平屋と2階建ての固定資産税の違い｜敷地が広くなるぶん毎年の税額が気になるとき

ノブです。

国土交通省が2025年12月にまとめた令和8年度税制改正概要を読んでいて、手が止まったところがあります。

新築住宅の固定資産税を2分の1にする措置が、2026年4月1日から2031年3月31日まで5年間延長され、対象になる床面積の下限も原則40㎡に下がっていました。それまでは50㎡です。

同じ資料には国土交通省の推計も載っていて、2,500万円の住宅を新築した場合、3年目までの固定資産税は特例がなければ年18.2万円、特例があれば年9.1万円でした。

3年間で約27万円。

小さくない金額です。ただ、この減額がかかるのは建物の税だけで、期間も決まっています。平屋を考えるなら、減額が終わった4年目からの税と、減額の外にある土地の税まで見ておかないと、毎年の出費は読めません。

今年も、今の家の納税通知書が届きました。

築20年を過ぎた2階建てなのに、課税明細書の家屋の欄を見ると、評価額は思っていたほど下がっていないんです。土地の欄と2行並んだ数字を見ながら、これが平屋で広い敷地になったらどう変わるのかと、しばらく電卓を叩いていました（笑）

平屋は2階建てより固定資産税が高い、という話はよく聞きます。

ところが、どこがどう高くなるのかを分けて書いたものは少なく、建物の評価の話と土地の話がひとつに混ざっていました。

この記事では、家屋の評価の決まり方、屋根と基礎の面積の話とその言い方の限界、敷地の広さと住宅用地の特例、新築の減額と長期優良住宅、都市計画税まで、固定資産税だけに絞って平屋と2階建てを並べます。

自分の敷地の広さで組んだ平屋の間取りプランと資金計画書は、無料で取り寄せられます。

平屋と2階建てで、固定資産税の違いが出るところ

最初に、税の仕組みを平屋と2階建ての目で分けておきます。

固定資産税は家1軒にまとめてかかっているように見えますが、中身は建物と土地の2本立てで、平屋と2階建ての差が出る理由もその2本で別々でした。ここを分けずに「平屋は高い」とだけ覚えると、自分の計画のどこを見ればいいのかが分からなくなります。

僕も最初は、ひとつの数字だと思っていました^^;

固定資産税は、家屋と土地に別々にかかっている

納税通知書に付いてくる課税明細書を開くと、家屋の行と土地の行が分かれています。

それぞれに評価額と課税標準額が書かれていて、そこに税率をかけたものを足した額が、その年の固定資産税です。

東京都主税局の固定資産税・都市計画税のページでは、毎年1月1日の時点で土地や家屋を持っている人に課税され、税率は1.4%、23区内の都市計画税は0.3%と案内されています。

固定資産税は、家屋の課税標準額と土地の課税標準額にそれぞれ税率をかけて足した額なので、平屋と2階建ての差も家屋と土地に分けて見ます。

2行です。

平屋にするか2階建てにするかで動くのは、家屋の行だけではありません。広い敷地が要る平屋では、土地の行のほうも動きます。

逆に言えば、2行のどちらがどれだけ動くかを分けて見られれば、平屋の税が高いのか安いのかは、自分の計画の数字で答えが出せるようになりました。

明細書の見方は、市町村から届く書類の裏面にも説明が載っています。

平屋が高いと言われる理由は、2本に分けられる

平屋の固定資産税が高いという話を集めてみると、理由はおおむね2つに分かれました。

1つめは家屋の評価で、同じ延床なら平屋は屋根と基礎の面積が広く、そのぶん評価額が上がりやすいという話。

2つめは土地で、平屋は1階にすべての部屋を並べるので、同じ延床の2階建てより広い敷地が要り、そのぶん土地の税が増えるという話です。

平屋の固定資産税が高いと言われる根拠は、家屋の評価が上がりやすいことと、敷地が広くなることの2本で、この2本は仕組みも大きさもまったく別物です。

家屋の話は建てる会社と仕様で動き、土地の話は敷地の面積と特例で動くので、確かめる相手も確かめる書類も違います。

2本を混ぜたまま聞くと、話がかみ合いません。

住宅会社の担当の方に「平屋は税金が高いんですか？」と聞いたとき、返ってきたのは建物の話だけで、土地の話は出てきませんでした。

聞き方が悪かったんですけど^^;

同じ延床でも、要る敷地の広さは倍になる

土地の話を、数字で置いておきます。

敷地に対して建てられる建物の1階の面積の割合を建ぺい率といい、地域ごとに上限が決まっています。

延床100㎡の家を、建ぺい率50%の地域に建てるとします。

平屋なら1階が100㎡なので、敷地は100㎡を0.5で割った200㎡以上が要ります。上下50㎡ずつの総2階なら1階は50㎡なので、計算上は100㎡の敷地に収まりました。

倍です。

実際には駐車場や庭、隣との距離もとるので、2階建てでも100㎡ぴったりの敷地で建てる人は多くありません。それでも、同じ延床なら平屋のほうが広い敷地から始まる、という関係は変わらないんですよね。

建ぺい率は、角地の緩和などで上限が変わることもあります。

気になる土地が出てきたら、役所の都市計画の窓口で、その土地の建ぺい率と用途地域を確かめておくと、計算の前提がずれません。

この200㎡という数字は、あとの土地の章でもう一度出てきます。

差の出方は、土地を買う人と持っている人で変わる

ここで、読む人の立場を2つに分けておきます。

土地をこれから買う人と、親の土地や今の家の敷地のように、すでに土地を持っている人です。

国土交通省の令和8年度税制改正概要には、総務省の令和5年住宅・土地統計調査をもとに、新築住宅を取得した人の8割以上が敷地も取得している、という資料が載っていました。

8割以上。

土地から買う人が多数派なので、平屋か2階建てかの差は、建物だけでなく、どれだけの広さの土地を買うかという選択にそのまま乗ってきます。

土地を買う人は、平屋に合わせて広い敷地を選んだぶん土地の税が増え、すでに持っている土地に建てる人は、平屋にしても2階建てにしても土地の面積が変わらないので、土地の税の差はほとんど出ません。

建て替えの方なら、差を見るのは家屋の行が中心になります。

土地から探している方は、2行とも。

自分がどちらかを先に決めてから次の章に進むと、読むところが絞れます。

家屋の評価は、建て直す値段から始まる

ここからは、家屋の行の中身です。

平屋のほうが評価が上がりやすいかどうかを考える前に、そもそも家の評価額がどう決まるのかを知っておくと、その話がどこまで当てはまるのかを自分で判断できるようになります。僕の家の明細書で評価額があまり下がっていなかった理由も、この仕組みを読んで分かりました。

意外な出発点でした。

評価額は、再建築価格に経年減点補正率をかけて出す

小平市の家屋の評価額の求め方のページでは、家屋の評価額は再建築価格に経年減点補正率をかけて求めると書かれています。

式にすると、評価額は再建築価格かける経年減点補正率。

再建築価格は、その家と同じものを評価の時点で新しく建てたらいくらかかるか、という建築費です。経年減点補正率は、年数がたって傷んだぶんを差し引くための割合で、建ってからの年数に応じて下がっていきます。

家屋の評価額は、評価の時点で同じ家を建て直す値段に、年数に応じた割合をかけて決まります。

家屋の評価の方法は、総務大臣が定める固定資産評価基準に沿って市町村が計算する形で、細かな点は市町村のページに載っています。

平屋でも2階建てでも、この式は同じ。

違いが出るとすれば、式に入る再建築価格のほうです。

どんな材料でどれだけの面積をつくったかで、その値段が変わるからでした。

再建築価格は、契約書の金額とは別の物差し

最初に勘違いしていたのが、ここです。

家を建てたときの契約金額が、そのまま評価額になると思っていました。

ところが評価の出発点は、同じ家を評価の時点で建て直したらいくらかという再建築価格で、契約書に書かれた金額を写す形にはなっていません。値引きの交渉で契約金額が下がったとしても、使った材料と設備が同じなら、評価の出発点は同じところに置かれることになります。

物差しが違う。

だから、同じ仕様の家を2社で建てて契約金額に差があっても、固定資産税の家屋の評価にはその差がそのまま出るわけではありません。

反対に言うと、税を下げたくて契約金額だけを交渉しても、家屋の評価は動きにくいということです。

評価に効いてくるのは、屋根や外壁にどんな材料を使ったか、どんな設備を入れたかという、図面と仕様書に書かれている中身のほうでした。

見積書を見るときに、金額の欄と仕様の欄を分けて読むようになったのは、この仕組みを知ってからです^^

完成した年には、市町村の家屋調査がある

小平市のページでは、家屋を新築したり増築したりしたときに、屋根、柱、壁、基礎などの材料と建築設備を調査すると案内されています。

その調査の結果が、再建築価格の計算のもとになります。

今の家が完成した年にも、市の担当の方が来て、部屋を見て回っていきました。屋根材は何か、外壁は何か、浴室やキッチンはどんな設備か、床暖房は入っているかといったことを、図面と照らし合わせながら確かめていた記憶があります。

30分ほどでした。

家屋調査で見られるのは屋根、柱、壁、基礎の材料と設備なので、平屋か2階建てかという形より、何をどれだけ使ったかが評価に表れます。

調査の日までに、図面と仕様書をすぐ出せる場所に置いておくと、やりとりが早く済みました。

住宅会社によっては、調査のときに必要な書類をまとめて渡してくれるところもあります。

引き渡しのときに、図面と仕様書と設備の一覧を1冊にまとめてもらっておくと、家屋調査にもそのまま使えます。

調査の案内の時期や方法は市町村によって違うので、届いた書面に沿って進めてください。

年数がたっても、補正率は20%で止まる

僕の家の評価額が思ったほど下がっていなかった理由は、2つありました。

1つめは、経年減点補正率の下限です。小平市のページでは、一定の年数を経た家屋はすべて20%に止めることとされている、と書かれています。

どれだけ古くなっても、再建築価格の20%より下には下がらないということです。

2つめは、再建築価格そのものの動きでした。

小平市の古い家屋の評価額についての質問のページでは、建築の物価が上がると、見かけは古くなっても再建築価格は高くなることがあり、その場合は評価額が前の年度に据え置かれると説明されています。

家屋の評価額は年数とともに下がる一方ではなく、補正率の下限と建築物価の動きによって、下がり方がゆるやかになったり止まったりします。

築20年でも数字が残っていたのは、これでした。

平屋でも2階建てでも、ここは同じ仕組みで動きます。

家屋の税は、新築の減額が終わったあとも長く続くので、建てた年の評価額の高さはその後の何十年分にも効いてきます。

建てる前に家屋の評価の見当をつけておく意味は、ここにありました。

評価替えは3年ごと、令和6年度の次は令和9年度

家屋の評価額は、毎年計算し直しているわけではありません。

小平市のページでは、評価額は3年に1度の基準年度に見直され、評価替えの年度に決まった評価額は翌年と翌々年も新たに評価をせず、3年間同じ額になると書かれています。東京都主税局のページでは、令和6年度がこの基準年度にあたると案内されていました。

3年ごとなので、次は令和9年度、2027年度です。

平屋を建てる年と評価替えの年の関係で、最初の評価額が何年据え置かれるかが変わってきます。

評価替えは3年に1度なので、建てた年の翌年度が評価替えにあたるかどうかで、最初の評価額のまま過ごす年数が変わります。

とはいえ、ここを狙って建てる時期をずらすのは現実的ではありません^^;

土地の引き渡しや工期、住宅ローンの金利のほうが、時期の判断にはずっと大きく効いてきます。

知っておくのは、明細書の数字が3年ごとに動く、ということだけで十分でした。

数字が変わった年に慌てずに済みます。

屋根と基礎が広いと、評点は積み上がるのか？

家屋の評価の出発点が分かったところで、平屋は評価が上がりやすいという話を確かめます。

この話には、半分うなずける理由と、そのまま数字にできない理由の両方がありました。

4つに分けます。

評価は、屋根や基礎、壁、設備を部分ごとに見て計算する

前の章の家屋調査で見ていたのは、屋根、柱、壁、基礎の材料と、建築設備でした。

評価は、家を1つの塊として値段を付けるのではなく、どの部分にどんな材料がどれだけ使われているかを見て計算する形です。

だから、同じ延床でも、どの部分の面積が大きい家なのかで結果が変わってきます。

屋根が広い家は屋根の分が、外壁が広い家は外壁の分が大きくなる、という考え方になりました。

家屋の評価は部分ごとの材料と設備で決まるので、平屋と2階建ての差は、延床ではなく、屋根、基礎、外壁、設備のどこが大きい家なのかで出てきます。

延床の坪数が同じだから評価も同じ、とは限りません。

坪単価の話と少し似ています。

建築費でも、平屋の坪単価が上がりやすいのは屋根と基礎の面積が広いからで、延床だけで割った数字には何が含まれているかが見えませんでした。そのあたりの建築費の読み方は、坪単価では見えない平屋の費用相場の決まり方に書いています。

税の評価も、同じように中身で見ます。

同じ延床なら、平屋は屋根と基礎が約2倍

延床100㎡で並べてみます。

上下50㎡ずつの総2階なら、屋根と基礎はそれぞれ50㎡ほど。平屋なら、屋根も基礎も100㎡ほどになります。

約2倍。

基礎はコンクリートと鉄筋、屋根は下地と屋根材でできていて、どちらも材料の量が多い部分です。

平屋は評価が上がりやすいと言われるのは、この2つの部分の面積が大きく、部分ごとに見ていく評価の中で、屋根と基礎の分が2階建てより積み上がりやすいからでした。

同じ延床なら平屋は屋根と基礎の面積が2階建てのおよそ2倍になるので、評価の中でその2つの部分の割合が大きくなる、というのが平屋は評価が上がりやすいと言われる理由です。

ここまでは、筋が通っています。

ただし、屋根の形でも面積は変わります。軒を深く出したり、屋根を大きく架けたりすれば、同じ延床でも屋根の面積は増えますし、屋根材の種類でも中身は変わりました。

形と材料の両方が、効いてきます。

2階建てにも、平屋には無い部分がある

ところが、ここで話を止めると片側しか見ていないことになります。

2階建てには、平屋に無い部分があるからです。

2階の床を支える床組み、階段、2階ぶんの高さがある外壁、それに2階にもトイレや洗面を置く家なら、その設備と配管です。

外壁は、同じ延床なら2階建てのほうが広くなりやすい部分でした。平屋は横に広いぶん外周は長くなりますが、壁の高さは1階分なので、壁の面積で比べると2階建てが上回る形になりやすいんです。

設備も同じです。

2階にもトイレを置けば、1台分の設備が増えます。

平屋が屋根と基礎で増やすぶんを、2階建ては外壁、階段、2階の床、2階の水回りで増やすので、どちらが高く評価されるかは差し引きで決まります。

だから、平屋のほうが必ず高いとまでは言えません。

屋根材や外壁材のグレード、設備の数によっては、逆になることもあり得ます。

平屋が何割高くなるかは、公的な数字が見つからない

ここは正直に書いておきます。

平屋と2階建てで、同じ延床の家屋の評価額が何割違うのかを示した公的な資料は、僕が調べた範囲では見つかりませんでした。

ネットの記事には、平屋のほうが評価額が高くなるという説明はたくさんあります。ただ、何%という数字を出しているものは、特定の条件を置いた試算か、出どころの書かれていないものがほとんどで、自分の家にそのまま当てはめられる数字ではありませんでした。

評価が部分ごとの材料と設備で決まる以上、仕様が変われば差も変わる。

割合で言い切れる話ではない、というのが調べた結論です。

だから、確かめ方を変えます。

見積もりを取っている住宅会社に「この仕様だと、家屋の固定資産税はどのくらいになりそうですか？」と聞くと、過去に建てた家の例から概算を出してくれる会社がありました。

あくまで概算で、決めるのは市町村です。

それでも、平屋と2階建ての2通りのプランで同じ質問をすると、自分の条件での差の見当がつきました^^

敷地の面積は、そのまま土地の税に乗る

家屋の話は、仕様しだいで差が動く、というところに落ち着きました。

土地のほうは、もう少しはっきりしています。面積が広ければ評価額が大きくなり、そこに住宅用地の特例がかかって課税標準が決まるので、平屋と2階建てで敷地の広さが違えば、その差はほぼそのまま計算に乗ってくるからです。

そして、この特例には200㎡という線があります。

前の章で出てきた、延床100㎡の平屋に要る敷地の広さと同じ数字でした。平屋の敷地を考えるときに、ちょうどこの線の前後で話が分かれます。

土地の評価額は、同じ場所なら面積に比例する

土地の評価額は、場所ごとの価格の水準と、その土地の面積で決まってきます。

形や道路との接し方でも違いは出ますが、この記事では話を分かりやすくするために、同じ通りに面した似た形の土地なら、面積が1.5倍になれば評価額もおおむね1.5倍になる、という単純な置き方で計算を進めます。

単価かける面積。

平屋と2階建ての話でいえば、建物の形そのものは土地の評価額に関係しません。

関係するのは、平屋を建てるためにどれだけ広い土地を買ったか、のほうです。

土地の税の差は、平屋か2階建てかという建物の形からではなく、平屋に合わせて選んだ敷地の面積から出てきます。

同じ面積の土地に平屋を建てても2階建てを建てても、土地の評価額は同じ。

ここを押さえておくと、土地選びの段階で税の差を小さくする余地があることにも気づけました。

駐車場を何台分とるか、庭をどれだけ残すかで、要る面積は変わってくるからです。

住宅が建つ土地は、200㎡までの部分が6分の1

家が建っている土地には、住宅用地の特例がかかります。

東京都主税局のページでは、住宅1戸につき200㎡までの部分を小規模住宅用地として固定資産税の課税標準を価格の6分の1に、200㎡を超える部分を一般住宅用地として3分の1にすると案内されています。

特例がかかるのは、その上に建っている家屋の床面積の10倍までの土地です。

6分の1と3分の1。

同じ評価額の土地でも、200㎡までの部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1で課税標準が計算されるので、200㎡を超えた部分は1㎡あたりの税の重さが2倍になります。

2階建て用の100㎡台の敷地なら、全部が6分の1の側に入ることが多くなります。

平屋の敷地は、ここをまたぎやすいんです。

延床100㎡の平屋を建ぺい率50%の地域に建てるだけで200㎡が要り、駐車場や庭を足すと200㎡を超えていくからでした。

超えた部分だけが3分の1になるので、敷地全体が重くなるわけではありません。

250㎡の平屋と150㎡の2階建てで、計算上の差は約2倍

特例まで入れて、2つの敷地を並べてみます。

同じ通りの同じ単価の土地に、延床100㎡の平屋を250㎡の敷地で、延床100㎡の総2階を150㎡の敷地で建てるとします。どちらも駐車場を2台分とった想定です。

面積の差は約1.7倍。

ところが課税標準にあたる面積で比べると、約50㎡相当と25㎡相当で、約2倍になりました。

200㎡を超えた部分が3分の1で計算されるぶん、平屋の敷地の土地の税は、面積の差より大きく開きます。

同じ単価の土地なら、250㎡の平屋の敷地の課税標準は、150㎡の2階建ての敷地の約2倍になる計算です。

これは土地の単価をそろえた単純な計算で、実際の税額は土地の形や市町村の計算で変わります。

それでも、敷地の広さがどう効くかの向きはつかめます。

200㎡の線をどれだけ超えるかが、平屋の土地の税を読むときの目安でした。

電卓を叩いていたのは、この計算です（笑）

建て替えなら、土地の税は形で変わらない

ここまでは、土地から買う人の話でした。

親の土地に建てる人や、今の家を平屋に建て替える人は、敷地の面積が決まっています。平屋にしても2階建てにしても土地は同じなので、土地の評価額も、住宅用地の特例のかかり方も変わりません。

差は家屋の行だけ。

ただし、1つだけ見ておきたいのが、特例がかかるのは家屋の床面積の10倍までの土地、という決まりです。

延床100㎡の家なら1,000㎡までなので、ほとんどの敷地では気にしなくて済みます。

広い敷地で延床を小さくした平屋に建て替えると、床面積の10倍の上限も小さくなるので、敷地の面積が大きい方は延床を決めるときに一度この上限を計算しておきます。

田舎の実家のように敷地が1,000㎡を超えるような場合に、関わってくる話でした。

夫婦2人で延床70㎡の平屋にするなら、上限は700㎡。

気になる方は、市町村の資産税の窓口で、自分の敷地にどう当てはまるかを聞くと確実です。

土地の税は、減額が終わったあとも続く

次の章で書く新築の減額は、家屋の税だけにかかる仕組みです。

土地の税には、新築だから減るという話はありません。家が建って住宅用地になれば特例がかかり、その状態が続く限り、毎年ほぼ同じような計算で税がかかり続けます。

ずっと、です。

家屋の税は、年数がたつと補正率で少しずつ下がり、20%で止まります。

土地の税は、建物の年数では下がりません。

何十年という長さで見ると、平屋と2階建ての固定資産税の差は、家屋より土地の側に残りやすくなります。

だから、土地から買う方は、敷地の面積を決める段階で税の差も一緒に見ておきたいところです。

駐車場1台分の広さでも、30年たまると効いてきます。

同じ延床でも、会社によって敷地の使い方と建物の形の提案は変わるので、複数社の平屋のプランを並べて比べられます。

新築の減額は3年、120㎡まで

ここで、冒頭に書いた新築の減額に戻ります。

平屋でも2階建てでも使える仕組みですが、減る範囲と期間には線が引かれていて、その線が平屋の広さの決め方に関わってきました。

数字を4つに分けて見ていきます。

家屋の税が2分の1になるのは、戸建てで3年度分

国土交通省の令和8年度税制改正概要では、新築住宅について固定資産税の税額を2分の1に軽減し、期間は戸建てで3年間、マンションで5年間とされています。

東京都主税局のページでも、居住部分で1戸あたり120㎡相当分までを限度に2分の1を減額すると案内されていました。

減るのは、家屋の固定資産税だけです。

同じ資料にあった国土交通省の推計では、2,500万円の住宅を新築した場合、3年目までの固定資産税は、特例がなければ年18.2万円、特例があれば年9.1万円でした。

新築の減額は家屋の固定資産税を2分の1にする仕組みで、戸建てなら3年度分、土地の税と都市計画税には効きません。

国土交通省の推計では、2,500万円の住宅で年18.2万円が年9.1万円になり、3年間で約27万円の負担が軽くなります。

平屋でも2階建てでも、減額の割合と期間は同じなので、この仕組みで形の差は生まれません。

差が出るとすれば、次の120㎡の線です。

120㎡は約36坪、平屋でも2階建てでも同じ線

減額は、1戸あたり120㎡相当分までです。

1坪は約3.3㎡なので、120㎡は約36坪になります。

延床30坪、約99㎡の家なら、家全体がこの線の内側に入るので、家屋の税の全部に減額がかかります。延床40坪、約132㎡の家なら、120㎡を超えた約12㎡分には減額がかからない計算でした。

この線は、階数とは関係ありません。

延床で数えるので、平屋の40坪も2階建ての40坪も、同じように12㎡分がはみ出します。

平屋は1階に全部の部屋を並べるので、延床が大きくなるほど敷地も広く要ります。

延床を約36坪、120㎡の内側に収めると、家屋の減額が家全体にかかり、平屋では同時に要る敷地の広さも抑えられます。

減額のために延床を削る、という順番ではありません^^;

暮らしに要る広さを決めたあとで、36坪の前後にいるなら、この線を思い出す程度でちょうどよかったです。

2026年4月からは、床面積の下限が40㎡に

令和8年度の改正で変わったのが、対象になる住宅の広さの下限です。

国土交通省の令和8年度税制改正概要では、現行の特例措置を2026年4月1日から2031年3月31日までの5年間延長し、特例の対象となる住宅の床面積要件の下限を、原則40㎡、それまでの50㎡から緩めるとされています。

40㎡は、約12坪です。

同じ資料では、あわせて一定のハザードエリア内に所在する住宅を対象外にするとされていました。

平屋の話でいえば、夫婦2人や1人暮らし向けの小さな平屋が、下限の緩和で対象に入りやすくなります。一方で、ハザードエリアの扱いは土地選びそのものに関わってくるので、どの区域が対象外になるのかは、建てる市町村の窓口で確かめておきたいところです。

2031年3月31日。

この日までに新築した住宅が、今の資料での対象です。

制度は改正ごとに見直されるので、建てる年の条件は、その年の市町村の案内で確かめてください。

4年目に、家屋の税は元の額に戻る

減額でいちばん見落としやすいのが、終わったあとです。

戸建てなら、3年度分が過ぎた4年目に、家屋の固定資産税は2分の1ではなくなります。

国土交通省の推計の例なら、年9.1万円から年18.2万円へ。

その間も、家屋の評価額は補正率で少しずつ下がりますが、評価替えの年の建築物価の動きによっては、下がり方はゆるやかになります。住宅ローンの返済額は変わらないまま、固定資産税だけが上がる年がくる、ということです。

4年目。

資金計画を立てるときは、1年目から3年目の税額ではなく、減額が終わった4年目の税額で毎年の出費を見ておきます。

1年目の納税通知書の金額をそのまま毎年の額だと思っていると、4年目に予定が狂います。

子どもの進学や車の買い替えと重なりやすい時期でもあるので、4年目の数字は家計の表に先に書き込んでおくと安心でした。

長期優良住宅と都市計画税

固定資産税の話の最後に、減額の延ばし方と、一緒に請求される税を見ておきます。

どちらも短く済む話ですが、平屋の敷地の広さとつながるところがありました。

長期優良住宅に認定されると、減額は5年度分

国土交通省の令和8年度税制改正概要では、認定長期優良住宅について、新築住宅の減額の期間を延ばす特例も、2026年4月1日から2031年3月31日まで5年間延長するとされています。

戸建ての場合、一般の住宅の3年間が、認定長期優良住宅では5年間になります。

東京都主税局のページでも、認定長期優良住宅は5年度分と案内されていました。

2年延びる。

長期優良住宅は、耐震性や省エネ性、劣化対策などの基準を満たし、定期的な点検と補修の計画を立てたうえで認定を受ける住宅です。

認定長期優良住宅にすると、戸建ての新築の減額が3年度分から5年度分になり、家屋の税が2分の1になる期間が2年延びます。

平屋でも2階建てでも、条件は同じです。

認定には申請の手続きがあり、基準に合わせた仕様にするための金額もかかるので、減額だけを理由に決める話ではありません。

延びる2年分を、仕様と手続きの金額と並べる

延びる2年分が、どのくらいの金額になるのかを置いておきます。

国土交通省の推計の例をそのまま使うと、2,500万円の住宅で特例がある場合の年9.1万円が、特例が無いときの年18.2万円との差なので、2年分で約18万円が軽くなる計算です。

約18万円。

家屋の評価額が違えば、この金額も変わります。

長期優良住宅にするかどうかは、延びる2年分の減額と、認定のための仕様の差額や申請の費用を、同じ表に並べて決めます。

減額のほかにも、住宅ローン減税の借入限度額など、認定住宅に向けた扱いは別にあります。

住宅会社には「長期優良住宅にすると、仕様の差額と申請の費用はいくらになりますか？」と聞けば、見積書に行を分けて出してもらえました。

標準で認定をとっている会社もあるので、そこも比べる材料になります。

都市計画税は、新築の減額がかからない

固定資産税と同じ納税通知書で請求されるのが、都市計画税です。

東京都主税局のページでは、23区内の都市計画税の税率は0.3%と案内されています。ふじみ野市の固定資産税・都市計画税の軽減のページでは、新築住宅の軽減は都市計画税には適用されないと書かれていました。

家屋の都市計画税は、1年目から減りません。

都市計画税がかかるかどうかや税率は、市町村によって扱いが違います。

新築の減額は固定資産税だけにかかり、都市計画税は1年目から減額なしで計算されるので、納税通知書の合計額は減額の2分の1ほどには下がりません。

家屋の都市計画税も、家屋の課税標準額に税率をかけて出すので、平屋の家屋の評価が上がれば、こちらも同じ向きに動きます。

今の家の通知書でも、2つの税が並んで書かれていました。

建てる前に、候補の土地がある市町村のページで、都市計画税の欄を確かめておくと数字が合います^^

土地の都市計画税は、200㎡までが3分の1

都市計画税にも、住宅用地の特例があります。

東京都主税局のページでは、小規模住宅用地の200㎡までの部分は価格の3分の1、200㎡を超える一般住宅用地の部分は3分の2と案内されています。

固定資産税の6分の1と3分の1より、軽くなる割合は小さい。

前の章と同じ2つの敷地で計算すると、250㎡の平屋の敷地は、200㎡分が3分の1で約66.7㎡相当、残り50㎡分が3分の2で約33.3㎡相当、合わせて約100㎡相当になります。150㎡の2階建ての敷地は、すべて3分の1で50㎡相当でした。

ここでも約2倍。

都市計画税がかかる地域では、200㎡を超えた部分が3分の2で計算されるので、平屋の広い敷地の差は固定資産税と同じ向きに開きます。

土地の単価をそろえた単純な計算なので、実際の税額は通知書の数字で確かめてください。

平屋の敷地を選ぶときは、2つの税をまとめて見ると差がつかみやすくなりました。

見積書の横に、30年ぶんの税を書き足す

最後に、ここまでの話を自分の数字に置き換えます。

固定資産税は、建てる前には正確な額が出ません。家屋は完成してから市町村が評価し、土地も通知書が届くまでは確定しないからです。それでも、見当をつける方法はありました。

僕がやった順番で書きます。

買う前の土地は、今の税額を仲介の会社に聞く

土地の税は、候補の土地が決まった時点で見当がつきます。

その土地に今かかっている固定資産税の額を、仲介の不動産会社に聞くのがいちばん早い方法でした。

売り出し中の土地は、更地のままのことが多くあります。更地には住宅用地の特例がかかっていないので、聞いた額は、家を建てて特例がかかったあとの額より高く出ている可能性があります。

ここは読み替えます。

更地の土地の税額を聞いたときは、家が建ったあとに200㎡までの部分が6分の1、超える部分が3分の1になることを当てはめて、住んでからの税額に直して見ます。

今は古家が建っている土地なら、すでに特例がかかっている額かもしれません。

「この土地の今の固定資産税は、住宅用地の特例がかかった額ですか？」と一緒に聞いておくと、読み違えません。

2つの候補の土地で面積が違うなら、この段階で土地の税の差が数字になります。

家屋の税は、2通りのプランで概算を出してもらう

家屋の税は、住宅会社に概算を聞きます。

前の章で書いたとおり、平屋と2階建てで評価額が何割違うかは、仕様しだいで一般的な数字にはできませんでした。だから、自分の条件の2通りのプランで、それぞれの概算を出してもらうのが近道です。

聞くことは3つ。

家屋の税の概算は、平屋と2階建ての2通りのプランで同じ会社に聞くと、仕様の違いが混ざらずに形の差だけが見えてきます。

床暖房や太陽光のように、家屋調査で見られる設備を足すかどうかも、概算の前提として紙に書いてもらいます。設備の有無が2通りのプランで違うと、形の差と設備の差が混ざってしまうからです。

出てくる数字は、あくまで概算です。

それでも、見当が無いまま決めるより、ずっと落ち着いて比べられました。

1年目、4年目、評価替えの年を表にする

数字が集まったら、表を1枚つくります。

横に年、縦に家屋の固定資産税、土地の固定資産税、都市計画税の3行。1年目から3年目は家屋の税を2分の1にし、4年目から元に戻し、長期優良住宅なら6年目から戻す形です。

評価替えの年にも印を付けておきます。

土地の行は、毎年ほぼ同じ数字が並びました。

3行の合計を年ごとに出しておくと、1年目と4年目で納税通知書の金額がどれだけ違うのかが、家計の数字として見えてきます。

税の表は、家屋の減額が終わる年と評価替えの年に印を付けておくと、どの年に出費が増えるのかが一目で分かります。

この表は、建築費や土地代と一緒に見てこそ意味があります。

総額の数え方は、平屋の総額を3つの箱に分けて数える方法で整理しています。税の表は、その3つの箱の外にある、住み始めてから毎年出ていくお金の欄として足しておくと、話がつながりました。

表の形は、手書きで十分です（笑）

30年ぶんの差を、建築費と土地代の差と並べる

表ができたら、平屋と2階建ての差を30年分に直します。

毎年の税の差に30をかけるだけの、単純な計算です。家屋の税は年数とともに少しずつ下がり、土地の税は変わりにくいので、正確には年ごとに違いますが、比べる目安には十分でした。

もし差が年に数万円なら、30年で数十万円から100万円を超える金額になります。

数字にすると、重さが変わる。

固定資産税の差は年額ではなく30年分に直し、建築費の差額と土地代の差額と同じ表に並べます。

そのうえで、平屋を選ぶ理由と比べます。

階段の無い暮らしや、家族の気配が伝わる間取りに、その差額を払う価値があるかどうかは、家族ごとに答えが違いました。

僕の場合は、税の差が見えたことで、敷地を広げすぎないという方向に考えが寄っていきました^^;

まとめ：税の差は、建てる前に紙の上で読める

平屋と2階建ての固定資産税の違いは、家屋と土地の2か所に分けると見えてきます。家屋の評価は再建築価格に経年減点補正率をかけて決まり、屋根と基礎が広い平屋は評価が上がりやすいと言われますが、2階建てにも外壁や階段、2階の設備があり、何割違うかを示す公的な数字は見つかりませんでした。はっきり差が出るのは土地のほうで、200㎡を超えた部分は住宅用地の特例が6分の1から3分の1に変わります。

今年届いた今の家の納税通知書を、あらためて眺めてみました。築20年の家屋の行と、ずっと同じような土地の行。平屋を建てるとしたら、家屋の行は3年たつと元の額に戻り、土地の行は家が建っている限り続いていきます。電卓を叩きながら、税の差は建物の形より、どれだけの広さの土地を選ぶかで決まるんだなと思いました。

まずは候補の敷地の面積と、平屋と2階建ての2通りのプランで、30年分の税の表をつくってみてください。一社だけで決めなくて大丈夫です。

間取りプラン・資金計画書・土地情報の3点が無料で届くので、敷地の広さと建物の形を変えた提案を並べて、税の表まで比べられます。