畳でも柱や窓の位置によって、ベッドを置ける壁の長さが違っていました。

延床と金額の2つだけで比べず、壁の長さ・窓の幅・子ども部屋の内寸を並べると、同じ28坪3LDKでも暮らし方の違いが数字で見えます。

金額の差がこの3つで説明できるなら、その差に払う値打ちがあるかどうかを、家族で決められます。

説明できない差が残ったら、そこだけを担当の方に聞きます。

「この図面とこの図面で、ここの金額が違うのはなぜですか？」と。

ものさし1本と付箋があれば足ります^^

同じ会社に30坪の案も1枚頼むと、2坪の金額が分かる

最後に、僕がやってよかったと思っていることを1つ書きます。

気になった会社に、28坪の図面と一緒に、同じ条件で30坪にした図面も1枚出してもらいました。

同じ会社・同じ仕様で28坪と30坪の見積もりを並べると、その会社にとっての2坪の金額が、ほかの違いを混ぜずに分かります。

1章で出した約224万円は、全国の平均から出した目安でした。

実際に並べた2枚の差は、それとは違う数字でした。

差が思っていたより小さければ、30坪に戻す選択肢も出てきます。差が大きければ、28坪に削る理由がはっきりします。どちらになっても、家族が納得して決めるための材料になりました。

その差を1章の計算に当てはめれば、月々の返済で何円ぶんになるのかも、その場で出せます。

30坪の案は手間がかかるので、無理にとは言わずに頼むのがいいと思います。

2枚の図面を並べた晩、上の子が、4.5畳でいいよ、と先に言ってくれて、少しだけ泣きそうになりました^^;

まとめ：28坪3LDKは、削る順番を先に決める

平屋28坪3LDKの費用は、30坪3LDKから4畳ぶんの床を手放したときに、どの行がどれだけ動くかとして読むと位置がつかめます。土地付注文住宅の平均を1㎡あたりに直すと約33.9万円で、2坪ぶんは約224万円、2026年9月の【フラット35】の最頻金利年3.46%なら月々9,200円ほどの差です。ただ設備や申請は2坪減らしても残るので、面積で動く行と動かない行を分けたうえで、LDK、子ども部屋、収納、廊下のどこから4畳を集めるかを家族で決めておくと、見積書の読み方が変わります。

我が家の4畳は、LDKを18畳のまま残して、子ども部屋の3畳と収納の1畳から集めました。図面の4.5畳を見て、狭っ、と言った上の子が、紙の家具を床に並べたあとには何も言わなくなり、30坪の案と並べた晩には、4.5畳でいいよ、と自分から言ってくれたんです。削った2坪は、家族のそれぞれが少しずつ差し出した広さで、だからこそ誰も損をした気がしない家になりました。

まずは紙に4畳ぶんのマスを描いて、家族でどこから何畳出せるかを書き込んでみてください。そのマスがそのまま、複数の会社に渡す要望の欄の中身になります。

一社だけで決めなくて大丈夫で、削る順番を書いた同じ条件のまま、複数社の平屋プランを無料で取り寄せられます。