平屋の住宅ローン控除｜これから建てる人が入居する年で確かめる借入限度額

ノブです。築20年台の戸建てに住んでいます。

平屋の資金計画を作っていたとき、いちばん扱いにくかったのがこの制度でした。

国土交通省の住宅ローン減税のページには、令和8年度の改正として、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額を引き上げること、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額を上乗せすること、控除期間を13年に広げることが書かれています。

床面積の要件も、40平方メートル以上に緩める措置が説明されていました。ただし合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50平方メートル以上のまま、という条件が付いています。

つまり、去年読んだ解説記事の数字が、そのまま自分に当てはまるとは限りません。

この制度は、入居した年で表の行が変わります。だから「平屋の住宅ローン控除はいくら戻るのか」という聞き方だと、答えが出ないんですよね。

僕は最初、区分をひとつ上げれば戻りが増えると思い込んでいました。

認定長期優良住宅にすれば控除額が上がる、という理解です。ところが借入の予定額を書き出してみたら2,400万円で、そこで電卓を叩き直すことになりました。控除に使われるのは年末の残高と借入限度額の小さいほうなので、残高が限度額に届いていない限り、区分を上げても戻りは1円も増えません。

そこで固まりました^^;

この記事では、国税庁のタックスアンサーと国土交通省のページで確かめられた範囲だけを書きます。控除率0.7%、期間13年、そして借入限度額が住宅の省エネ性能の区分で段になっている、という骨格の話です。

届くのは会社案内ではなく、こちらの希望を反映した間取りプランと資金計画書です。

平屋の住宅ローン控除は、入居する年で条件が変わる

最初に、制度の骨格だけ置いておきます。

細かい金額は次の章から書きますが、先に仕組みを見ておかないと、どの数字が自分に関係するのかが分からなくなるからです。僕はここで2回ほど調べ直しました。

骨格は3つでした。

控除額は、年末の残高に0.7%を掛けて出る

この制度は、払った金額が戻ってくるものではありません。

その年の12月31日時点で残っている住宅ローンの残高に0.7%を掛けた額が、その年に納める所得税から差し引かれる、という形になっています。所得税で引ききれなかった分は、住民税からも一定の範囲で引かれます。

だから、借りた額そのものではありません。

残高です。

返済が進むほど残高は減っていくので、控除される額も年々小さくなっていきます。1年目がいちばん大きく、13年目がいちばん小さい。この形を最初に知っておくと、資金計画の組み方が変わりました。

13年分を単純に「1年目の額×13」で見込むと、実際の合計より大きく出ます。

僕は最初、この掛け算をやっていました。

元利均等で35年、金利1%前後という条件だと、13年目の残高は当初の7割台まで落ちています。そのぶん控除額も落ちるので、合計で見たときの差は数十万円になりました。

だから、年ごとに並べます。

表計算に残高の推移を入れて、それぞれの年に0.7%を掛けるだけです。10分もかかりません。

期間は13年。区分によって10年になる行もある

控除を受けられる期間は、新築の場合で13年です。

ただし、国税庁のタックスアンサーには、区分と入居年によって10年になる行が混じっています。たとえば「その他の住宅」の区分で、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものや令和6年6月30日までに建築されたものについては、控除限度額を14万円として10年間、という注記が付いていました。

13年と10年では、合計がかなり違います。

3年分です。

省エネ基準適合住宅についても同じような注記があって、令和9年12月31日までに建築確認を受けたものや令和10年6月30日までに建築されたものは、控除限度額14万円で10年間という扱いが書かれています。

この「建築確認を受けた日」という条件が、これから建てる人には効いてきます。入居の予定だけでなく、確認申請を出す時期でも扱いが変わってくるからです。

だから、設計の打ち合わせのときに日程を聞いておきます。

「建築確認はいつ出す予定ですか？」という一問です。

答えが返ってこない段階なら、まだ日程が固まっていないということでした。そこが決まってから、どの行を見るかを確かめます。

令和何年に入居するかで、見る表の行が入れ替わる

ここがこの制度のいちばん厄介なところでした。

国税庁の表は、住宅の区分を縦に、入居した年を横に並べた形になっています。同じ区分でも、令和4年・5年に入居した場合と、令和6年以降に入居した場合とで、数字が違います。

行と列の両方が要ります。

だから、ネットで見つけた解説の数字をそのまま使えません。

その解説がどの年の入居を前提にして書かれているのかが分からないと、自分に当てはまるかどうかも分からないからです。僕は日付の入っていない解説記事を3本読んで、3本とも数字が違っていて混乱しました^^;

確かめ方はひとつでした。

自分が入居する予定の年を決めてから、その年の行だけを読む。

平屋の建築は、契約から引き渡しまでで1年前後かかることが多くなります。今年中に契約しても、入居は翌年か翌々年です。

つまり、いま読むべき行は今年の行ではありません。

工程表をもらって、引き渡しの予定月を確かめます。そのうえで、入居がその年のうちに収まるのか、年をまたぐのかを見ます。12月の引き渡し予定は、1か月遅れるだけで翌年の行に移ります。

ここは、日程の話でもありました。

数字は、国税庁のタックスアンサーで確かめる

出どころを1か所に決めておくと、迷いが減ります。

僕が使っているのは国税庁のタックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」です。区分ごと・入居年ごとの表と、適用を受けるための要件が並んでいます。

制度の背景や改正の内容は、国土交通省の住宅ローン減税のページのほうがまとまっていました。こちらには令和8年度の改正点と、床面積要件の緩和の条件が書かれています。

2つで足ります。

片方は要件、片方は改正の流れ。役割が違うので、両方を開いておくと話が早くなりました。

それと、打ち合わせのときにも使えます。

営業の方の説明と、公式のページに書かれていることが食い違ったとき、その場で画面を見せて確かめられるからです。制度は年度で動くので、現場の説明が去年の内容のまま、ということも起こります。

責める話ではありません。

確かめる話です。

補助金のほうも同じで、年度で枠も金額も動きます。そちらは平屋で使える補助金と自治体の上乗せ額に、制度の名前と締め切りの見方をまとめてあります。

借入限度額は、省エネ性能の区分で段になっている

ここからが金額の話です。

国税庁の表は4つの区分に分かれていて、上の段ほど枠が大きくなります。ただし、どの段にも共通して0.7%という率が掛かるので、段の違いはそのまま「どこまでの残高を計算に入れてもらえるか」の違いになりました。

4つの段を、上から順に見ていきます。

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅が、いちばん上の段

最初の段が、この2つです。

国税庁の表では、令和6年以降に入居する場合の控除限度額が31.5万円と書かれています。控除率0.7%から逆算すると、借入限度額は4,500万円という計算になりました。

13年で、単純に足すと400万円台です。

子育て世帯・若者夫婦世帯にあたる人は、ここが上乗せされます。国土交通省の令和7年度の案内では、認定住宅の借入限度額が5,000万円と示されていました。

上乗せの有無で、枠が500万円違ってきます。

ただし、この段に乗るには認定を取る必要があります。

長期優良住宅の認定は、着工前に所管の行政庁へ申請します。設計の段階で性能の基準を満たしておく必要があるので、間取りが固まってから「やっぱり取りたい」と言い出すと、設計のやり直しになることがありました。

だから、最初の打ち合わせで言います。

認定を取るかどうかは、プランを描き始める前に決めておく項目です。

申請そのものにも手数料と書類作成の費用がかかります。会社によっては標準で含まれていることもあれば、別途で数十万円という見積もりになることもありました。

ここも、先に聞いておきます。

ZEH水準省エネ住宅は、そのひとつ下の段

次の段がこれでした。

国税庁の表では、令和6年以降に入居する場合の控除限度額が24.5万円です。0.7%から逆算すると3,500万円の枠になります。子育て世帯・若者夫婦世帯の場合は、国土交通省の案内で4,500万円と示されていました。

上の段との差は、1,000万円です。

ここは平屋と相性の話が出てくる部分でした。

平屋は、同じ延床面積の2階建てに比べて屋根と基礎の面積が広くなります。外の空気に触れている面が多いぶん、同じ断熱の仕様でも性能の数字は出にくくなりました。逆に、屋根が広いので太陽光の設備は載せやすい形です。

不利と有利が、両方あります。

だから、会社に計算してもらいます。

「この間取りでZEH水準に届きますか？」と聞けば、計算のうえで答えが返ってきました。届かない場合は、窓の仕様か断熱材の厚さで調整する話になります。

その調整にいくらかかるのかも、同時に聞いておきます。

省エネ基準適合住宅の枠は、令和8年の入居から下がる

3つ目の段が、ここです。

国税庁の表では、令和6年・7年に入居する場合の控除限度額が21万円で、逆算すると3,000万円の枠になります。子育て世帯・若者夫婦世帯は国土交通省の案内で4,000万円でした。

ところが、令和8年・9年の入居になると数字が変わります。

控除限度額は14万円、つまり2,000万円の枠まで下がります。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せがある場合で21万円、3,000万円の枠という記載でした。

1,000万円分、縮みます。

そして令和10年以降に入居する場合、この区分は控除の対象外という扱いになっていました。先ほど触れた建築確認の日付による経過措置は残りますが、原則としては外れます。

だから、この段を前提に計画している人ほど、入居の年が効いてきます。

同じ家でも、入居が1年ずれるだけで枠が1,000万円動く区分があります。

僕はここを見落としていました。

工期が延びたら、という想定です。天候や資材の入荷で1か月延びることは実際にありますし、年末の引き渡し予定なら、その1か月が年をまたぐことになります。引き渡し月に余裕を持たせる理由が、ここにもありました。

省エネ基準を満たさない家は、表から外れている

4つ目が「その他の住宅」という区分です。

国税庁の表では、令和4年・5年に入居した場合は21万円の控除限度額がありました。ところが令和6年以降に入居する場合は、控除の対象外という扱いになっています。

ゼロです。

建築確認の日付による経過措置はありますが、これから設計する家には当てはまりません。

つまり、いまから平屋を建てる人にとって、省エネ基準に適合させるかどうかは選択の問題ではなくなりました。適合させないと、この制度そのものが使えないからです。

ここは、押さえておく価値があります。

断熱の仕様を下げて建築費を削る、という考え方がありますが、その削減額と失われる控除額を並べてみると、判断が変わることがありました。13年分の合計で見ると、数百万円という単位になるからです。

だから、削る順番としては後ろに置きます。

設備は後から替えられますが、壁の中は替えられません。

区分を示す書類を、誰がいつ用意するのか

最後に、手続きの話です。

どの段に当たるかは、自己申告では決まりません。認定の通知書や、住宅性能評価書、建設住宅性能評価書といった書類で示すことになります。区分ごとに求められる書類が違うので、ここは会社に確かめました。

聞き方は3つです。

この3つが埋まれば、申告のときに慌てません。

書類の取得に費用がかかる場合もあるので、そのときは金額も一緒に聞いておきます。

それと、書類が手元に届く時期も確かめます。

最初の年の確定申告は、入居した翌年の2月から3月です。引き渡しが12月で、書類の発行が年明けになると、申告の準備期間がかなり短くなりました。書類の発行日と、申告の時期を並べておきます。

並べると、いつ誰に催促すればいいかが見えます。

借りる額が小さいうちは、性能を上げても戻りは増えない

ここが、僕が電卓を叩き直した部分です。

制度の説明を読むと、上の段ほど有利に見えます。ところが実際の戻りは、自分がいくら借りるかで決まるので、枠が大きくても届いていなければ意味がありません。

数字で見たほうが早い話でした。

使われるのは、年末残高と限度額の小さいほう

控除額の計算は、残高そのものに0.7%を掛けるわけではありません。

年末の残高と、区分ごとの借入限度額を比べて、小さいほうに0.7%を掛けます。だから限度額は「これ以上は計算に入れません」という天井であって、もらえる額ではありませんでした。

天井です。

残高が天井より下にあるなら、天井の高さは関係ありません。

もうひとつ、掛けた結果がそのまま戻るわけでもありませんでした。差し引かれるのはその年に納める所得税からなので、納めている税が控除額より少なければ、引ききれない分が出ます。引ききれなかった分は住民税からも一定の範囲で引かれますが、そこにも上限があります。

つまり、天井は2つあります。

借入限度額という天井と、自分が納めている税額という天井。どちらか低いほうで、その年の戻りが決まりました。共働きで所得を分けている場合や、ほかの控除をすでに使っている場合は、後者のほうが先に効いてくることがあります。

この仕組みを知らないまま区分を上げると、認定を取るための費用だけがかかって、戻りは変わらないという形になります。僕が危うくやりかけたのが、これでした^^;

まず自分の借入予定額を出す。区分の話はそのあとです。

順番を逆にすると、判断できません。

2,400万円の借入なら、どの段でも戻る金額は同じ

具体的に置いてみます。

借入が2,400万円で、1年目の年末残高が2,350万円だったとします。このとき、認定長期優良住宅の4,500万円の枠でも、ZEH水準の3,500万円の枠でも、省エネ基準適合の3,000万円の枠でも、残高のほうが小さいので計算に使われるのは2,350万円です。

戻りは同じになります。

2,350万円の0.7%で、16万円台。

枠が4,500万円だろうと3,000万円だろうと、この数字は動きません。動きはじめるのは、残高が3,000万円を超えたときからです。

平屋の総額は、30坪の木造で2,300万円から2,700万円という幅が一つの目安になります。自己資金を入れれば借入はさらに小さくなるので、敷地を持っている人の多くは、この「どの段でも同じ」の範囲に入りました。

だから、先に残高を出します。

総額から自己資金を引いた額が、借入額です。そこから年末までの返済分を引くと、1年目の残高になります。この2つの引き算で、区分の話が自分に関係するかどうかが決まります。

関係しないなら、区分は戻りの理由になりません。

別の理由で決めます。

資金計画そのものの組み立て方は、借りられる額ではなく返せる額から組む手順のほうに書きました。

敷地から買うと、残高が上がって上の段が効いてくる

話が変わるのが、土地から買う場合です。

平屋は同じ延床面積でも、2階建てより広い敷地が要ります。建ぺい率の上限があるので、30坪の平屋を建てるには、それなりの広さの土地が必要になるからです。

土地代が乗ります。

建物2,400万円に土地1,500万円が加われば、借入は3,900万円です。ここまで来ると、省エネ基準適合住宅の3,000万円の枠では収まりません。ZEH水準の3,500万円でも足りず、認定住宅の4,500万円ではじめて全額が計算に入ります。

このとき、区分の違いが戻りの違いになります。

3,000万円の枠と4,500万円の枠では、1年あたりの控除額が10万円ほど変わる計算でした。13年分では100万円を超えます。

土地から買う人ほど、上の段を取る意味が出てきます。

だから、判断の分かれ目は「土地を持っているかどうか」でした。

持っている人は、区分を上げても戻りは増えにくい。

買う人は、増えます。

自分がどちらなのかを先に置いてから、認定の費用をかけるかどうかを決めると、迷わなくなりました。同じ制度でも、土地の有無で結論が反対になります。

性能を上げる判断は、戻りとは別の物差しで

ここまで読むと、性能を上げない理由に見えるかもしれません。

でも、そうではないんですよね。

控除の戻りが増えないだけで、性能そのものの効果は残ります。毎月の光熱費、夏と冬の室温、それに将来売るときの評価。こういう部分は、借入額とは関係なく効いてくるからです。

物差しを分けます。

控除で判断するのは、残高が限度額を超える人だけ。それ以外の人は、光熱費と補助制度と住み心地で判断する、という分け方でした。

補助制度のほうは、性能の等級で金額が決まる仕組みになっています。控除では差が出なくても、補助のほうでは差が出る、ということが起こりました。

だから、両方を1枚の紙に並べます。

仕様を上げる費用と、受け取れる補助の額と、13年分の控除の差。この3つを並べて、差し引きで判断する形です。

並べると、答えが出ます。

同じ条件でも会社によって資金計画の組み方は変わるので、複数社の書面を並べて比べられます。

床面積50平方メートルの線が、1階建てでは近くなる

ここからは、平屋を建てる人に特に関わる部分です。

この制度には床面積の要件があって、原則として50平方メートル以上と決められています。坪に直すと、およそ15.1坪です。

コンパクトな平屋だと、この線が近くなります。

判定するのは、登記事項証明書に出ている数字

床面積という言葉には、いくつかの数え方があります。

国税庁のタックスアンサーには、床面積は登記事項証明書に表示されている床面積により判断する、と書かれていました。だから、パンフレットの数字でも、施工面積でもありません。

登記の数字です。

ここが、思っていたより小さく出ることがありました。

会社のプランに書かれている面積は施工面積であることがあって、その場合は玄関ポーチやバルコニーが含まれています。登記の面積はそれより小さくなるので、パンフレット上は50平方メートルを超えていても、登記では下回る、ということが起こり得ました。

だから、先に聞いておきます。

「この面積は登記上の床面積ですか？」と、1回だけ確かめます。

図面に両方の数字が書かれていることもあります。

その場合は、小さいほうを見ます。

15坪ほどの家は、線のすぐ上か下に来る

50平方メートルは、約15.1坪です。

一般的な平屋の新築だと25坪から30坪という規模が多いので、そこに届かない家は多くありません。ところが、夫婦2人で小さく建てる、離れとして建てる、という条件になると話が変わってきます。

16坪なら、約52.9平方メートル。

15坪なら、約49.6平方メートルです。

この1坪の差で、線をまたぎます。平屋は延床が小さくなりやすいので、ここを図面の段階で数えておきます。

2階建てなら、同じ延床でも1階と2階に分かれるので、面積の感覚がつかみにくくなります。平屋は1枚の図面に全部が載っているので、むしろ数えやすい形でした。

電卓で足せます。

各部屋の寸法から出した面積を合計して、50平方メートルを超えているかを見るだけです。微妙なところなら、会社に登記上の予定面積を出してもらいます。

1平方メートル足りないために制度から外れる、という形は避けたいところでした。

その場合、収納をひとつ広げるだけで超えることもあります。

40平方メートル台の特例には、所得の上限が別にある

床面積が50平方メートルに届かない場合の特例もあります。

国税庁のタックスアンサーでは、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の家屋について、別の区分が設けられていました。この区分に当たる場合、合計所得金額の要件が1,000万円以下になります。

通常の2,000万円以下より、厳しい線です。

国土交通省のページにも、床面積要件を40平方メートル以上に緩める措置の説明がありました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50平方メートル以上のまま、という条件が付いています。

つまり、40平方メートル台の家で上乗せも受ける、という組み合わせは取れません。

ここは、どちらを優先するかの話になりました。

子育て世帯にあたる人が小さく建てる場合は、50平方メートルを超えるように設計したほうが、結果として枠が大きくなることがあります。

だから、両方を計算します。

40平方メートル台で建てた場合の枠と、50平方メートルを超えるように広げた場合の枠と、広げるための建築費。この3つを並べて比べる形です。

玄関ポーチと軒の下は、この数字に入らない

登記の床面積には、数え方の決まりがあります。

おおまかに言えば、屋根があって、三方以上を壁などで囲まれている部分が床面積になります。だから、玄関ポーチや、深い軒の下の土間は、条件によっては入りません。

平屋は、ここが効きます。

軒を深く出す設計や、屋根付きのテラスを作る設計は、平屋では人気があります。外壁に当たる雨と日射が減るので、建物の持ちにもいいからです。ただし、その部分は床面積として数えられないことがあります。

見た目の大きさと、登記の数字がずれる。

そういう形です。

ウッドデッキも同じでした。囲われていない限り、床面積には入りません。

だから、図面の面積表をそのまま信じずに、どこまでが算入されるのかを確かめておきます。会社に聞けば、登記を担当する土地家屋調査士に確認して答えてもらえました。

夫婦で持ち分を分けても、建物全体で数える

共有で持つ場合の数え方も、決まっています。

国税庁のタックスアンサーには、共有の場合は、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断する、と書かれていました。

持ち分では割りません。

全体です。

60平方メートルの家を夫婦で半分ずつ持っていても、30平方メートルずつとは数えません。それぞれが60平方メートルの家として判断されます。

だから、共有にしたことで床面積の要件を外れる、ということは起こりません。面積の心配をせずに、持ち分の割合を決められます。

ただし、控除そのものは持ち分と借入の割合で分かれます。

それぞれが自分の借入の年末残高で計算するので、夫婦で組む場合は2人分の残高を別々に出すことになりました。ペアローンなのか、連帯債務なのかでも扱いが変わります。

ここは、金融機関に確かめます。

「この借り方だと、控除はどう分かれますか？」という聞き方で通じました。

所得の上限と、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ

金額の話の次は、人の条件です。

同じ家を建てても、建てる人の所得や家族の構成で扱いが変わります。ここを読み飛ばすと、計算に入れていた金額が使えないという形になりました。

4つ見ておきます。

合計所得金額2,000万円という線

この制度には、所得の上限があります。

国税庁のタックスアンサーには、合計所得金額が2,000万円以下であること、と書かれていました。床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の特例に当たる場合は、1,000万円以下です。

年収ではありません。

合計所得金額です。

給与だけの人なら、年収から給与所得控除を引いた額になります。ほかに事業の所得や不動産の所得があれば、それも足した額で判断されました。

そして、この判定は年ごとです。

控除を受けている13年の途中で所得が上限を超えた年があると、その年だけ控除が受けられません。翌年に下がれば、また受けられます。一度外れたら終わり、という仕組みではありませんでした。

だから、その年だけの話として見ます。

退職金が出る年や、資産を売った年は、一時的に上がることがあります。

上乗せを受けられる人の定義は、年齢と扶養で決まる

子育て世帯・若者夫婦世帯という言い方をしますが、定義は決まっています。

国土交通省の案内には、年齢19歳未満の扶養親族を有する者、または年齢40歳未満であって配偶者を有する者、もしくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者、と書かれていました。

3つのどれかに当たれば対象です。

年齢の判定には基準の日があるので、そこは申告のときに確かめます。

夫婦のどちらかが40歳未満なら入る、という形なので、思っていたより広い範囲でした。子どもがいなくても、若い夫婦なら当たります。

僕の場合は、下の子の年齢で当たる形でした。

この定義を知らずに、自分は対象外だと思い込んでいる人は多いのではないでしょうか？

だから、3つの条件を声に出して確かめます。

扶養親族の年齢、自分の年齢、配偶者の年齢。この3つです。

上乗せされた額と、対象になる入居年

上乗せの金額は、区分ごとに違います。

国土交通省の令和7年度の案内では、認定住宅が5,000万円、ZEH水準省エネ住宅が4,500万円、省エネ基準適合住宅が4,000万円と示されていました。上乗せがない場合と比べると、それぞれ500万円から1,000万円の差になります。

差は小さくありません。

ただし、この措置には対象になる入居年があります。

国税庁のタックスアンサーには、省エネ基準適合住宅について令和8年・9年に入居する場合の上乗せ後の控除限度額が21万円と書かれていました。逆算すると3,000万円の枠です。一方で、特例認定住宅等については令和8年1月1日以降に居住した場合を除く、という注記も付いています。

だから、年と区分の組み合わせで見ます。

「上乗せがある」と書かれた記事を読んだときは、それが何年に入居する場合の話なのかを確かめました。年が違えば、当てはまりません。

ここも、公式の表に戻ります。

譲渡所得の特例を使った年は、重ねて使えない

もうひとつ、見落としやすい条件があります。

国税庁のタックスアンサーには、居住した年およびその前2年、その後3年の計6年間に、一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと、と書かれていました。

6年間です。

前に住んでいた家を売って建て替える、という進め方をする場合に効いてきます。売却益が出たときに使える特別控除と、この制度は重ねて使えないからです。

どちらか一方になります。

だから、売る前に計算します。

売却益がいくら出るのか、特別控除でいくら税が減るのか。それと、13年分の控除の合計がいくらになるのか。この2つを並べて、大きいほうを選ぶ形でした。

順番が逆になると、選べません。

売ってから気づいても、戻せないからです。実家や前の家を売る予定があるなら、売る前に税務署か税理士に確かめておきます。

相談だけなら、費用はかかりません。

敷地の借入も対象に入る

ここは、平屋を建てる人には大きい話でした。

建物だけの借入だと限度額に届かない、という話を前の章で書きました。ところが土地の借入が含まれるとなると、計算が変わってきます。

3つに分けて見ます。

住宅と一緒に買う土地の借入が含まれる

国税庁のタックスアンサーには、対象になる借入金について、住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含み、という記載があります。

含まれます。

だから、土地から買う人の年末残高は、建物と土地を合わせた額になります。建物2,400万円に土地1,500万円なら、残高は3,900万円前後からスタートしました。

この数字だと、区分ごとの枠が効いてきます。

省エネ基準適合住宅の3,000万円の枠なら、900万円分が計算から外れます。ZEH水準の3,500万円でも400万円分が外れました。認定住宅の4,500万円で、ようやく全額が入ります。

土地を借入に含める人は、区分の差がそのまま戻りの差になります。

ここは、建物だけの人と結論が反対になる部分でした。

だから、自分がどちらかを先に置きます。

同じ延床でも敷地が広くなるので、ここが効く

平屋は、土地を多めに要します。

建ぺい率が60%の地域で30坪の建物を置くなら、敷地は50坪が下限になります。駐車場と庭を取るなら、もう少し要りました。2階建てなら建築面積が15坪で済むので、同じ延床でも必要な敷地はかなり違ってきます。

土地代の差が出ます。

坪単価15万円の地域で20坪違えば、300万円です。都市部ならもっと動きます。

この差が、そのまま借入の差になりました。

そして借入が増えると、控除の対象になる残高も増えます。土地代が乗るぶん、上の区分を取る意味が出てくる、という形でした。

もちろん、土地代が増えること自体が得なわけではありません。

総額は上がります。

ただ、同じ総額を払うなら、控除の枠に収まる形にしておいたほうが手元に残る、という話です。だから、土地を探す段階から区分の話を頭に入れておくと、判断がつながりました。

先に土地だけ買うときの、順番の話

土地を先に買う、という進め方もあります。

いい土地が出たので押さえたい、という場面です。このとき、土地の借入だけが先に始まることになります。

ここには条件が付きました。

土地の借入が控除の対象になるのは、その土地に家を建てる場合で、取得の時期についても決まりがあります。土地を買ってから一定の期間内に家を建てる、という形の条件です。

だから、先に買う場合は期間を確かめます。

国税庁のページか、税務署の窓口で聞くのが確実でした。金融機関でも「この順番で控除の対象になりますか？」と聞けば、取り扱いを教えてもらえます。

土地を買ってから設計に2年かけると、条件から外れることがあります。

だから、土地を押さえる前に段取りを描いておきます。

いつ設計を始めて、いつ着工して、いつ入居するのか。この4つの時期を仮でも置いておくと、順番の判断ができました。

親の敷地に建てるなら、建物だけの残高になる

逆の場合も書いておきます。

親の土地に建てる、あるいは実家を建て替える場合です。この場合、土地の取得に借入はありません。だから、控除の計算に入るのは建物の借入だけになります。

残高は小さくなります。

2,400万円の借入なら、どの区分でも枠に収まるので、前の章に書いたとおり戻りは同じです。

この場合、認定を取るための費用をかけても控除は増えません。だから、認定を取るかどうかは、補助制度と将来の評価と住み心地で決めることになりました。

判断の材料が変わります。

それと、親の土地に建てる場合は別の税の話も出てきます。

使用貸借にするのか、地代を払うのか。名義をどうするのか。ここは控除とは別の論点なので、税理士に確かめる領域でした。土地と建物の名義がそろっていないと、借入そのものに条件が付くことがあります。

だから、資金計画の前に名義を確かめます。

最初の年の申告と、繰上返済との兼ね合い

最後は、手続きと返し方の話です。

ここは建てたあとの話なので、設計の段階では後回しにされがちでした。ただ、繰上返済の条件だけは先に知っておいたほうが、資金計画の組み方が変わります。

5つに分けます。

入居した翌年に、自分で申告する

最初の年だけは、確定申告が要ります。

国税庁のタックスアンサーには、必要事項を記載した確定申告書に一定の書類を添えて、納税地の所轄税務署長に提出する必要がある、と書かれていました。会社員でも、この年だけは自分で手続きします。

申告の時期は、入居した翌年の2月から3月です。

書類がいくつか要ります。

この中で、いちばん手こずるのが区分の証明でした。

会社から受け取る書類なので、引き渡しのときに一緒にもらえるかを確かめておきます。年末残高証明書は、金融機関から10月前後に郵送されてくることが多くなります。

だから、封筒を捨てません。

1か所にまとめておきます。

引き渡しのときに、申告で使う書類を1つの袋に入れてもらうと楽でした。

給与をもらっている人は、2年目から年末調整で済む

2年目からは、手続きが軽くなります。

国税庁のタックスアンサーには、給与所得者は2年目以後の年分について、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができる、と書かれていました。勤め先に書類を出すだけで済みます。

自分で申告するのは1回だけです。

出す書類は2つでした。

税務署から送られてくる証明書と、金融機関から届く年末残高証明書。この2つを勤め先に出せば、年末調整で処理されます。

税務署からの証明書は、最初の申告のあとにまとめて送られてきます。残りの年分がまとめて届く形なので、これも保管しておきます。

なくすと再発行の手続きになります。

転職したときも、この書類を新しい勤め先に出し直すことになります。年の途中で移った場合は、その年だけ自分で確定申告するほうが早いこともありました。ここは勤め先の総務に聞けば、どちらで処理するかを教えてもらえます。

手続きが変わるだけで、控除そのものは続きます。

だから、年末調整の書類と同じ場所に入れておきました。12年分をまとめて預かることになるので、置き場所は決めておきます。

償還期間が10年以上、という条件がある

対象になる借入には、期間の条件が付いています。

国税庁のタックスアンサーには、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築等のための一定の借入金または債務、と書かれていました。

10年です。

短期で借りると、そもそも対象になりません。

この条件は、借りるときだけの話ではありませんでした。借入の期間が10年を割った時点で、その後は控除を受けられなくなります。だから、返し方にも関わってきます。

ここが、次の話につながります。

借りるときは35年で組んでいても、途中で期間を縮めれば条件は変わるからです。

自己資金を多く入れて、短い期間で組むという考え方があります。利息の総額は減りますが、期間が10年を割る組み方にすると、この制度そのものが使えなくなりました。頭金を厚くするかどうかを決めるときは、ここも並べて見ておきます。

9年と10年で、扱いが分かれます。

だから、返済予定表を先に出してもらいます。金融機関に条件を伝えれば、正式な申し込みの前でも試算表を作ってもらえました。そこに書かれた最終回の年月を見れば、10年を超えているかどうかはその場で分かります。

契約の期間ではなく、返済が終わるまでの残りの年数で見ます。

期間を縮める繰上返済で、10年を割ると外れる

繰上返済には、2つの型があります。

毎月の返済額を変えずに期間を短くする型と、期間を変えずに毎月の額を軽くする型です。前者を期間短縮型、後者を返済額軽減型と呼びます。

気をつけるのは、期間短縮型のほうでした。

繰り返し使うと、返済の終わりが手前に寄ってきます。当初の返済開始から返済終了までが10年未満になると、そこから先は控除の対象から外れます。

だから、控除の期間中は計算してから返します。

返済予定表を見て、繰上返済をしたあとに残りが何年になるかを確かめる形です。金融機関の窓口やアプリで、事前に試算できました。

それと、期間が10年を割らなくても、残高が減れば控除額も減ります。

100万円繰り上げれば、その年から年末残高が100万円下がるので、0.7%の7,000円分だけ控除が減る計算です。繰上返済は、利息を減らすかわりに控除も減らします。

両方を並べてから決めます。

0.7%と、借りている利率を並べてから決める

判断の物差しは、ひとつでした。

いま払っている金利と、控除率0.7%を比べます。金利が0.7%より低いなら、繰り上げて減らせる利息より、失う控除のほうが大きくなる計算になりました。

逆なら、繰り上げたほうが得です。

単純な比較ですが、方向は決まります。

ただし、変動金利で借りている場合は、この関係が途中で入れ替わることがあります。金利が上がれば、0.7%を超えてくるからです。

だから、毎年見直します。

年末残高証明書が届いたときに、そのときの適用金利と0.7%を並べてみる。それだけで、その年に繰り上げるかどうかの方向が決まりました。

僕は、この見直しを年に1回と決めています。

それと、控除が終わる14年目からは条件が変わります。

控除がなくなるので、比較の相手がいなくなるからです。そこからは純粋に利息の話になるので、手元の資金と相談して繰り上げる形でした。13年間は手元に置いておいて、そのあとでまとめて返す、という組み方もあります。

この順番だと、両方を取れます。

まとめ：入居する年の表を見てから、性能と借り方を決める

平屋の住宅ローン控除は、家の性能だけでも、借入額だけでも決まりません。入居する年の行を見て、その年の借入限度額を知り、自分の年末残高がその枠に届くかどうかを確かめる。この3つがそろって、はじめて戻る金額が出てきます。僕が最初に取り違えていたのは、枠の大きさがそのまま戻りの大きさだと思っていた部分でした。

電卓を叩き直したとき、借入予定の2,400万円という数字が、どの区分の枠にも収まっていることに気づきました。認定を取るために数十万円かけても、控除は1円も増えません。ところが土地から買う人なら、同じ判断が反対になります。土地代が乗って残高が3,900万円になれば、区分の違いが13年で100万円を超える差になるからです。同じ制度なのに、土地を持っているかどうかで結論が逆になる。ここが分かってから、資金計画の組み方が変わりました。

まずは、自分の借入予定額と、入居する年を紙に書いてみてください。その2つが決まれば、見るべき表の行は1行に絞られます。

一社だけで決めずに、複数社の資金計画書を無料で取り寄せて、納得できるものを選べます。