平屋と2階建ての費用はどっちが安いか｜同じ延床30坪で見積書を並べたとき

ノブです。平屋で建てるか、2階建てにするかを2年かけて調べました。

最初に引っかかったのが、この言い方でした。

「平屋は割高ですよ」

どの会社でも言われます。ところが、何がどれだけ割高なのかを数字で説明してくれた担当者は、最初の3社では1人もいませんでした。

土地の話も重なります。

国土交通省が令和8年3月に公表した令和8年地価公示では、全国平均の住宅地が5年連続で上昇し、上昇幅は前年と同じでした。平屋は2階建てより広い敷地が要るので、土地の値段が上がると、その影響を面積のぶんだけ強く受けます。

つまり、建物だけを見て比べると答えを外します。

この記事では、建てるときに払う金額だけに絞って並べます。毎月の光熱費や毎年の税金は、建てたあとの話なので、ここでは入口だけにとどめました。

上がる部分、下がる部分、土地の部分。この3つに分けると、どっちが安いのかが自分の条件で出せます。

自分の土地の条件で作った平屋のプランは、無料で取り寄せられます。

平屋と2階建ての費用は、どっちが安いのか？

最初に、結論の形を置いておきます。

この質問には、条件を決めないと答えが出ません。決めずに答えると「平屋は割高」という、どこでも聞く一般論に戻ってしまいます。

僕が3社目の担当者に言われた一言が、そこから抜ける入口でした。「その平屋、何坪で考えていますか？」と聞かれたんです。坪数が決まっていないのに高い安いを議論していたことに、そこで気づきました。

だから、条件から先に決めます。

建物だけを見るか、敷地まで入れるかで答えが反対になる

比べる範囲をどこまで広げるかで、結論が変わります。

建物の工事費だけを並べるなら、同じ延床では平屋のほうが上がります。これは屋根と基礎の面積が増えるからで、条件を変えても向きは動きません。

ところが、土地を買うところから始める場合は話が別でした。

平屋は1階だけで必要な床を確保するので、建物が載る面積が2階建ての倍になります。その面積を収める敷地も広く要るので、土地の値段が高い地域ほど、そこに乗る金額が大きくなりました。

逆に、すでに土地がある建て替えなら、土地の欄は両方とも0円です。

土地を買う人は建物と土地を足して、土地がある人は建物だけで比べます。この線引きを先にやらないと、他人の答えを借りることになります。

僕の場合は、実家の敷地に建てる前提でした。

だから土地の欄は空のままで、建物だけを見ればよかったわけです。ところが、ネットで読んでいた記事の多くは土地から買う人向けに書かれていて、そのまま読むと自分の条件に合わない結論になっていました。

ここで1回止まります。

自分がどちらの立場なのかを、紙の上に書いてから進めました。

上がる項目と下がる項目は、それぞれ数えられる

平屋にすると上がる項目は、大きく3つでした。

下がる項目は4つです。

7項目です。

この7つを1枚の紙に書いて、見積書から数字を拾って埋めていくと、自分の条件での差額が出ます。会社に聞くときも、この7項目を渡したほうが早く進みました。

「平屋はいくら高いですか？」ではなく、「この7項目はそれぞれいくら違いますか？」と聞きます。

後者なら、担当者も見積もりの根拠を出せます。

7項目のうち、上の3つは数量で説明が付きます。図面が決まった時点で面積が決まるので、担当者の感覚が入る余地がありません。一方で、下の4つは設計の中身によって動きました。階段の形も、2階に何を置くかも、案ごとに違うからです。

だから、下の4つは案とセットで聞きます。

「この2階建ての案では、2階に何が付いていますか？」と確かめてから、平屋の案と引き算しました。トイレが1つなのか2つなのかで、数十万円は動きます。

7項目の表は、途中で書き換わります。

打ち合わせで間取りが変わるたびに数字が動くので、僕は1枚の紙を上書きしながら使っていました。最後に残った数字が、そのまま自分の条件での差額になります。

同じ坪数で比べるという前提を、疑うところから

比較の前提として、よく「同じ延床30坪で」と置かれます。

公平に見えますが、ここに落とし穴がありました。

2階建ての30坪には、階段とその周りのホールが含まれています。上り口と下り口の両方が要るので、1階と2階を合わせて2坪から3坪ほどが通路に取られる計算です。

平屋には、その通路がありません。

つまり、同じ30坪でも実際に使える床は平屋のほうが広くなります。逆に言えば、2階建ての30坪と同じ暮らしをするなら、平屋は27坪から28坪で足りることがありました。

同じ延床で比べると平屋が不利に出て、同じ暮らしで比べると差が縮みます。

どちらが正しいということではありません。

両方を出してもらいます。

「30坪の平屋」と「同じ暮らしができる坪数の平屋」の2案を頼むと、割高に見えていた金額が、思っていたほど開いていないことに気づく場面がありました。

答えを出す前に、決めておきたい3つの条件

ここまでを踏まえて、先に決めるのはこの3つでした。

3つ目が抜けやすいです。

断熱の等級、窓の種類、外壁と屋根の材料。この水準がそろっていない2案を並べても、出てきた差額が形の差なのか仕様の差なのかが分かりませんでした。

だから、仕様は1つに固定します。

そのうえで、形だけを平屋と2階建てで振り分けてもらいます。この頼み方をすると、返ってきた2枚の見積書の差額が、そのまま形の差になりました。

条件を3つ決めるのに、僕は1週間かけています。

紙に書いて、家族と話して、それからようやく会社に渡しました。ここを飛ばして見積もりを取ったときは、3社から返ってきた提案の前提がばらばらで、並べることすらできなかったからです。

同じ延床30坪で、屋根と基礎の数量が変わる

ここが、割高と言われる理由の本体です。

建物を上から見たときの面積が、そのまま基礎と屋根の面積になります。2階建ては同じ床を2段重ねるので、上から見た面積が半分で済むという、ただそれだけの話でした。

言葉で聞くと当たり前ですが、平方メートルに直すと印象が変わります。手を動かして数字にしてみます。

2階建ての基礎は約50平方メートル、平屋は約99平方メートル

30坪は、99.17平方メートルです。

平屋なら、この99.17平方メートルが全部1階になります。だから基礎も99.17平方メートル。真四角に置くと、1辺が約9.96メートルの建物です。

総2階の30坪なら、1階と2階が49.6平方メートルずつ。

基礎は49.6平方メートルで済みます。1辺にすると約7.04メートルなので、平屋より3メートル近く小さい四角になりました。

差は49.6平方メートル。

同じ30坪でも、基礎の面積はちょうど2倍になります。

基礎は、鉄筋を組んでコンクリートを打つ工事です。型枠を組む手間も、生コンの量も、面積にほぼ比例して増えます。だから、この2倍がそのまま金額に近い形で効いてきました。

しかも、基礎は仕様を落としにくい部分です。

建物を支える土台なので、薄くしたり鉄筋を減らしたりという調整は現実的ではありません。数量が増えたぶんは、そのまま払うことになります。

屋根の面積も、同じ理屈でおよそ倍になる

屋根も、上から見た面積で決まります。

平屋の30坪なら、屋根の水平投影面積は99.17平方メートル。2階建てなら49.6平方メートル。勾配が付くぶん実際の葺き面積はもう少し増えますが、その増え方は両方に同じようにかかります。

だから、比率は変わりません。

屋根は、野地板と防水のシート、それに屋根材と板金の仕事が重なる部分です。1平方メートルあたりの単価が高い場所なので、面積が倍になると金額の差も分かりやすく出ました。

材料を変えると単価は動きます。

ただ、面積は動きません。

単価の安い屋根材を選んでも、2倍という数量そのものは残ります。

ここを勘違いすると、材料を下げれば追いつくと思ってしまいます。実際には、材料を1段階下げて縮まるのは差額の一部でした。

それと、軒の出し方でも面積は変わります。

平屋は屋根の面積が広いぶん、軒を30センチ深くしたときに増える面積も大きくなりました。雨や日射から外壁を守る効果はありますが、金額も面積ぶんだけ動くので、深さは数字を見てから決めています。

見積書の数量欄を見れば、2倍かどうかが分かる

ここからは、確かめ方の話です。

見積書には、工事ごとに数量の欄があります。基礎工事なら「平方メートル」か「立方メートル」、屋根工事なら「平方メートル」で書かれていることが多いです。

その数字を、2案で並べます。

平屋案の基礎が99で、2階建て案が50なら、ちゃんと2倍になっています。ここがそろっていないなら、どちらかの案で仕様や形が違っている可能性がありました。

数量は、いちばん動きにくい欄です。

金額は単価の掛け方で変わりますが、数量は建物の形から出てくる数字なので、担当者の裁量が入りません。だから、金額より先に数量を見ます。

「一式」と書かれていたら、聞きます。

「この一式の数量は何平方メートルですか？」と聞けば、根拠の数字が出てきます。

出てこない場合は、まだ積算が終わっていないということでした。その段階の見積書で比べても、あとから金額が動きます。

この2つは、仕様を下げても金額が縮みにくい

予算を削るとき、どこから手を付けるかという話です。

基礎と屋根は、削る対象になりにくい部分でした。構造と雨仕舞いに直結しているので、安全側から外せないからです。

一方で、削りやすい部分もあります。

キッチンや浴室のグレード、造作の家具、床材の種類。このあたりは、あとから入れ替えることもできるので、最初は標準にしておくという選び方ができました。

順番があります。

平屋で予算が合わないときに基礎や屋根を削ろうとすると、建物の性能そのものが落ちます。そうではなく、坪数を1坪減らすほうが、基礎も屋根も外壁も同時に減るので効率がよくなりました。

平屋で金額を下げたいときは、仕様ではなく面積から見直すほうが効きます。

1坪減らすと、基礎と屋根が1坪ぶんずつ減ります。

2階建てで1坪減らした場合、基礎と屋根は半坪ぶんしか減りません。同じ1坪でも、平屋のほうが減り方が大きいという性質がありました。

だから、平屋の予算調整は面積で行います。

階段と2階まわりが無いぶん、差し引かれる金額

ここは、話題になりにくい側です。

平屋の割高さは繰り返し語られますが、2階建てにだけ付いてくる工事の話はあまり出てきません。見積書を2枚並べて初めて、消えている行があることに気づきました。

消える行を、順番に見ます。

階段そのものと、階段が占める床が消える

階段は、意外と手のかかる部分です。

段板と側板、手すり、それに上階の床を切り欠いて作る開口部。既製品を使う場合でも、取り付けと周りの仕上げが要ります。

そして、床を占めます。

階段の1段あたりの奥行きと段数から計算すると、階段そのもので1坪前後。上り口と下り口のホールを足すと、1階と2階を合わせて2坪から3坪になりました。

2坪の床を作る費用と、その2坪ぶんの基礎や屋根が、平屋では丸ごと不要になります。

ここが効きます。

年を取ってからの上り下りをどう考えるかは、また別の論点でした。そちらは階段がつらくなる前に終の住処を決める話のほうに、暮らし方の側からまとめてあります。

費用の面だけで言えば、階段は「作らなければかからない」部分です。

見積書では、階段が独立した行になっていないことがあります。その場合は木工事の中に含まれているので、内訳を出してもらうと金額が見えました。

2階の床組みと、2階まで上げる配管が要らない

2階建てには、2階の床を作る工事があります。

梁を渡して、根太か厚物の合板を敷いて、その上に仕上げの床を張る。1階の床は基礎の上に作りますが、2階の床は空中に作るので、支える部材が必要になりました。

この工事が、平屋にはありません。

配管も同じです。2階に水回りがあるなら、給水を圧力で上まで持ち上げて、排水を勾配を取りながら1階まで下ろす必要があります。縦に通す配管のスペースも確保します。

平屋は、全部が横です。

給排水を水平に伸ばすだけなので、配管の経路が単純になりました。工事の手間も、あとから点検するときの手間も減ります。

2階の床組みと縦の配管は、平屋の見積書には出てこない行です。

それと、音の対策も消えます。

2階の足音が1階に響くのを抑えるために、床に遮音のための材料を入れることがあります。仕様によっては数十万円の項目になるので、ここも差し引きの対象でした。

消える行は、探さないと見えません。

2階のトイレと洗面をやめると、設備と配管が減る

2階建てでは、2階にもトイレを置くことが多いです。

夜中に下りてくる手間を考えると合理的ですが、そのぶん便器と給排水の工事が1か所ぶん増えます。洗面台を置くなら、さらに1か所です。

設備と工事を合わせて、数十万円という水準でした。

平屋なら、水回りが1か所にまとまります。トイレ、浴室、洗面、キッチンを近くに配置すれば、配管の総延長が短くなるので、そこでも金額が下がりました。

配置しだいです。

平屋でも、家の端と端に水回りを離すと配管が伸びます。だから、間取りを描いてもらうときに「水回りをまとめた案も見せてください」と頼んでおきました。

水回りが1か所にまとまると、配管の工事も点検口の数も減ります。

2枚の案を見比べると、差が数字で出ます。

僕が見せてもらった2案では、水回りを集約した案のほうが給排水の項目で十数万円下がっていました。間取りの好みの話に見えて、実は金額の話でもあったわけです。

バルコニーが無ければ、防水と手すりも無くなる

2階建てには、バルコニーが付くことが多いです。

洗濯物を干す場所として計画されますが、構造としては屋外に張り出した床なので、防水の工事が必要になります。手すりも要ります。

防水は、やり直しも要ります。

仕様によりますが、10年から15年で表面の塗り直しという目安が示されることが多く、建てたあとの出費としても残りました。平屋なら、この行が最初から存在しません。

干す場所は、庭かテラスです。

地面の高さで干せるので、洗濯物を持って階段を上がる必要もなくなりました。屋根を延ばして、その下に干す場所を作る案も見せてもらっています。

ただし、こちらも工事です。

軒を深く出すぶんの材料と手間はかかるので、バルコニーが消えた金額がそのまま浮くわけではありませんでした。それでも、防水という項目が無くなるのは大きかったです。

上がる項目と下がる項目を、1枚の紙で引き算する

ここまでの項目を、表にします。

左の列に上がる3項目、右の列に下がる4項目。それぞれの金額を見積書から拾って書き込み、最後に引き算します。

この1枚が、答えです。

会社によって、どの項目がいくらかは違います。基礎の単価が高い会社もあれば、階段を既製品で安く収める会社もあるので、他人の表をそのまま使うことはできませんでした。

だから、自分で作ります。

作り方は簡単で、2案の見積書を横に置いて、項目名が違う行に印を付けていくだけです。印が付いた行が、そのまま差額の中身になりました。

平屋と2階建ての差額は、7つの行の足し引きで説明できます。

説明できない差額があるなら、そこを聞きます。

「この差はどこから来ていますか？」と聞けば、担当者が積算の根拠をたどってくれました。答えが返ってこない差額は、仕様の違いが紛れ込んでいることが多かったです。

坪単価では比べられない

ここで一度、物差しの話をします。

平屋が割高だという話は、ほとんどが坪単価で語られています。ところが、この数字は比較の道具としてはかなり粗いものでした。

なぜ粗いのかを、3つの角度から見ます。

延床で割る数字なので、形の違いが不利に出る

坪単価は、工事費を延床面積で割った数字です。

分母が延床なので、同じ30坪なら分母は同じ。分子の工事費に基礎と屋根の差が乗るので、平屋の数字が大きく出ます。当たり前といえば当たり前でした。

ただ、これは形の特徴を金額の高さとして表示しているだけです。

実際に払う金額は、坪単価ではなく工事費の総額のほうです。坪単価が高くても、坪数が小さければ払う額は小さくなります。そこが切り離されて語られるので、話がねじれました。

僕も最初は、この数字で判断しかけました。

「平屋は坪5万円高い」と聞いて、30坪なら150万円の差だと計算したんです。ところが、実際の見積書で出てきた差額は、それとはまるで違う内訳になっていました。

坪単価の差に坪数を掛けた金額は、実際の差額とは一致しません。

だから、掛け算をやめました。

項目ごとの引き算に切り替えたところで、初めて数字が動かなくなりました。

施工面積で割ると、同じ建物でも数字が下がる

もう1つ、分母の定義の問題があります。

坪単価という言葉に決まった定義は無いので、分母に何を置くかは会社の自由です。延床面積で割る会社もあれば、施工面積で割る会社もありました。

施工面積には、玄関ポーチや、バルコニー、それに吹き抜けや小屋裏収納といった、延床には入らない部分が含まれます。分母が大きくなるので、同じ建物でも坪単価は下がって見えました。

差は、2割前後になることがあります。

だから、坪単価を聞いたときは分母も一緒に聞きます。

「その坪単価は延床で割っていますか、それとも施工面積ですか？」の一言で、そろいます。

この質問に即答できる担当者は、見積書の中身も把握していました。

平屋の場合は、もう1つ注意したい点があります。

平屋は屋根の下に小屋裏の空間が広く取れるので、収納として計画すると施工面積が大きく増えます。そこを分母に入れると、坪単価はかなり下がって見えました。数字としては正しくても、比較の材料にはなりません。

標準仕様の中身がそろっていないと、差額が読めない

物差しの3つ目は、中身です。

同じ「標準仕様」と書かれていても、A社の標準がB社では上位グレードにあたることがあります。断熱の等級、窓のガラスの枚数、サッシの材質。この3つだけでも、家1軒で100万円台の差が出ました。

そろえる方法があります。

住宅性能表示制度の等級を使うやり方です。断熱等性能等級や耐震等級という共通の物差しがあるので、「等級5で」と指定すれば、会社が違っても同じ水準の話になりました。制度の中身は住宅性能評価・表示協会の説明が分かりやすいです。

等級を指定して見積もりを頼みます。

そうすると、返ってきた2枚の差額から仕様の要素が抜けて、形の差だけが残りました。これでようやく、平屋と2階建てを比べたことになります。

仕様をそろえないまま出た差額は、形の差ではなくグレードの差でした。

ここに気づくまで、僕は2か月ほど回り道をしています。

比べるのは、引き渡しまでに払う総支払額のほう

最後に、何を並べるかです。

坪単価でも、本体工事の金額でもなく、引き渡しまでに払う金額の合計で並べます。付帯工事も、地盤改良も、諸費用も入れた数字です。

この数字が、生活に効く数字でした。

本体だけで比べると、平屋のほうが安く見えることがあります。付帯工事に回された項目が隠れているからです。項目の置き場所は会社ごとに違うので、合計でしか比べられませんでした。

聞き方は一つです。

「この家に住み始めるまでに、全部でいくら払いますか？」

この聞き方だと、坪単価の話をしていた相手も合計の話に切り替えてくれます。そこから逆算して坪単価を出すのは構いませんが、順番を逆にすると比べられなくなりました。

合計の欄が埋まってから、はじめて2案が並びます。

同じ条件で作った2案の見積書が並ぶと、形の差がいくらなのかが数字で見えてきます。

足場と外壁の面積、それに地盤改良の見込み

ここからは、建物の外側の話です。

屋根と基礎だけを見ていると平屋が一方的に高く見えますが、外側の工事では向きが逆になる項目がありました。真四角に置いた30坪で、実際に数字を出してみます。

電卓を叩くと、印象が変わります。

足場は高さで決まるので、平屋のほうが軽くなる

足場の費用は、掛ける面積で計算されます。

掛ける面積というのは、建物の外周に高さを掛けた数字のことです。だから、背の高い建物ほど大きくなります。

真四角の30坪で計算してみます。

平屋は1辺が約9.96メートルなので外周は約39.8メートル。軒の高さを4メートルとすると、掛ける面積は約159平方メートルになりました。総2階なら1辺が約7.04メートルで外周は約28.2メートル、高さを7メートルとすると約197平方メートルです。

2階建てのほうが、約38平方メートル大きくなります。

足場の項目だけを見れば、平屋のほうが軽く済みます。

金額にすると数万円から十数万円という幅ですが、確実に差が出る項目でした。

それと、作業のしやすさも変わります。

高さが低いぶん、職人さんの移動も資材の上げ下ろしも楽になるので、工期そのものが短くなる場合がありました。工期が短ければ、仮住まいの家賃も減ります。

この効き方は、見積書には出てきません。

外壁の面積は、2階建てのほうが広くなりやすい

外壁も、外周に高さを掛けた面積で決まります。

さきほどの数字をそのまま使うと、平屋は外周39.8メートルに軒高3メートルを掛けて約119平方メートル。総2階は外周28.2メートルに6メートルを掛けて約169平方メートルになりました。

差は、約50平方メートルです。

同じ30坪なら、外壁は2階建てのほうが約50平方メートル広くなります。

屋根と基礎で平屋が約99平方メートル多く、外壁で2階建てが約50平方メートル多い。数量だけを足し引きすると、平屋の増加分は思っていたより小さくなりました。

ただし、単価が違います。

基礎と屋根は1平方メートルあたりの単価が高く、外壁のサイディングはそれより低いことが多いので、数量の差がそのまま金額の差にはなりませんでした。それでも、外壁が効く方向は覚えておきます。

形を複雑にすると、外周が伸びます。

コの字やL字にすると、同じ床面積でも外周が長くなるので、外壁も基礎の立ち上がりも増えました。平屋で中庭を作りたい場合は、その形にいくら乗るのかを先に聞いておきます。

地盤改良は、建物が載る面積の広さで効いてくる

地盤の話は、土地の条件しだいです。

ただ、改良が必要になった場合の金額は、建物が載る面積に影響されます。柱状に地盤を固める方法なら、打つ本数が建物の外周と面積から決まるからです。

平屋は、載る面積が倍です。

そのぶん、改良の範囲も広がります。数十万円から200万円を超えることもある工事なので、ここは条件によって差が大きく出ました。

先に調べます。

地盤調査の費用は5万円から10万円という水準で、これは契約の前に入れてもらうのが安全でした。結果が出てから見積もりを直してもらえば、契約後に大きな追加が出る形を避けられます。

平屋を検討しているなら、地盤調査は契約前に回してもらう価値がありました。

建て替えなら、材料が1つあります。

今の家が何十年も沈下せずに建っているなら、それ自体が地盤の情報です。ただし、今より重い建物を建てるなら条件が変わるので、調査そのものは省きませんでした。

高低差や造成があると、平屋は動かす土が増える

土地に傾斜がある場合の話です。

建物を水平に建てるには、土を削るか盛るかして平らな面を作ります。この作業の量も、建物が載る面積に比例して増えました。

平屋のほうが、広い面を作ることになります。

削った土を場外に運ぶ費用、盛った土を締め固める費用、それに土が崩れないようにする擁壁。傾斜地では、このあたりが数百万円になることもありました。

だから、傾斜地では方針が変わります。

平らな面を小さく作れる2階建てのほうが、造成の費用を抑えられる場合がありました。土地を選ぶ段階で平屋を決めているなら、平坦な土地を優先したほうが総額は収まります。

ここは、土地探しと一体の判断です。

「この土地に平屋を建てると、造成はいくらかかりますか？」と、土地を買う前に聞いておきました。買ってから聞くと、選択肢がもう無くなっているからです。

必要な敷地と土地代を足すと、順番が入れ替わる

ここが、いちばん金額の動く章です。

建物の差が100万円台で収まっていても、土地を足した瞬間に順番が入れ替わることがあります。僕がいちばん驚いたのも、この部分でした。

順を追って計算します。

建ぺい率が、必要な敷地の広さを決めている

敷地に建てられる1階の面積には、上限があります。

建ぺい率という割合で決まっていて、地域ごとに30%から80%の範囲で指定されています。住宅地では60%という指定が多く見られました。

30坪の平屋で計算します。

1階が99.17平方メートルなので、これを0.6で割ると165.3平方メートル。坪に直すと約50坪の敷地が要ります。総2階の30坪なら1階は49.6平方メートルなので、0.6で割って82.6平方メートル、約25坪でした。

差は、約25坪です。

同じ延床30坪でも、必要な敷地は平屋のほうが約25坪広くなります。

建ぺい率が50%の地域なら、この差はさらに広がります。

60坪と30坪になるので、差は30坪。逆に80%まで建てられる地域なら、差は約12坪まで縮みました。だから、同じ平屋でも地域によって土地の負担が変わります。

自分の候補地の指定は、役所で分かります。

都市計画課の窓口で住所を伝えれば、その場で教えてもらえました。無料で、10分ほどの用事です。

駐車場と庭と隣地との距離も、敷地に足していく

建ぺい率から出る数字は、ぎりぎりの線です。

実際には、建物の周りに使う場所が要ります。車を2台置くなら、それだけで約10坪。自転車置き場、物置、それに玄関までのアプローチも要りました。

隣地との距離もあります。

外壁の工事や将来の塗り替えを考えると、隣の境界から一定の距離を空けておきたいところです。距離が取れないと、足場が組めずに工事の費用が上がりました。

庭をどう考えるかも人によります。

平屋は洗濯物を地面の高さで干すので、その場所を確保しておきたいという希望が出てきます。屋根の下に干せる形にするなら建物が広がり、庭に干すなら敷地が要る。どちらにしても、面積の話でした。

建ぺい率で出した50坪に、駐車と通路と庭のぶんを足すと、55坪から60坪という数字になりました。

この足し算を、土地を探す前にやります。

必要な坪数が分かっていれば、土地の情報を見たときに一瞬で判断できます。僕は紙に「55坪以上、間口8メートル以上」と書いて持ち歩いていました。

坪いくらの土地なら、順番が入れ替わるのか

ここで、引き算をします。

仮に、建物の工事費で平屋が200万円高かったとします。一方で、平屋は階段が無いぶん28坪で同じ暮らしができるとしたら、その2坪ぶんで差額が縮んで、実際の差は100万円台に収まることもありました。

そこに、土地を足します。

敷地の差が25坪なので、土地が坪20万円の地域なら500万円。坪40万円なら1,000万円。坪60万円なら1,500万円になります。

建物の差が霞みます。

土地を買う前提では、建物の差より土地の差のほうが何倍も大きくなります。

だから、順番が入れ替わります。

建物だけなら「平屋は100万円台高い」で済んでいた話が、土地込みでは「平屋は600万円から1,600万円高い」に変わりました。逆に言えば、坪単価の安い地域を選べば、平屋の総額は2階建てに近づきます。

郊外で平屋が多い理由が、ここにありました。

土地の坪単価が下がるほど、平屋を選ぶ金額の壁が低くなります。通勤や学校との兼ね合いはありますが、金額の面では分かりやすい関係でした。

候補地の水準は、地価公示の標準地の価格で調べる

坪いくらなのかは、自分で調べられます。

国土交通省が毎年3月に公表している地価公示では、全国の標準地について1平方メートルあたりの価格が公開されています。令和8年の公表では、全国平均の住宅地が5年連続で上昇し、上昇幅は前年と同じでした。

坪に直すには、3.3を掛けます。

1平方メートルあたり10万円なら、1坪あたり約33万円。近くの標準地の価格を見れば、その地域の水準がつかめました。売り出されている土地の値段とは一致しませんが、高いのか安いのかを判断する物差しになります。

上がり続けている地域もあります。

その場合、平屋に必要な25坪の差額も年々大きくなっていきます。土地から探す人にとっては、時間そのものが費用に変わる形でした。

平屋を土地から検討しているなら、敷地の差額を最初に計算しておくと迷いが減ります。

僕は、候補地ごとにこの計算をしていました。

坪単価と必要坪数を掛けるだけの、1分の作業です。それでも、候補地を絞る段階で効きました。

すでに土地を持っている建て替えなら、この差は出ない

逆の立場も書いておきます。

親の土地や、今住んでいる家の敷地に建てる場合、土地の欄は両方とも0円です。だから、比べるのは建物の工事費だけになります。

この場合、差はぐっと小さくなります。

建物の差だけなら、仕様や坪数の調整で吸収できる範囲に収まることもありました。実際、僕が実家の敷地で2案を取ったときの差額は、思っていたより小さかったです。

確かめることが1つあります。

今の敷地に平屋が入るかどうかです。建ぺい率の上限に収まるか、道路との関係で建てられる位置に制限がないか。この2点を先に見ておかないと、計画そのものが成立しませんでした。

毎年かかる税も、土地の面積に関わります。

敷地が広いと土地の評価が大きくなる一方で、住宅が建つ土地には軽減の仕組みがあります。そのあたりは敷地が広くなるぶんの毎年の税額のほうに、家屋と土地に分けてまとめました。

建てるときの話に戻します。

同じ予算で、どちらが広く建てられるのか

最後は、考え方をひっくり返します。

ここまでは「同じ広さならいくらか」で比べてきました。今度は「同じ予算なら何坪か」で見ます。実際に家を建てるときは、こちらの向きのほうが現実に近いからです。

予算は、たいてい先に決まっています。

予算を固定して、建てられる坪数を逆算する

手順は単純です。

建物に使える金額を決めて、それを坪単価で割ります。平屋の坪単価が高いなら、割り算の答えである坪数は小さくなりました。

この数字を、両方で出します。

会社に頼むときの言い方はこうでした。「建物に2,200万円で、平屋と2階建ての両方の案をください」。金額を固定して坪数を動かしてもらう頼み方です。

返ってきた2案は、坪数が違いました。

平屋のほうが2坪ほど小さい図面で、間取りの部屋数は同じ。そこで初めて、自分が受け入れられる形かどうかを判断できます。

金額を固定すると、比べる対象が数字から図面に変わります。

図面のほうが、判断しやすかったです。

坪単価が5万円違うと言われても実感がありませんが、廊下が1つ減った図面を見せられると、暮らしに置き換えて考えられました。

階段が無いぶん、同じ暮らしでも坪数が小さく収まる

前の章でも触れた、2坪から3坪の話です。

この面積は、通路として使われています。生活に必要な部屋ではないので、平屋にするとそのまま削れました。

さらに、廊下も減ります。

2階建ては1階と2階の両方に廊下が要りますが、平屋は1つの階にまとめるので、設計しだいで通路の総量を減らせました。部屋を回遊させる形にすると、廊下そのものを無くす案も出てきます。

30坪が、27坪で足りることがあります。

3坪ぶんの基礎と屋根と外壁が減るので、さきほどの差額はさらに縮まりました。図面を2案もらうと、この効き方が数字で見えてきます。

坪数をそろえるのではなく、暮らしをそろえて坪数を動かすと、平屋の金額は近づきます。

頼み方は、部屋の数と使い方で伝えます。

「寝室1つ、子ども部屋2つ、それに納戸。この暮らしができる最小の坪数で」という頼み方でした。坪数を指定しないほうが、設計の工夫が出てきます。

削る順番を先に決めておくと、予算の中に収まる

予算が合わないときの話です。

どこから削るかを、先に順番で決めておきました。決めずに見積もりを見ると、目についたところから削ることになって、あとで後戻りするからです。

僕の順番はこうでした。

断熱と構造は、この順番に入れていません。

建てたあとから壁を開けて直すことになる部分なので、最初に入れておくほうが結果として安く収まると考えたからです。表に出ている設備は、15年後や20年後の入れ替えで選び直せます。

平屋では、1番目がよく効きます。

1坪減らすと基礎と屋根が1坪ぶんずつ減るので、2階建てで同じことをするより2倍の効き方になりました。予算が100万円合わないなら、まず坪数から見ます。

この順番も、家族で共有しておきます。

建てたあとに毎月かかるお金は、別の表で見る

最後に、切り分けの話です。

ここまでは、引き渡しまでに払う金額だけを扱ってきました。住み始めてからのお金は、同じ表に混ぜないほうが判断しやすかったです。

理由は、桁も期間も違うからです。

建てるときの差は数百万円という一度きりの金額で、毎月の光熱費は数千円から1万円台が30年続く金額。足して1つの数字にすると、どちらが効いているのかが見えなくなりました。

だから、表を2枚に分けます。

建てるときの表と、住んでからの表。それぞれで平屋と2階建てを並べて、最後に見比べる形です。光熱費がどう動くのかは夏の2階の暑さと冬の足元の冷えから見た比べ方のほうに、熱の出入りする面積から書きました。

建てるときの差と、住んでからの差。2枚に分けると、それぞれの大きさが見えます。

僕は、2枚を並べて決めました。

建てるときは平屋のほうが上でしたが、住んでからの表では逆の方向に動く項目がありました。どちらを重く見るかは、そこからは暮らし方の話になります。

まとめ：金額の差は、敷地の広さまで足して決まる

平屋と2階建てのどちらが安いのかは、比べる範囲を決めないと答えが出ません。建物だけを並べるなら、同じ延床では平屋のほうが上がります。屋根と基礎が約2倍になるからで、これは形から出てくる性質なので動きませんでした。ただし、階段と2階の床組み、2階の水回り、バルコニーの防水、それに足場と外壁の面積は、平屋では減る側に回ります。上がる3項目と下がる4項目を引き算すると、割高だと聞いていた差額は思っていたより小さくなりました。

順番が入れ替わるのは、土地を足したときです。建ぺい率60%の地域で30坪の平屋を建てるなら約50坪、2階建てなら約25坪。この25坪に坪単価を掛けた金額が、建物の差より何倍も大きくなります。僕は実家の敷地に建てる前提だったので、この欄が0円でした。だから建物だけで比べればよかったのですが、土地から探している方には、ここが最初の分かれ道になります。坪単価という一つの数字ではなく、7つの項目と敷地の広さ。この形で並べ直すと、自分の条件での答えが出ました。

まずは、同じ仕様で平屋と2階建ての2案を出してもらうところからです。一社だけで決めなくて大丈夫です。

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