平屋30坪3LDKの費用｜4人家族で見積書の内訳を読み始めたとき

ノブです。

国土交通省が2026年8月31日に出した建築着工統計調査報告（令和8年7月分）では、持家の着工が17,730戸で、前年同月比0.4%増、4か月連続の増加でした。

伸びとしては小さな数字です。

ただ、注文で家を建てる人の数がこの春から少しずつ戻ってきているのは確かで、そのぶん打ち合わせの予約や職人さんの手配は埋まりやすくなります。見積もりの有効期限を、いつもより気にしておきたい時期なんですよね。

もう1つ、数字を置いておきます。

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査（2025年7月公表）では、注文住宅の建設費の全国平均が3,932.1万円、住宅面積の平均が118.5㎡でした。

単純に割ると、1㎡あたり約33万円。

30坪はおよそ99㎡なので、同じ割合で当てはめると3,290万円ほどになります。この数字を見て手が止まった方もいると思います。僕もそうでした^^;

ただ、この平均には2階建ても広い家も入っています。

僕が最初に並べた3社の図面は、どれも30坪3LDKでした。それなのに、LDKの広さは16畳から21畳まで開いていて、廊下の長さもまるで違ったんです。

30坪で3LDKという具体的な条件になると、金額を動かしているのは坪数より、中身の割り振りのほうでした。

この記事では、30坪3LDKの費用を本体・付帯・諸費用の3つに分けたうえで、LDKと個室3つにどう広さを配るか、廊下を減らすと何が浮くかまで、見積書を読む順番で書いていきます。

カタログではなく、30坪3LDKという自分の条件で作った平屋プランが無料で届きます。

平屋30坪3LDKの費用は本体・付帯・諸費用で決まる

最初に、30坪3LDKの費用がどんな部品でできているかを置いておきます。

僕が3社の見積書を初めて受け取ったとき、表紙の合計金額だけを見比べて、2ページ目以降をほとんど読んでいませんでした。あとで付帯工事の別表に気づいて、全部並べ直すことになったんです^^;

読む順番さえ知っていれば、あの手間は要りませんでした。

だから、この章では面積の数え方と、3つの箱の中身から入ります。

30坪は約99㎡、畳に直すと60畳ほどになる

坪という単位は、1坪がおよそ3.31㎡です。

30坪なら99.17㎡。

畳の広さは、不動産広告のルールである不動産の表示に関する公正競争規約施行規則で、1畳あたり1.62㎡以上として数えることになっています。この数え方で割ると、30坪は61畳ぶんほどです。

ただし、この61畳がそのまま部屋になるわけではありません。

壁や柱の厚み、廊下、玄関、浴室にトイレ。

人が寝たりくつろいだりする場所のほかにも、面積は配られていきます。

3LDKにする場合、LDKと個室3つに回せるのは61畳のうち40畳前後、というのが3社の図面を並べたときの実感でした。

残りの20畳ほどが、水回りと通路と収納です。

僕も最初は、30坪あれば広いだろうと思っていました。4人家族で60畳と聞くと余裕がありそうですが、部屋ごとに割っていくと、一つひとつは標準的な広さに落ち着きます。

この20畳の使い方で、同じ30坪でも住み心地も金額も変わってきます。

ここがこの記事の軸です^^

全国平均から割り戻すと、30坪で3,290万円ほどになる

冒頭で出したフラット35の数字を、もう少し細かく見ておきます。

注文住宅の建設費3,932.1万円を住宅面積118.5㎡で割ると、1㎡あたり約33.2万円です。坪に直すと約110万円。

30坪に当てはめると、約3,290万円。

高いと感じた方もいるはずです。

この数字は、フラット35を使って注文住宅を建てた人の平均で、平屋だけの数字ではありません。2階建ても3階建ても含まれていますし、地域も首都圏から地方まで混ざっています。

だから、この平均は自分の見積もりの答えではなく、ものさしの1本として持っておきます。

手元の見積もりが1坪あたり110万円より上か下かを見るだけで、その会社の立ち位置がおおまかにつかめます。

ただし、比べるのは総額を延床で割った数字どうしです。本体工事だけを坪数で割った数字と並べると低く出て当たり前なので、そこは混ぜないようにしています。

平均との差を見るときの注意は、この1点だけです。

付帯工事と諸費用は、見積書の後ろのページに載っている

本体工事は、建物そのものをつくる工事です。

基礎、構造、屋根、外壁、内装、それに標準の設備。

これに対して付帯工事は、その建物を敷地の上で使えるようにするための工事で、給排水やガスの引き込み、地盤の改良、外構、工事中の仮設の水道や電気などが入ってきます。

諸費用は工事ではなく、手続きとお金まわりです。

建築確認の申請、登記、住宅ローンの手数料、火災保険、それに印紙代。

見積書では、本体工事が1ページ目にまとまっていて、付帯工事と諸費用は後ろのほうに別表で載っていることが多かったです。会社によっては別途と書かれて、金額が空欄のまま出てくることもありました。

空欄のまま足した合計は、まだ総額ではありません。

3つの箱ごとの数え方は、平屋の総額を3つの箱に分けて数える方法のほうで詳しく書いています。

この記事では、30坪3LDKという条件のときに、それぞれの箱の中で何が動くのかに絞ります。

30坪で3LDKにすると、坪単価が上がりやすい理由

家は、小さくすれば同じ割合で安くなるわけではありません。

キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器。

この設備は、25坪でも35坪でも1セットずつ要ります。

面積が小さいほど、この固定の金額が1坪あたりに重く乗るので、坪単価は上がって見えます。

3LDKの場合はもう1つあって、個室が3つあるぶん、ドア、窓、照明、コンセント、エアコン用の配線といった、部屋ごとに付く部材が増えます。同じ30坪を2LDKでつくる場合と比べると、面積は同じなのに部材の数が部屋の数だけ増えるわけです。

部屋を1つ増やすと、壁とドアと窓と電気の工事がまとめて1組増える、と数えておくと見積書が読みやすくなりました。

逆に言えば、部屋の数を変えずに金額を抑えたいなら、面積より先に、1部屋あたりに付くものの数を見直すことになります。

窓を1つ減らす。

収納の扉をやめて、カーテンで仕切る。

こういう小さな調整が、3LDKでは部屋数ぶん掛け算で効いてきます。

本体工事の見積もりは、坪単価だけでは読めない

30坪3LDKの費用の中で、いちばん大きいのが本体工事です。

ところが、この本体工事の見積もりは、会社ごとに書き方がまるで違いました。ある会社は坪単価と坪数をかけた1行だけ、別の会社は木工事から内装までA4で4枚。同じ家を頼んだはずなのに、読み比べるための共通の言葉がない状態です。

そこで、坪単価の数字を見る前に確かめておくことを5つ並べます。

屋根と基礎は、30坪ぶんまるごと必要になる

平屋の本体工事で金額の大きい部分は、この2つです。

30坪の2階建てなら、1階と2階で15坪ずつなので、基礎と屋根は15坪ぶんで足ります。

30坪の平屋は、どちらも30坪ぶん。

倍です。

しかも屋根は、軒を出すとそのぶん外に広がるので、実際にかかる面積は延床の30坪より大きくなります。軒を深く出す設計だと、屋根の面積が延床の1.3倍ほどになっていた図面もありました。

見積書で屋根の行の数量が何㎡になっているかを見ておくと、軒の出し方の違いがそのまま数字で分かります。

基礎も同じで、ベタ基礎なら30坪ぶんのコンクリートを打つことになります。

同じ延床の2階建てより坪単価が上がりやすいのは、平屋の性質そのものです。

屋根の形も効きます。片流れや切妻のような単純な形なら、面の数が少ないぶん、板金や雨仕舞いの手間も減りました。

下げる方法を探すより、ここは上がるものとして受け止めて、ほかの場所で調整したほうが話が早かったです。

延床で割るか、施工面積で割るかで坪単価は変わる

坪単価は、決まった計算の仕方がない数字です。

分母に何を使うかで、同じ家でも数字が変わります。

延床面積は、壁で囲まれた部屋の床の合計。施工面積は、そこに玄関ポーチやウッドデッキ、屋根のかかった外の部分などを足したもので、会社によって足し方もまちまちでした。

30坪の平屋にポーチとデッキを付けると、施工面積では33坪や34坪になることがあります。

同じ金額を34坪で割れば、坪単価は1割ちょっと低く見えます。

数字の手品です（笑）

坪単価を聞いたら、「その坪数は延床ですか、施工面積ですか？」と一言だけ足して聞きます。

答えがはっきり返ってくる会社は、見積書の書き方もそろっていることが多かったです。

ここを取り違えると、安いと思って選んだ会社が、並べてみたら一番高かったということが起こります。

比べる順番は、いつも総額が先で、坪単価はあと。

標準仕様に何が入っているかを、品番で出してもらう

本体工事の見積書には、よく標準仕様という言葉が出てきます。

この標準の中身が、会社によってかなり違います。

ある会社では照明とカーテンレールまで本体に入っていて、別の会社ではエアコンの専用コンセントすら別の行に分かれていた、ということが実際にありました。3LDKだと部屋数が多いので、この差が部屋の数だけ積み上がります。

だから、標準に入っているものを一覧でもらいます。

キッチン、浴室、洗面台、トイレは、メーカー名と品番まで。

品番があれば、カタログで自分でグレードを確かめられます。

「標準仕様の一覧を、品番入りでいただけますか？」と頼むと、書面で出してくれる会社がほとんどでした。

ここまで出そろうと、A社の標準がB社ではオプション扱い、という食い違いがはっきり見えます。

3LDKで確かめたいのは、個室にも照明やエアコン用の配線が標準で付くかどうか、なんですよね。

付かなければ、部屋3つぶん足す計算です。

窓の数は、3LDKの部屋の数で決まってくる

窓は、本体工事の中でも単価の高い部材です。

しかも平屋は、すべての部屋が外壁に面しやすいので、部屋ごとに窓を付けることになります。LDKに掃き出し窓を2か所、個室3つに腰窓を1つずつ、そこに浴室、洗面、トイレ、玄関、廊下の小窓を足すと、30坪3LDKでも窓は10か所を超えてきます。

窓1か所ごとに、サッシ本体、ガラス、網戸、それに取り付けの手間。

ここに断熱の性能を上げる話が乗ってきます。

枠を樹脂にする、ガラスを3枚にする。

性能を上げるほど1か所あたりの単価は上がるので、窓の数が多い平屋では、その差が掛け算で効いてきました。

窓の性能は下げずに、数と大きさを整理するほうが、住み始めてからの光熱費まで含めて納得しやすい選び方でした。

たとえば廊下の小窓は、明かりが取れるなら1つ減らせないかを聞きます。

個室の窓も、2か所ほしいのか、1か所で風が抜けるのかで数が変わります。

図面の窓に番号を振って、1つずつ要るかどうかを家族で見ていくと、30分ほどで終わりました^^

一式と書かれた行は、中身を分けてもらう

本体工事の見積書でいちばん読みにくいのが、一式の行です。

木工事一式、電気工事一式、内装工事一式。

金額だけが大きく書かれていて、何がどれだけ入っているのかが分かりません。

これでは、3LDKの個室を1つ小さくしたら、どこがいくら下がるのかも読めないままです。

だから、一式の行は内訳を出してもらいます。

数量と単価が分かれていれば、面積を変えたときに動く行と、動かない行が見えてきます。電気工事なら、照明やコンセントの数で決まる部分と、分電盤や引き込みのように家に1つで決まる部分があって、前者は部屋数に、後者は家そのものに付いていました。

面積で動く行と、部屋数で動く行と、家に1つの行。この3つに色分けすると、間取りを変えたときの金額の動きが読めます。

蛍光ペン3色で十分です。

内訳を出すのを渋る会社もありましたが、理由を伝えるとたいてい出してくれました。

間取りの相談に使いたいので、と言うだけです^^

99㎡をLDKと個室3つにどう割り振るか？

本体工事の読み方が分かったら、次は面積の配り方です。

30坪の平屋で3LDKというのは、4人家族にとってちょうどいい広さと言われることが多い条件です。ただ、ちょうどいいというのは、LDKも個室も収納も、どれか1つを大きく取ると別のどれかが小さくなる、ぎりぎりの釣り合いの上に立っているという意味でもありました。

1畳を、どこに置くか？

この章は、その1畳の取り合いの話です。

LDKを18畳にすると、個室に回せる広さはどれくらい残るのか

3LDKの割り振りは、LDKから決めることが多いです。

家族がいちばん長くいる場所だからです。

30坪で61畳ぶんほどあるうち、LDKを18畳にすると、残りは43畳前後。ここから玄関や水回り、収納、通路、壁の厚みを引いていくと、個室3つに回せるのは18畳から20畳ほどになりました。

主寝室を7畳、子ども部屋を5畳ずつなら17畳。

ぴったりか、少し余るくらいです。

LDKを20畳に広げると、この余りがなくなって、子ども部屋が4.5畳になるか、収納を削るかの選択になります。

30坪3LDKでは、LDKの2畳と個室の1畳半が、同じ財布から出ていると考えると整理がつきます。

延床はほぼ変わらないので、LDKを広げても総額はそれほど動きません。

動くのは、部屋の広さの配分だけ。

だから、LDKを何畳にするかは、予算の話というより、家族が何を優先するかの話でした。

主寝室を6畳にするか7畳にするかで、決まってくるもの

主寝室の広さは、置くベッドで決まります。

シングル2台を並べるなら幅はおよそ2m、ダブル1台なら1.4m前後。

6畳の部屋にシングル2台を置くと、ベッドの横に通れる幅が片側だけになって、クローゼットの扉の前にベッドの端がかかることがありました。7畳なら、両側に人が通れる幅が残ります。

1畳の差ですが、朝の支度のしやすさがまるで違います。

面積で言えば、1畳は約1.62㎡で、坪の半分ほど。

30坪の中で主寝室を1畳広げると、その分をどこかから持ってくることになります。

よくある持ってき方は、主寝室の中にあるウォークインクローゼットを小さくする形でした。

寝室を広げてクローゼットを削るか、クローゼットを残して寝室を6畳にするかは、家具の寸法を測ってから決めます。

今使っているベッドを持っていくなら、そのサイズを図面に書き込むだけです。

メジャー1本で終わります^^

子ども部屋は4.5畳を2つか、あとで仕切る1部屋か

3LDKで個室3つのうち2つを子ども部屋にする場合、選び方は2つあります。

最初から2部屋に分けるか、広い1部屋にしておいて、あとで壁や家具で仕切るか、です。

最初から分けると、ドア、窓、照明、エアコン用の配線、それにクローゼットの扉が2組になります。あとで仕切る形なら、ドアや配線の下地だけ2組ぶん用意しておいて、壁は子どもが大きくなってから立てる、という進め方ができました。

建てるときの金額は、仕切らない形のほうが抑えられます。

ただ、あとで壁を立てる工事は、そのときの費用として別にかかります。

あとで仕切るなら、ドアの位置、窓の位置、照明とコンセントの配線を、最初から2部屋ぶんで設計しておくのが条件です。

ここを1部屋のつもりで設計すると、仕切ったときに片方の部屋だけ窓がない、ということになります^^;

子どもが1人なのか2人なのか、何歳差なのかで向き不向きは変わります。

年の近い兄弟なら、小さいうちは同じ部屋で過ごす時期が長いので、仕切りはあとからで十分でした。

部屋の広さは、置く家具の寸法から逆算していく

畳数で広さを決めると、住み始めてからずれが出やすくなります。

同じ6畳でも、正方形に近い部屋と細長い部屋では、置ける家具がまるで違うからです。

だから、先に家具の寸法を書き出します。

ソファ、ダイニングテーブル、テレビ台、ベッド、学習机、本棚。今の家で使っていて、新しい家に持っていくものだけでいいので、幅と奥行きをメモしておくと、図面の上に四角を描いて置けるようになりました。

通路の幅も一緒に見ます。

人が1人通るだけなのか、2人がすれ違うのかで、家具と家具の間にとる幅も変わります。

家具を置いて通路が取れるいちばん小さい広さが、その部屋に必要な畳数です。

それより広い分は、ほかの部屋に回せる余白。

こうして1部屋ずつ小さいほうへ詰めていくと、30坪の中で1畳から2畳ほどの余りが出ることがありました。

この余りを、次の章の廊下の話と合わせて使っていきます。

同じ30坪3LDKでも、LDKと個室の割り振りは会社ごとに提案が変わるので、複数社の間取りプランを並べて比べられます。

廊下を1坪減らすと、何が浮くのか

割り振りで出てきた1畳から2畳の余りを、さらに大きくする方法があります。

廊下です。

30坪3LDKの図面を3社分並べて、廊下にだけ色を塗ってみたことがあります。黄色の蛍光ペンで塗り終わったとき、いちばん廊下の長い図面は、細い黄色の線が家の端から端まで走っていて、子ども部屋1つより広い面積になっていました。

この黄色の部分をどう減らして、減らした分をどこに回すのかを見ていきます。25坪でも35坪でも出てくる話ですが、部屋数に対して面積に余裕のない30坪3LDKでは、ここがいちばん金額と暮らしに効いてきます。

30坪の平屋で、廊下が占めている面積を数える

平屋の図面を並べて、最初に驚いたのが廊下の長さでした。

2階建てなら上下に部屋を積めますが、平屋はすべてを横に並べるので、玄関から奥の部屋まで歩く距離がどうしても長くなります。LDKを真ん中に置いて、左右に個室を振り分ける形だと、両側にそれぞれ廊下が伸びていました。

塗った部分の面積を数えると、3社のうち多い図面で3坪ほど、少ない図面で1坪ほど。

差は2坪。

畳にすると4畳ぶんです。

30坪の中の2坪なので、全体の7%近くが、人が通るためだけの床になっていた計算になります。

廊下は、床も壁も天井も照明も付くのに、そこで暮らす時間はほとんどない面積です。

数え方は簡単で、図面の廊下部分の縦と横をかけて、3.31で割るだけです。

手元に図面があるなら、一度塗ってみてください。けっこう広くて、僕はその場で笑ってしまいました（笑）

回遊できる動線をつくるために、あえて廊下を長く取っている図面もありました。家事の行き来が楽になるという理由があって、それはそれで筋が通っています。

だから、長いか短いかより、その廊下に理由があるかどうかを見ます。

色を塗るだけで、その会社が廊下をどう考えているかも見えてきます。

LDKから各部屋へ入る形にすると、廊下はほとんど消える

廊下を減らすいちばん大きな方法は、LDKを通路として使う形です。

玄関からLDKに入り、LDKから主寝室、子ども部屋、水回りへそれぞれドアで入ります。

こうすると、各部屋へ向かう廊下が要らなくなるので、図面の上の通路はLDKの中に吸収されます。家族が帰ってきたら必ずLDKを通るので、子どもの様子が分かりやすいという理由で、この形を選ぶ子育て世帯も多いと聞きました。

ただし、注意したい点もあります。

LDKにドアがたくさん面すると、そのぶん家具を置ける壁が減ります。

テレビを置く壁、ソファを背にする壁、食器棚を置く壁。

この3面が確保できるかどうかを、図面で先に確かめておきます。

ドアの位置をLDKの角に寄せるだけで、壁が1面まるごと使えるようになる図面もありました。

それと、来客があったときに、個室へ向かう家族がLDKを横切ることになります。

気になるなら、主寝室だけは玄関側から入れるように、短い廊下を1本だけ残す形もあります。

全部を消すのではなく、残す1本を選ぶ。

この考え方にしてから、図面の見方が変わりました。

冷暖房の効き方も見ておきます。LDKに個室のドアが並ぶ形は、エアコンの空気がドアの開け閉めで行き来しやすいので、廊下が長い家より家じゅうの温度差が小さくなりやすい、という説明を受けました。

玄関から洗面所へ向かう通り道は、残しておきたい

廊下を全部なくすと、困る場面もあります。

外から帰ってきて、手を洗いに行くとき。

部活帰りの子どもが泥だらけで帰ってきたとき、LDKを通らないと洗面所に行けない間取りだと、床を汚しながら横切ることになります。雨の日の洗濯物や、買い物の荷物を運ぶときも同じでした。

だから、玄関から洗面所までは、LDKを通らずに行ける道を1本残しておきます。

玄関の横に土間収納をつくって、そこから洗面所へ抜けられるようにする形が、図面では多く見かけました。

残す廊下は、玄関から洗面所までの1本だけ。これで廊下の面積を抑えながら、帰宅の動線が整います。

長さにすると、2m前後で収まることが多いです。

面積なら1坪にも届きません。

ここにコートを掛けるフックや、カバンを置く棚を付けておくと、LDKに荷物が散らからなくなる、というのも実際に住んでいる人から聞いた話です。

通路が、そのまま収納を兼ねるわけです。

1本の廊下に役割を2つ持たせると、削った面積のわりに暮らしやすさは落ちませんでした^^

ちなみに、洗面所に入る扉は引き戸にしておくと、開けたままでも邪魔になりません。扉の前に開くための余白が要らないぶん、狭い通路でも収まりやすくなります。

浮いた1坪から2坪を、収納に回すかLDKに回すか

廊下を減らして浮いた面積には、使い道が2つあります。

延床30坪のまま、ほかの部屋に回す。

もしくは、延床そのものを減らす。

まずは回すほうから書きます。

回す先としていちばん多かったのは、収納でした。30坪3LDKの図面は、個室とLDKを確保すると収納が各部屋のクローゼットだけになりがちで、季節家電やアウトドア用品、子どもの思い出の品を置く場所が足りなくなるからです。

1坪あれば、2畳の納戸がつくれます。

2畳あれば、扇風機やヒーター、スーツケース、雛人形の箱までまとめて入ります。

各部屋に少しずつ収納を配るより、1か所に2畳まとめたほうが、扉が1組で済むぶん金額も抑えやすくなりました。

LDKに回す場合は、18畳が20畳になります。

2畳ぶん広がると、ダイニングテーブルの横にスタディコーナーを置ける広さになるので、子どもがリビングで宿題をする家では、この使い方を選ぶことが多いようです。

どちらに回すかは、今の家で何が足りないかで決めます。

物があふれているなら収納。

家族がLDKで窮屈そうにしているなら、LDK。

今の暮らしの不満が、そのまま答えになります。

延床を28坪台まで縮めると、本体の金額はどこまで下がるのか

浮いた面積を回さずに、延床そのものを減らす選び方もあります。

廊下で2坪減らせれば、同じ3LDKを28坪でつくれる計算です。

ここで気をつけたいのが、坪単価に2坪をかけた金額がそのまま下がるわけではない、ということでした。

最初の章で書いたとおり、キッチンや浴室などの設備は面積を減らしても1セットのまま残ります。部屋数も3LDKのままなので、ドアや窓の数もほとんど変わりません。減るのは、基礎、屋根、床、壁、天井といった、面積に比例して増える部分だけです。

だから、下がり幅は坪単価×2坪より小さくなります。

どれくらい小さくなるかは、一式の行を3色に塗り分けた見積書を使えば読めます。

面積で動く行の合計を30で割って、2をかけるだけ。

面積で動く行だけを2坪ぶん減らした金額が、延床を縮めたときに実際に下がる金額の目安です。

冒頭のフラット35の平均で割り戻した1坪あたり約110万円を、そのまま2坪ぶん引いて220万円下がる、とは考えないようにしています。

それと、延床が減ると、固定資産税の元になる建物の評価も小さくなります。

毎年のことなので、建てるときの差より、長く住むほど効いてくる部分でした。

縮めるか、回すか、の二択です。

どちらが正しいということはなく、同じ条件で見積書を2通り作ってもらって、金額と暮らしの両方で比べるのがいちばん確かでした。

水回りと収納の置き方で変わる金額

面積の配り方が決まったら、次は水と物の置き場所です。

30坪3LDKでは、個室の広さを削ってまで収納を増やすのは難しい一方で、水回りと収納の位置を少し動かすだけで、配管の長さや扉の数が変わって金額に跳ね返ってきました。建築の知識がなくても、図面の上で線を引くだけで確かめられる部分です。

4つに分けて見ていきます。

浴室と洗面とトイレを寄せると、配管が短くなる

水回りの位置は、本体工事の中の給排水の工事に効いてきます。

浴室、洗面所、トイレ、キッチン。

平屋は横に広いので、この4つが家の端と端に離れると、床下を通る配管が長くなります。配管が長いと材料も手間も増えますし、排水の勾配を取るために床下の段取りが複雑になることもありました。

浴室と洗面所とトイレを1か所に寄せて、キッチンをその近くに置くと、配管がまとまって短くなります。

家事の面でも、洗面所の近くにキッチンがあると、料理と洗濯を行き来しやすくなります。

金額と暮らしやすさが同じ方向を向く、数少ない部分です^^

逆に、主寝室の近くにトイレがほしいという要望で、トイレだけを離れた場所に置くと、そのぶん配管が伸びます。

夜中に使う距離を短くしたい、という理由は分かりやすいので、その場合はどれだけ伸びるかを図面の上で見てから決めます。

給湯器からお湯が出るまでの時間も、配管の長さで変わりました。

トイレを2か所にすると、1か所ぶんの工事が足される

3LDKで4人家族だと、トイレを2つにするかどうかで迷う方が多いと思います。

平屋は階が1つなので、2階建てのように各階に1つずつ、という分かりやすい理由がありません。

2つにすると、便器本体、手洗い、換気扇、照明、ドア、それに配管と電気の工事が1組足されます。面積も1畳ほど使うので、30坪の中では個室か収納のどこかが半畳ずつ小さくなる計算でした。

トイレを2つにするかどうかは、朝の支度の時間が重なる人数で決めると迷いません。

家族4人が同じ時間に家を出るなら、2つあると朝が回ります。

出る時間がずれているなら、1つでも困りにくいです。

将来、親と住む可能性があるなら、2つ目の場所に配管だけ先に通しておく方法もあります。

床下に配管を通しておけば、あとから便器を付ける工事は小さくて済みます。

最初からは付けず、準備だけしておく。

30坪という限られた面積の中では、準備だけしておくという選び方が、いくつかの場面で役に立ちました。

収納は、各部屋に分けるより1か所にまとめて取る

収納は、扉の数だけ金額が増えます。

クローゼットの折れ戸や引き戸は、1か所ごとに扉本体と枠と金物が付くので、各部屋に小さな収納を1つずつ付けていくと、面積のわりに扉の数が多くなりました。

30坪3LDKの図面で数えると、玄関、LDK、主寝室、子ども部屋2つ、洗面所、廊下で、収納の扉が7か所から9か所ほどありました。

これを、玄関の土間収納、キッチンのパントリー、家族全員の衣類をまとめるファミリークローゼットの3か所に寄せる形にすると、扉の数は半分近くになります。

子ども部屋のクローゼットをなくしてファミリークローゼットにまとめると、個室を半畳ずつ広く使えるようになります。

扉のない棚にしておく手もあります。

ただ、まとめる形には、置き場所まで取りに行く手間が出ます。

洗濯物を畳んで各部屋まで運ぶのか、1か所にしまうのかで、家事の手間が変わります。

家事をする人の動きで考えると、洗面所の近くにファミリークローゼットを置く形がいちばん楽でした。洗う、干す、畳む、しまう、が数歩で終わるからです。

パントリーと土間収納は、あとから足しにくい

収納の中でも、この2つは建てるときに決めておきたい部分です。

家具で代わりが利かないからです。

寝室のクローゼットなら、足りなければタンスを置けば済みます。けれど玄関の土間収納は、外遊びの道具やベビーカー、灯油のポリタンクのように室内に上げたくない物の置き場所で、あとから玄関を広げる工事は大がかりになりました。

パントリーも同じで、キッチンの横に後から小部屋をつくるのは難しいです。

30坪で面積を詰めるときも、土間収納とパントリーは1畳ずつ残しておくと、住み始めてからの片付けが楽になります。

1畳ずつなら、合わせて1坪。

廊下を減らして浮かせた面積の使い道としても、ちょうど収まる大きさです。

棚は可動式にしておくと、置く物が変わっても合わせられます。

棚板の枚数で金額が変わるので、最初は少なめにして、あとで足していく形でも十分でした。

棚板なら、ホームセンターで買って自分で足せます^^

地盤改良と外構費用は、敷地を見てから

ここまでは図面の中の話でした。

付帯工事の中には、図面をどれだけ詰めても動かない金額があります。地面の強さ、道路の配管、敷地の広さ。どれも建てる場所で決まるので、同じ30坪3LDKの図面でも、土地が変われば付帯工事の合計が大きく変わりました。

敷地を見てもらうまで決まらない4つを、先に知っておきます。

地盤調査の結果で、改良の工事が要るかどうかが決まる

付帯工事の中で、いちばん読めないのが地盤の改良です。

同じ30坪の平屋でも、建てる土地の地盤が弱ければ、建物を支えるための工事が加わります。

要るかどうかは、敷地を調べるまで分かりません。

平屋は2階建てより建物が軽くなりやすい一方で、基礎の面積が広いので、改良する場合はそのぶん範囲も広くなります。

見積もりの段階で地盤改良が0円になっていたら、調査前の仮の数字かどうかを確かめます。

「地盤調査はいつの時点でしますか？」と聞けば、契約の前か後かが分かります。

僕が見た3社のうち1社は、契約前に調査をしてから金額を出すという方針で、その会社の見積もりだけは地盤改良の行に具体的な金額が入っていました。

契約後に調査する会社なら、改良が必要になったときの概算を、先に書面でもらっておきます。

それだけで、あとからの追加に構えられます。

近くで家を建てた会社に、その辺りの地盤の傾向を聞いてみるのも、話が早い方法でした。

給排水の引き込みは、前面道路の配管しだいで変わる

土地から探す場合、水道とガスと下水が敷地の中まで来ているかどうかで、付帯工事の金額が変わります。

前面道路に本管が通っていて、敷地の中まで引き込み済みなら、つなぐだけ。

引き込みがない場合は、道路を掘って本管から分けてくる工事が要り、舗装を戻す費用や自治体への申請も加わるので、ここだけで金額がひと桁変わることがありました。

水道の引き込み管が細い口径のままだと、太いものに替える工事が必要になることもあります。

土地の資料に、上水道・下水道・ガスの引き込みの有無と口径が書いてあるかを、契約の前に確かめます。

書いていなければ、不動産会社に聞けば役所で調べてくれます。

下水道がない地域なら、浄化槽の設置が加わります。

自治体によっては補助の対象になるので、窓口で確かめておきます。

平屋は同じ30坪でも敷地が広くなりやすく、道路から建物までの距離が伸びるぶん、配管も長くなりがちでした。

外構は、駐車場2台分とアプローチから考える

外構は、見積書で別途と書かれやすい部分です。

建物の会社と、外構の会社が分かれていることが多いからです。

とはいえ、住み始める日に駐車場と玄関までの道ができていないと、雨の日に車から降りて泥の上を歩くことになるので、暮らしに要る範囲は引き渡しに合わせて終わらせておきたい部分です。

4人家族で車が2台なら、駐車場の土間コンクリートは2台分。

そこに玄関までのアプローチと、自転車の置き場所を足します。

フェンスや植栽、ウッドデッキは翌年に回しても暮らしは始まるので、最初の見積もりは駐車場とアプローチに絞ると総額が読みやすくなります。

ただ、重機が入っている間にやったほうが安く済む工事もあります。

土を削ったり運び出したりする作業は、建物の工事と同じ時期にまとめて頼めると、重機を運ぶ手間が1回で済みました。

外構の会社には、建物の配置が決まった段階で一度声をかけておきます。

30坪の平屋が建つ敷地は、建ぺい率から逆算する

土地から探す場合は、敷地の広さも付帯工事と外構の金額に関わってきます。

建築基準法では、敷地の面積に対して建物を建てられる割合を建ぺい率で決めていて、用途地域ごとに上限が違います。

30坪の平屋は、延床も建築面積もほぼ99㎡。

建ぺい率が60%の地域なら、99㎡を0.6で割って、敷地は165㎡、約50坪が必要になります。50%の地域なら198㎡で、約60坪。

ここに駐車場2台分と庭を足すと、60坪前後の土地を探すことが多くなりました。

敷地が広がれば外構をつくる面積も広がるので、平屋の外構は同じ延床の2階建てより金額が増えやすくなります。

角地の緩和や防火の条件で上限が変わることもあるので、気になる土地が見つかったら、役所の都市計画の窓口で数字を確かめておくと確実です。

50坪なのか、60坪なのかという差。

この差だけでも、探す土地の候補がかなり変わります。

一括見積りで届いた3社を、同じ表に並べる

最後は、ここまで決めてきた条件を持って、複数の会社に提案をもらう段階です。

僕は一括見積りで3社から図面と見積書を取り寄せましたが、届いた日にまずやったのは、封筒を全部開けて机に並べることでした。3社の図面を横に並べると、同じ30坪3LDKでも、LDKの向きも廊下の長さも窓の数も違っていて、1社だけを見ていたら気づかなかった違いが次々に出てきました。

その違いを、金額に結びつけて読む手順です。

間取りの条件は、紙1枚にまとめて各社へ渡す

3社から提案をもらうときは、条件をそろえて渡します。

延床30坪前後、3LDK、4人家族、車2台。

ここに、この記事で決めてきたことを書き足します。LDKは何畳ほしいか、主寝室に置くベッドのサイズ、子ども部屋を最初から分けるか、トイレは1つか2つか、土間収納とパントリーは要るか、という項目です。

条件を紙1枚にまとめて同じものを渡すと、返ってくる図面と見積書が、そのまま横に並べられる形になります。

口頭で伝えると、担当の方ごとに受け取り方がずれます。

伝えたつもりのことが、図面に入っていないこともありました^^;

条件のそろえ方や提出の期限の決め方は、平屋の相見積もりで条件をそろえてから並べる手順に書いています。

ここでは、30坪3LDKで特に書いておきたい項目だけに絞りました。

廊下はできるだけ短く、と一行足しておくのもおすすめです。

その一行への答え方で、設計の考え方が見えてきます。

同じ30坪3LDKでも、図面が違えば金額の中身も違う

3社の図面がそろうと、同じ条件で頼んだのに、LDKの広さも、廊下の長さも、窓の数もばらばらになっています。

総額だけを見て一番安いところを選びたくなりますが、そこは少し待ちます。

安い図面は、廊下が短くて延床が28坪台に収まっていたり、窓が少なかったり、トイレが1つだったり、と中身が違うことが多かったからです。条件をそろえても、会社ごとの考え方の差は図面に出ます。

金額の差を見つけたら、その差が図面のどこから来ているのかを、1つずつ指で追います。

延床の違い。

窓とドアの数の違い。

設備の品番の違い。

差の理由が図面で説明できるなら、それは安いのではなく、中身が違うということです。

説明できない差が残ったら、そこを担当の方に聞きます。

「この金額の違いは、どこから来ていますか？」と聞けば、きちんとした会社なら図面を指して答えてくれました。

本体・付帯・諸費用の3列に書き写して比べる

図面の違いが分かったら、金額を表にします。

縦に3社、横に本体工事、付帯工事、諸費用の3列。

付帯工事と諸費用に空欄がある会社は、その場で概算を聞いて埋めます。

空欄が1つでも残っていると、その会社だけ総額が低く見えるので、表が埋まるまでは比べないようにしています。

表の下に、図面の違いをメモする行を足しておくと、あとで見返したときに金額の理由が分かります。LDK20畳、廊下1坪、窓11か所、トイレ1つ、というように数字で書いておくのがコツでした。

こうして並べると、どの会社の数字が高いかではなく、どの会社がこちらの条件をいちばん読み取ってくれたかが見えてきます。

金額は、そのあとで調整できます。

読み取り方の差は、打ち合わせを重ねても埋まりにくい部分でした。

表は手書きでも表計算でも構いません^^

家族で同じ表を見ながら話すと、どこにお金をかけたいかも自然にそろってきます。

総額が出てから、借入と手元資金の組み方に進む

3列の表が埋まって総額が見えたら、次は資金の話です。

ただ、この順番は逆にしないようにしています。

借りられる額から先に考えると、その額に合わせて図面を膨らませたくなって、30坪のつもりが33坪になっていた、ということが起こりやすいからです。総額が先、借入はあと。この順番を守ると、割り振りで決めてきたことが崩れません。

30坪3LDKの総額が出たら、その金額を返せる額と照らし合わせて、借入と手元に残す現金を決めていきます。

返せる額から逆算する組み方は、平屋の資金計画を30坪で組む手順のほうにまとめました。

この記事で出した3列の総額を、そのまま持っていけば使えます。

金利や返済期間の話は、そちらで。

ここまで来れば、図面と金額と資金が1本の線でつながります。

最初に30坪3LDKという条件だけを持っていたときより、決めることがずっと具体的になっているはずです。

まとめ：30坪3LDKは割り振りで金額が動く

平屋30坪3LDKの費用は、坪数よりも中身の割り振りで動きます。本体・付帯・諸費用の3つに分けて見積書を読むと、面積で動く部分、部屋数で動く部分、家に1つで決まる部分が見えてきて、LDKを広げても総額はあまり変わらない一方で、窓やドアやトイレの数は確実に金額に乗ってくることが分かります。フラット35の全国平均から割り戻すと30坪で3,290万円ほどになりますが、それはあくまでものさしで、自分の図面の数字は3社の見積書を並べて初めて出てきました。

僕が図面に廊下の色を塗った日、3社のうち1社の廊下は3坪、別の1社は1坪でした。同じ30坪3LDKなのに、片方は通るためだけの床に2坪ぶん多く払っていたわけです。その2坪を納戸にするか、延床を縮めるかを家族で話し始めてから、見積書は高いか安いかを眺める紙ではなく、どこにお金を置くかを決める紙に変わりました。蛍光ペン3色と、メジャー1本。道具はそれだけでした。

まずは手元の図面の廊下に色を塗って、何坪あるかを数えてみてください。数字が出たら、その坪数をどこに回すかを家族で話すところから始められます。

間取りプラン・資金計画書・土地情報の3点が無料で届くので、30坪3LDKの条件で本体・付帯・諸費用の表を埋めるところまで進められます。