平屋をローコストで建てる｜坪単価が下がる仕組みと残すべき部分

ノブです。築20年台の戸建てに住んでいます。

終の住処を1階建てにするか、2年かけて調べました。最初に立てた予算は、正直かなり厳しいものでした。

数字の話を少しします。建設物価調査会の建築費指数では、2026年3月時点の木造住宅が前年同月比でプラス5.9%でした。国土交通省が出している公共工事設計労務単価も、13年続けて上がっています。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅の平均所要資金が4,262万円でした。前年度より上がっています。

つまり、同じ家を建てるのに必要な金額そのものが動いている時期です。だからこそ、金額が下がる仕組みを知っているかどうかで、選べる範囲が変わります。

この記事は、その仕組みを分解した話です。安く見せる方法ではなく、実際に金額が下がっている理由のほうを書いています。

展示場を回っていたとき、ある担当の方に「うちは坪48万円からできます」と言われました。別の会社では「うちは坪85万円からです」でした。同じ広さの1階建ての話です。

最初は、なぜ倍近く違うのかが分かりませんでした。あとで図面と仕様書を並べて、ようやく理由が見えました。安いほうには安い理由があり、高いほうには高い理由がありました。どちらにも根拠があったんですよね。

まず、金額がどこで下がっているのかを分解します。

平屋をローコストで建てるときの坪単価の目安

金額の話をするときに、いちばん最初につまずくのが単位です。同じ言葉を使っていても、含んでいる範囲が会社ごとに違います。

僕は最初の3か月、この違いに気づかないまま話を聞いていました。あるとき、2社の資料を並べて延床で割ってみたら、片方は本体だけ、もう片方は付帯まで入った数字でした。同じ土俵に乗っていなかったわけです。

数字を比べる前に、その数字が何でできているかを確かめる。この章では、そこから始めます。

安い帯と高い帯で、同じ広さでも倍近く開く

1階建ての金額は、坪あたりの数字で語られることが多いです。

金額を抑えた商品を扱う会社では、坪40万円台から60万円台という帯がよく出てきます。大手のハウスメーカーだと、坪80万円から100万円を超える帯になります。

同じ30坪の建物でも、坪50万円なら1,500万円、坪90万円なら2,700万円です。1,200万円の差になります。

同じ言葉で語られていても、金額の帯が違えば別の商品です。

この差は、手抜きかどうかの話ではありません。使っている材料、設計の自由度、断熱の仕様、保証の長さ。すべてが違います。

僕が回った中では、坪48万円の会社と坪85万円の会社の両方に、それぞれ納得できる説明がありました。

安いほうは規格の中から選ぶ形で、間取りの変更に制限がありました。

高いほうは自由設計で、断熱の等級も上でした。

どちらを選ぶかは、何を優先するかで決まります。金額だけでは決まりません。

まずは、自分がどの帯を見ているのかをはっきりさせるところからです。

帯が分かれば、その中での比較ができるようになります。

1階建ては、同じ延床でも屋根と基礎が広い

ここは構造の話です。

延床30坪の2階建てなら、1階は15坪です。屋根も基礎も15坪ぶんで済みます。

ところが延床30坪の1階建ては、屋根も基礎も30坪ぶん必要になります。単純に2倍です。

屋根と基礎は、建物の中でも単価の高い部分です。だから同じ延床なら、1階建てのほうが坪単価は上がりやすい構造をしています。

1階建ての坪単価が高めに見えるのは、この面積の違いが理由です。

これは会社の姿勢とは関係のない、物理的な話です。

逆に言うと、階段が要らない、上下の移動がない、足場が低く済むといった部分では有利になります。

足場の費用は、2階建てより抑えられることが多いです。

だから総額で見ると、思っているほど差がつかないこともあります。

僕が3社に同じ延床で見積もりを頼んだときは、1階建てのほうが2階建てより6%ほど高い程度でした。

坪単価の見た目ほどの差ではありませんでした。

本体だけの数字と、総額の数字を混ぜない

広告に出ている坪単価は、たいてい本体工事だけの数字です。

本体工事というのは、建物そのものを作る費用です。基礎、構造、屋根、外壁、内装、標準の設備まで。

そこに入っていないものが、けっこうあります。屋外の給排水、地盤の改良、外構、照明やカーテン、登記や火災保険。

これらを足すと、本体の2割から3割が乗ることが珍しくありません。

本体1,500万円なら、総額は1,900万円から2,000万円くらいになります。

この差を知らないまま資金計画を立てると、あとで足りなくなります。

僕は最初、本体の数字だけで予算を組んでいました。

付帯と諸費用を足した紙をもらった日、正直かなり焦りました。

そこから資金計画を組み直して、ようやく現実的な形になりました。

だから見積もりを頼むときは「総額でいくらになりますか？」と聞きます。

本体でいくら、ではなく総額でいくら。この聞き方だけで、話が現実に近づきます。

その数字がどこまでを含むかを、先に聞いておく

会社によって、標準に含まれるものが違います。

照明が付いている会社と、付いていない会社。網戸が標準の会社と、オプションの会社。カーテンレールまで入っている会社もあります。

この差は、30坪の家なら100万円単位になります。

だから、坪単価を聞いたら必ず続けて聞きます。

「その金額に、照明とカーテンと網戸は入っていますか？」という聞き方です。

答えられない会社はほとんどありません。すぐ資料を出してくれます。

僕はこの質問を4社にして、標準仕様の一覧をもらいました。

並べてみると、坪単価がいちばん安い会社が、含まれるものもいちばん少なかったです。

当たり前といえば当たり前なんですが、並べるまで気づきませんでした。

安い数字には、たいてい理由があります。理由が分かれば、納得して選べます。

理由が分からないまま安いほうを選ぶと、あとで足していくことになります。

金額が下がる仕組みは、大きく3つに分かれる

金額を抑えている会社は、魔法を使っているわけではありません。どこかで手間か材料かを減らしています。

僕はある工務店の社長に、これを直接聞いたことがあります。「うちが安いのは、営業がいないからです」と言われました。展示場も持たず、紹介と口コミだけで受注していると。だから広告費がゼロだという説明でした。

減らしている場所が分かれば、それが自分にとって困る減らし方かどうかを判断できます。この章では、その減らし方を3つに分けます。

図面を毎回引き直さないと、人件費が減る

1つ目は設計の手間です。

自由設計は、1棟ごとに図面を一から引きます。打ち合わせの回数も多くなります。

設計士の時間も、営業の時間も、そのぶんかかります。人件費として金額に乗ります。

あらかじめ用意された図面から選ぶ形なら、この時間が大幅に減ります。

打ち合わせも、間取りをどうするかではなく、どのプランにするかという話になります。

僕が話を聞いた会社では、規格から選ぶ形だと打ち合わせが3回で済むと言っていました。

自由設計の会社では、10回を超えるのが普通だそうです。

この差が、そのまま金額の差の一部になります。

ただし、打ち合わせの回数が少ないということは、決められることも少ないということです。

細かく決めたい人にとっては物足りなくなります。

ここは好みの問題なので、どちらが良いという話ではありません。

同じ部材をまとめて仕入れると、単価が下がる

2つ目は材料です。

1棟ごとに違う建具や設備を使うと、そのつど仕入れになります。数がまとまらないので、単価も下がりません。

同じ仕様を大量に使う会社なら、まとめて発注できます。年間で数百セット買う会社と、数セット買う会社では、同じ商品でも仕入れ値が違います。

選べる種類が少ないことと、単価が安いことは裏表になっています。

だから、規格の会社では床材の色が3種類しかない、といったことが起こります。

選べないのは不便ですが、そのぶん金額が下がっています。

僕は床材の色にこだわりがなかったので、ここは気になりませんでした。

逆に、キッチンだけは譲れませんでした。

だから「キッチンだけグレードを上げたら、いくら増えますか？」と聞きました。

差額が想定内だったので、そこだけ上げてもらいました。

全部を選べる必要はありません。自分が譲れないところだけ動かせれば十分です。

その1点を先に決めておくと、話が早く進みます。

現場に人がいる日数が減ると、経費も減る

3つ目は工期です。

工事が長引くと、現場の管理費、仮設のトイレや電気、足場のレンタル料が積み上がります。

工期を短くできる会社は、この積み上がりが小さくなります。

工場である程度まで組み立てて運ぶ工法は、現場での日数が短くなります。

あらかじめ加工された部材を使う場合も、現場での作業が減ります。

僕が見た工程表では、着工から引き渡しまでが3か月半の会社と、6か月の会社がありました。

2か月半の差は、仮住まいの家賃にも効いてきます。

建て替えの場合、仮住まいの費用は自分の負担です。

月10万円なら、2か月半で25万円の差になります。

工期の話は、建物の金額とは別に効いてくる部分です。

見積書には出てこないので、自分で計算しておきます。

工程表は、契約の前でも見せてもらえます。

着工から引き渡しまでの月数が書いてあれば、仮住まいの期間が読めます。

僕は3社ぶんの工程表を並べて、家賃の差を計算しました。建物の金額とは別に、20万円以上の差がありました。

広告と展示場にかけるお金の差も、価格に乗る

4つ目として、営業にかかる費用があります。

大きな展示場を持っていると、その建物の維持費がかかります。テレビの広告を出していれば、その費用も必要です。

これらは商品の価格に含まれます。悪いことではなく、そういう仕組みだというだけです。

展示場があるから安心して見に行ける、という価値もあります。

逆に、展示場を持たない会社は、完成した家を見せてもらう形になります。

実際に住む予定の家に近い建物を見られるので、こちらのほうが参考になることもあります。

僕は両方に行きました。展示場は仕様の上限を知るのに役立ち、完成見学会は現実を知るのに役立ちました。

役割が違うので、どちらも見る価値があります。

完成見学会は、その会社に頼まないと入れないことが多いです。

だから資料請求の段階で、開催予定を聞いておくといいです。

見学の予定が決まると、検討が一気に進みます。

3つのどれで下げているかを聞くと、中身が見える

ここまでの3つを踏まえて、質問を1つ用意します。

「御社が金額を抑えられている理由は、どこにありますか？」という聞き方です。

設計の手間なのか、材料の仕入れなのか、工期なのか、営業にかける費用なのかを聞きます。

説明できる会社は、自分の商品の構造を分かっています。

説明が曖昧な会社は、単に他社に合わせた価格を出しているだけということもあります。

僕はこの質問を5社にしました。4社は具体的に答えてくれました。

答えを聞くと、その会社の性格がよく分かります。

仕入れで下げている会社は、選べる種類が少ない。

工期で下げている会社は、工法が決まっている。

納得したうえで選べば、あとから不満になりません。

質問1つで、これだけの情報が手に入ります。

規格から選ぶと設計の手間が減る

用意されたプランから選ぶ形は、日本ではずいぶん増えました。1階建てとの相性も悪くありません。

僕が資料をもらった会社では、1階建てのプランが12種類ありました。20坪台から30坪台まで、間取りごとに番号が振ってあります。実際に建った写真も一緒に載っていました。

写真があると、想像しなくて済みます。図面を読むのが苦手な人ほど、この形は向いています。この章では、その選び方を書きます。

決める項目が少ないので、迷う時間が減る

自由設計は、決めることが多いです。

間取り、窓の位置と大きさ、コンセントの数と場所、床材、壁紙、建具の色、外壁の色。

全部を決めるのは、思っている以上に体力を使います。

共働きだと、打ち合わせの時間を作ること自体が大変です。

用意されたプランから選ぶ形なら、決めるのはプランの番号と、いくつかの色だけです。

僕の知り合いは、3回の打ち合わせで契約まで進みました。

本人は「考える時間が減って助かった」と言っていました。

逆に、こだわりたい人には物足りません。

どちらが向いているかは、性格と生活のリズムで決まります。

時間が取れないなら、決める項目が少ない形のほうが現実的です。

迷って半年止まるより、決まって進むほうがいいこともあります。

それと、決める項目が少ないと家族の意見が割れにくくなります。

選択肢が20あると、2人の希望はまず一致しません。3つなら、どれかに落ち着きます。

我が家も、選べる範囲が狭いほうが話がまとまりました。夫婦げんかの回数まで減ったのは、予想していませんでした。

変更できる範囲を、先に確かめておく

プランから選ぶ形でも、まったく変えられないわけではありません。

会社によって、変更できる範囲が違います。

窓の位置だけは動かせる、水回りの配置は動かせない、外壁の色は5色から選べる。こういう決まりがあります。

この範囲を、契約の前に紙でもらっておきます。

口頭で「だいたい変えられますよ」と言われても、あとで確かめる材料になりません。

僕が見た会社では、変更可能な項目の一覧表がありました。

その表があると、契約後の打ち合わせがスムーズになります。

変えられない項目を要望しても、時間が過ぎるだけです。

先に線が引かれているほうが、双方にとって楽です。

もらった一覧は、打ち合わせのたびに持って行きました。

手元にあると、その場で判断できます。

もうひとつ、変更にかかる金額の目安も一緒に聞いておきます。

窓を1つ増やすといくら、コンセントを1口足すといくら。単価が分かっていれば、その場で決められます。

あとから見積もりを待つと、そのたびに1週間かかります。単価表が1枚あるだけで、打ち合わせが1回減りました。

実際に建った家を見られる機会が多い

用意されたプランには、実績があります。

同じ間取りの家が、すでに何十棟も建っています。だから、写真も体験談も集まりやすいです。

会社に頼めば、同じプランで建てた家の見学を手配してくれることがあります。

図面ではなく実物を見られるのは、この形のいちばんの利点です。

僕は2軒見せてもらいました。どちらも住んでいる方がいる家でした。

実際に暮らしている人の話は、パンフレットより情報量があります。

「収納はこれで足りていますか？」と聞くと、正直な答えが返ってきます。

足りていないという話も聞けました。それも大事な情報です。

自由設計だと、まったく同じ家は存在しません。

だからこの確かめ方は、規格の形ならではです。

見学の機会があるかどうかは、最初に聞いておく価値があります。

見学に行くときは、平日の昼と休日の夕方の両方を狙えると理想的です。

光の入り方も、周りの音も、時間帯でまったく変わります。

僕は同じ家に2回行かせてもらいました。2回目のほうが、気づくことが多かったです。

敷地に合うプランがあるかは、土地しだい

ここが注意したい点です。

用意されたプランは、四角い土地を前提にしていることが多いです。

細長い土地や、変形した土地では、そのままでは載らないことがあります。

1階建ては全部を1階に置くので、この制約が2階建てより強く出ます。

だから、土地を先に決めている場合は、その土地に載るプランがあるかを確かめます。

載らない場合、変更が必要になり、そのぶん金額が上がります。

僕が見た土地のひとつは間口が狭くて、12種類のうち3種類しか載りませんでした。

選択肢が減ると、規格の良さが薄れます。

その場合は、自由設計のほうが結果的に近い金額になることもあります。

土地とプランの相性は、図面を重ねてみればすぐ分かります。

会社に頼めば、その場で確認してくれます。

確認を頼むときは、土地の測量図を持って行きます。

間口と奥行きの数字があれば、プランが載るかどうかはその場で分かります。

不動産会社から測量図をもらっていない場合は、先に取り寄せておきます。これがないと、話が概算で止まります。

変更を重ねると、自由設計と同じ金額に近づく

最後に、いちばんよくある話をします。

プランから選んだのに、あれこれ変更を重ねて、結局は自由設計と変わらない金額になる。これは実際によく起きます。

変更のたびに追加費用が乗るので、当然ではあります。

だから、変更を3つまでと自分で決めておくのがおすすめです。

数を決めておくと、どれが本当に必要かを考えるようになります。

僕の知り合いは、7つ変更して、当初の見積もりから280万円上がりました。

本人は「これなら最初から自由設計にすればよかった」と言っていました。

変更したくなること自体は自然です。

大事なのは、変更が3つを超えたら形を選び直すという判断ができることです。

途中で気づけば、まだ引き返せます。

金額を抑える方法が分かってきたら、次は複数社の数字を並べる段階です。

形をそろえると、材料の無駄が出にくくなる

設計そのもので金額が変わる部分があります。ここは会社を変えなくても効く話です。

設計士の方に教わったことがあります。同じ30坪でも、外周の長さは形によって10メートル以上変わると。外周が長ければ、基礎も外壁も断熱材もその分だけ増えます。図面を見ながら説明されて、なるほどと思いました。

形はデザインの問題だと思っていました。実際には、金額の問題でもあったわけです。この章では、その関係を整理します。

凹凸が少ない形は、外周が短くなる

同じ床面積でも、四角に近い形ほど外周が短くなります。

30坪をきれいな長方形に収めた場合と、コの字やL字にした場合では、外周が10メートル以上違うことがあります。

外周が長いと、基礎の長さ、外壁の面積、断熱材の量、すべてが増えます。

角の数も増えるので、施工の手間も増えます。

四角い家が安いのは、無駄が出にくいからです。

ただ、四角い家がつまらないかというと、そんなことはありません。

外観は屋根の形や窓の配置、素材の使い方で十分に変わります。

僕が見た完成見学会の家は、真四角に近い形でした。

それでも、軒の深さと外壁の質感で落ち着いた印象になっていました。

凹凸を減らして浮いたお金を、素材や断熱に回す。この考え方は理にかなっています。

削るのではなく、回す。この言い方のほうが近いです。

屋根の形が単純なほど、雨仕舞いの手間が減る

1階建ては屋根の面積が広いので、ここが効きます。

屋根の形が複雑になると、谷ができます。谷は雨水が集まる場所なので、丁寧な処理が要ります。

処理の手間がかかるということは、費用もかかるということです。

そして、将来の雨漏りのきっかけになりやすい場所でもあります。

片流れや切妻のような単純な形は、谷ができません。

施工が早く、後々の心配も少なくなります。

僕は最初、複雑な屋根の外観に憧れていました。

ところが20年後の話を聞いて、考えを変えました。

メンテナンスの手間まで含めると、単純なほうが暮らしやすいと思いました。

これは金額の話であると同時に、住み続けるための話でもあります。

30年住む建物なので、この視点は持っておいて損はありません。

それと、屋根が単純だと太陽光の設備を載せやすくなります。

面がひとつにまとまっていれば、パネルを並べる効率が上がります。

1階建ては屋根が広いので、この相性の良さは活きます。載せる予定があるなら、屋根の形を先に相談しておくといいです。

水回りをまとめると、配管が短くて済む

キッチン、洗面、浴室、トイレ。この4つをどこに置くかで配管の長さが変わります。

近くにまとめれば、配管は短くなります。材料も、工事の手間も減ります。

1階建ては横に広がるので、水回りが離れると配管がかなり長くなります。

2階建てなら上下に重ねられますが、1階建てにはその手がありません。

だから、平面の中でどう寄せるかが設計の勘所になります。

寄せると、家事の動線も短くなります。

洗濯機から物干し場までの距離が近いだけで、毎日の負担が変わります。

僕は今の家で、洗濯機と物干し場が家の端と端にあります。

妻に何度も言われました。次は絶対に近づけると決めています。

金額と暮らしやすさが同じ方向を向いている、珍しい部分です。

迷ったら、まとめる方向で考えると外しません。

まとめると、給湯器からお湯が届くまでの時間も短くなります。

配管が長いと、蛇口をひねってからお湯が出るまでに水が流れます。その水は捨てているのと同じです。

細かい話に見えますが、毎日のことなので積み上がります。設計の段階でしか決められない部分です。

廊下を減らすと、同じ延床でも部屋が広くなる

廊下は、通るためだけの床です。

1階建ては全部の部屋を1階に並べるので、廊下が長くなりがちです。

廊下が3坪あれば、その3坪ぶんの建築費がかかっています。坪50万円なら150万円です。

その3坪をリビングに足せば、同じ金額で広いリビングが手に入ります。

だから、廊下をできるだけ減らす設計が合理的になります。

リビングを通って各部屋に入る形にすれば、廊下はほとんど要りません。

ただし、家族が顔を合わせる回数が増えるので、好みが分かれます。

思春期の子どもがいる家庭では、悩ましいところです。

僕の家では、寝室だけ短い廊下でつなぐ形にしました。

完全になくすのではなく、減らす。そのくらいがちょうどよかったです。

図面をもらったら、廊下の面積を計算してみてください。

削ってはいけないのは、あとから触れない部分

金額を抑えるときに大事なのは、どこを削るかの順番です。順番を間違えると、住み始めてから取り返せなくなります。

実家の話をします。父が建てた家は、当時としては普通の断熱でした。今も冬は暖房を強くしないと過ごせません。あとから壁を開けて断熱材を入れる工事の見積もりを取ったら、200万円を超えました。結局やめました。

建てるときに30万円だったものが、あとからだと200万円になる。この構造を知っておくと、削る順番が決まります。この章では、その線引きを書きます。

壁の中に入るものは、あとから替えるのに費用がかかる

家には、あとから触れる部分と触れない部分があります。

触れないのは、構造材、断熱材、配管、配線、防水。全部が仕上げの内側に入ります。

これらを替えるには、まず壁や床を壊す必要があります。壊して、直して、また仕上げる。

だから、材料費より工事費のほうが高くなります。

建てるときなら、材料の差額だけで済みます。

内側に入るものは、建てるときに決めるのがいちばん安く済みます。

僕はこの線引きを紙に書いて、打ち合わせに持って行きました。

左に「あとから触れない」、右に「あとから触れる」と書いた表です。

予算が足りないときは、右側から削っていきました。

この順番を守ったおかげで、住み始めてから困ったことは今のところありません。

単純な表ですが、判断がぶれなくなりました。

この表を作るときは、家族にも見せておきます。

予算が足りなくなったときに、どこから削るかを先に合意しておけるからです。

その場で決めようとすると、感情が入ります。先に紙にしておくと、紙が判断してくれます。

断熱と窓は、住み始めてからの支出に直結する

断熱の仕様は、毎月の光熱費に効きます。

1階建ては外に接する面が広いので、この影響が大きく出ます。

屋根と床の面積が延床とほぼ同じなので、そこからの熱の出入りが多くなります。

窓も同じです。壁より熱が出入りしやすい部分なので、性能の差がそのまま出ます。

サッシを樹脂にするか、ガラスを3枚にするか。この選択で、年間の光熱費が変わります。

年に3万円違えば、30年で90万円です。

建てるときの差額が60万円なら、30年で見れば逆転します。

僕はこの計算をして、窓のグレードを上げました。

体感の差もあります。冬の朝、窓際に立ったときの感じがまるで違います。

これは数字では表せない部分です。

実際に体感するには、完成見学会で朝の時間に行くのがいちばんです。

結露のしにくさも、窓の性能で変わります。

結露が出にくいと、窓まわりの掃除の手間が減ります。

1階建ては窓の数が多くなりやすいので、この差は毎年効いてきます。我が家は今の家で毎冬これに悩まされています。

耐震の等級は、建てたあとに上げにくい

構造の話です。

耐震の等級は、柱と梁と壁の配置で決まります。建ててしまうと、変えるのは大がかりになります。

あとから補強することはできますが、壁を壊す工事になります。

1階建ては重心が低いので、地震に対しては有利な形です。

ただ、大きな窓を並べたり、柱のない広い空間を作ったりすると、そのぶん壁が減ります。

壁が減ると、等級を保つのが難しくなります。

だから、明るさと強さのバランスをどこで取るかという話になります。

設計の段階で「この間取りで等級はいくつになりますか？」と聞けば、答えが出ます。

数字が出れば、上げるための追加費用も出ます。

僕は等級3を取ることを条件にして、そこから間取りを調整しました。

条件を先に置くと、設計が迷いません。

等級を上げるための追加費用は、思っていたより小さいこともあります。

柱を1本増やす、壁を1枚足す、金物を変える。この程度で足りる場合もあります。

僕のときは、等級2から3に上げる差額が28万円でした。聞いてみるまで、100万円くらいかかると思い込んでいました。

あとから足せるものは、引き渡し後に回してもいい

逆に、あとで足せるものはたくさんあります。

カーテン、照明、エアコン、テレビの配線、収納の棚、物干し、宅配ボックス。

外構も、必要な範囲だけ先にやって、残りは数年後という進め方ができます。

駐車場の土間コンクリートだけ先に打って、植栽やフェンスはあとから。これはよくある形です。

僕の知り合いは、引き渡しから2年後に外構を仕上げました。

その間に貯めて、現金で払ったそうです。

借入に乗せずに済むので、利息のぶん得になります。

ただ、住み始めてすぐの生活に支障が出る部分は、先にやったほうがいいです。

雨の日に泥だらけになる動線は、2年も我慢できません。

どこまで後回しにできるかは、実際の暮らしを想像して決めます。

図面の上ではなく、雨の日の朝を思い浮かべると判断できます。

見積書の中で、動かせる行と動かせない行がある

金額を下げたいときに、どこを触ればいいのか。見積書を前にして手が止まる人は多いと思います。

僕もそうでした。全部の行が必要に見えて、どこも削れませんでした。担当の方に「どこが動かせますか？」と聞いたら、赤ペンで印を付けてくれました。動かせる行は、思っていたより少なかったです。

ただ、少ないと分かったことで、そこに集中できるようになりました。この章では、その見分け方を書きます。

法律や条例で決まっている工事は、削りようがない

建築の確認申請、構造の計算、消防や上下水道の手続き。

これらは決められた手続きなので、やらないという選択がありません。

地域によっては、条例で追加の対応が必要になることもあります。

雨水の浸透ますを設ける、道路後退の部分を整備する、といった内容です。

この手の行は、金額を交渉しても下がりません。

だから、まずこの行に印を付けて、検討の対象から外します。

外すと、残りの行が見やすくなります。

僕の見積書では、全体の3割ほどがこの種類でした。

そこを除いた7割の中で考える。これで頭が整理されました。

何が動かせないかを知ることは、何が動かせるかを知ることでもあります。

担当の方に印を付けてもらうだけで済みます。

ついでに、それぞれの行が誰に払うお金なのかも聞いておきます。

役所に払うもの、検査機関に払うもの、施工会社に払うもの。宛先が分かると、性質が見えてきます。

役所に払うお金は、どの会社に頼んでも同じです。ここが分かるだけでも、比較の見通しが良くなりました。

地盤の改良は、調査の結果で決まる

これは見積もりの段階では確定しません。

土地を買って、地盤の調査をして、はじめて必要かどうかが分かります。

不要なら、そのぶんが浮きます。必要なら、数十万円から100万円を超えることもあります。

だから、契約前の見積書には概算で入っていることが多いです。

入っていない場合は、自分で枠を取っておきます。

僕は80万円で枠を取りました。結果は45万円で済んで、35万円が浮きました。

浮いた分は、そのまま外構に回しました。

逆に、枠を取っていなければ、あとから借入を増やすことになっていました。

読めない金額は、多めに見ておく。これが基本です。

浮いたら嬉しいだけで、足りないと計画が崩れます。

非対称なので、多めに見ておくほうが安全です。

調査そのものは、数万円から10万円ほどで受けられます。

土地の売買契約の前に、売主の了解を得て調査させてもらえることもあります。

結果が分かってから買えれば、いちばん安心です。ただ、人気の土地では待ってもらえないこともあります。

設備のグレードは、行ごとに上げ下げできる

キッチン、浴室、洗面、トイレ。この4つは、行ごとに動かせます。

グレードを1段下げれば、それぞれ10万円から30万円の幅で下がります。

4つ全部を下げると、100万円近く動くことがあります。

ただ、毎日使うものなので、ここを全部下げるのはおすすめしません。

自分が長く時間を過ごす場所を1つ決めて、そこだけ残します。

僕は料理をするので、キッチンを残しました。

浴室と洗面は標準に落としました。今のところ不満はありません。

全部を良くしようとすると、金額が止まらなくなります。

1つに絞ると、決めるのが楽になります。

この1つは、家族の中で誰がいちばん使うかで決めるといいです。

使う人が決めれば、あとから文句も出ません。

グレードを下げるときは、実物を見てから決めます。

カタログの写真だけだと、下げたことに気づかないこともあります。逆に、実物を見て納得できないこともあります。

ショールームは無料で見られます。予約して1時間見るだけで、判断がはっきりしました。

諸経費の率は、説明を聞くと納得できる

見積書の最後に、諸経費という行があります。

本体の何%という形で計算されていることが多く、5%から15%の幅で見かけます。

この行だけを見ると、何のお金か分かりません。だから削りたくなります。

中身は、現場の管理費、保険料、事務の費用、会社の運営費などです。

この費用がなければ、現場を管理する人が置けません。

僕は担当の方に「諸経費には何が含まれていますか？」と聞きました。

内訳を書いた紙をもらって、納得しました。

金額そのものより、何のお金かが分かれば気持ちが変わります。

ここを削ろうとすると、現場の管理が薄くなります。

結果として、住み始めてから困ることが増えます。

削る場所としては、いちばん向いていない行です。

住み始めてからのお金も、同じ表に入れて考える

建てるときの金額だけを見て決めると、住み始めてから差が開いていくことがあります。

実家を整理していたとき、父の家計簿が出てきました。毎月の光熱費が、僕の家の1.4倍でした。同じ地域で、家族の人数もほぼ同じです。違ったのは建物の断熱だけでした。

その差が30年続いたら、いくらになるのか。計算してみて、数字の大きさに驚きました。この章では、その足し算の話をします。

毎月の光熱費は、断熱の仕様で変わる

断熱が効いていると、冷暖房を動かす時間が短くなります。

1階建ては屋根からの熱の影響が大きいので、天井の断熱が特に効きます。

屋根の面積が延床と同じなので、そこが弱いと夏の室温が上がります。

逆に、しっかり入っていれば、エアコン1台で家全体が保てることもあります。

1階建ては仕切りが少ない間取りにしやすいので、空気が回りやすい形です。

この形の良さは、断熱が効いてはじめて出てきます。

僕が見学した家では、20畳のLDKと寝室をエアコン1台でまかなっていました。

住んでいる方に電気代を聞いたら、想像より安くて驚きました。

建物の性能が、そのまま毎月の支出になっている例です。

数字で聞くと、納得の仕方が変わります。

見学のときは、遠慮せずに聞いてみるといいです。

聞き方は、月ではなく年で聞くほうが正確です。

月ごとの数字は季節でぶれるので、1年の合計を聞くとその家の実力が分かります。

「去年1年間の電気代はいくらでしたか？」と聞けば、たいてい答えてくれます。数字で聞くと、比べられるようになります。

外壁と屋根の塗り替えは、10年から15年で回ってくる

建てたら終わりではありません。

外壁と屋根は、10年から15年ごとに手入れが必要になります。素材によって周期が変わります。

1階建ては外壁の面積が2階建てより小さくなることが多いので、この費用は抑えられます。

ただし、屋根の面積は広いです。屋根の工事は、そのぶん金額が上がります。

足場は低くて済むので、そこは有利です。

建てるときに素材のグレードを上げておくと、この周期が延びます。

周期が15年から25年に延びれば、30年で1回ぶん減ります。

1回100万円なら、100万円の差です。

僕は外壁の素材をひとつ上げました。差額は50万円でした。

30年で見れば、そのほうが得になる計算でした。

建てるときの数字だけでは、この判断はできません。

手入れの時期は、住み始めてから急に来ます。

だから、引き渡しのときに次の手入れの目安時期を聞いて、カレンダーに入れておきます。

その年までに積み立てておけば、慌てずに済みます。僕は月1万円を別口座に分けています。

毎年の税は、建物の評価額をもとに計算される

建物には、毎年かかる税があります。

評価額をもとに計算されるので、建物の規模や仕様で額が変わります。

1階建ては同じ延床でも屋根と基礎が大きいので、評価が高めに出ることがあります。

一方で、新築から一定期間は税額を減らす仕組みがあります。

長期優良住宅の認定を受けていると、その期間が延びる扱いになります。

だから、性能を上げる判断はここにも効いてきます。

僕は市の税務課に電話して、自分の場合の目安を聞きました。

その場で計算してくれて、年額のおおよそが分かりました。

30年ぶんを足すと、それなりの金額になります。

資金計画の表に、この行を足しておくと現実に近づきます。

建てるときのお金だけでは、暮らしの全体が見えません。

建物の評価額は、年が経つほど下がっていきます。

だから毎年同じ額ではありません。最初の数年がいちばん高く、そこから徐々に下がる形です。

そのぶん、最初の数年の家計はきつくなります。ここも知っておくと、身構えられます。

30年で足すと、建てるときの差が逆転する

ここまでの話を、1枚の表にまとめます。

建てるときの金額、毎月の光熱費、手入れの費用、毎年の税。この4つを30年ぶん並べます。

建てるときに200万円安かった家が、30年後には高くなっていることがあります。

逆に、200万円高かった家が、30年で追い抜くこともあります。

どちらになるかは、どこにお金をかけたかで決まります。

あとから触れない部分にかけていれば、追い抜く可能性が高くなります。

あとから足せる部分にかけていれば、追い抜きません。

僕はこの表を作って、ようやく決められました。

作るのに2時間かかりましたが、その2時間で迷いが消えました。

国土交通省の建築着工統計調査や、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査を見ると、全国の水準が分かります。

自分の数字が、その中でどこにあるかを知っておくと安心できます。

まとめ：安く建てるのではなく、必要なものを残して組む

金額が下がる仕組みは、設計の手間、材料の仕入れ、工期の短さ、そして営業にかける費用の4つに分かれます。どこで下げているのかが分かれば、それが自分にとって困る下げ方かどうかを判断できます。判断ができれば、納得して選べます。安いから選ぶのではなく、理由が分かったから選ぶ。この順番なら、住み始めてから後戻りしません。

展示場で坪48万円と坪85万円を続けて聞いた日、僕はどちらも信じられませんでした。倍近く違う数字が、どちらも本当だとは思えなかったんです。あとで図面と仕様書を並べて、理由がひとつずつ見えてきました。安いほうは選べる種類が少なく、高いほうは断熱の等級が上でした。数字が違うのではなく、中身が違っていただけでした。並べて見なければ、たぶん一生分からないままだったと思います。

まずは、あとから触れる部分と触れない部分を紙に分けてみてください。それだけで、削る順番が決まります。

同じ条件で複数社に頼めば、その帯の中で自分の家がいくらになるかが見えてきます。