平屋を年収400万で建てる｜手取りから逆算する資金の組み方

ノブです。築20年台の戸建てに住んでいます。

終の住処を1階建てにするか、2年かけて調べました。その途中で、同じように検討している方の話を聞く機会が何度もありました。

いちばん多かったのが、自分の収入で建てられるのかという不安です。金融機関の広告に出ている数字を見ても、それが自分に当てはまるのかが分かりません。

数字の話をします。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅の平均所要資金が4,262万円、土地付注文住宅が5,313万円でした。前年度より上がっています。

この数字だけを見ると、届かないと感じる方が多いと思います。ただ、これは全国の平均であって、自分の条件とは別の話です。

建設物価調査会の建築費指数でも、2026年3月時点の木造住宅は前年同月比でプラス5.9%でした。金額そのものが動いている時期でもあります。

だからこそ、平均ではなく自分の手取りから逆算する順番が効いてきます。この記事は、その逆算の手順です。

知り合いに、この帯の収入で1階建てを建てた方がいます。最初に相談されたとき、その方は金融機関の事前審査で出た数字をそのまま予算だと思っていました。ところが月々の返済に直したら、今の家賃の1.5倍だったんです。

「借りられる額は、払える額の証明ではないんですよ」と伝えたら、しばらく黙っていました。そこから組み直して、最終的に無理のない形に落ち着きました。

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平屋を年収400万で建てるときの資金の組み方

この帯の収入で検討するとき、いちばん最初に見るべきなのは金融機関が示す数字ではありません。自分の通帳に毎月いくら振り込まれているか、そこからです。

知り合いの方は、事前審査で出た数字をそのまま予算にしていました。その数字は、年収に対する返済の割合で機械的に計算されたものです。教育にいくらかけるか、車を何台持つか、そういった事情は入っていません。

だから、上限をそのまま使うと生活が窮屈になります。この章では、その置き換え方を書きます。

事前の審査で出る数字は、あくまで貸せる上限になる

金融機関は、年収に対する返済の割合で上限を決めます。この割合は年収の帯によって変わりますが、機械的に計算される数字であることは変わりません。

その上限まで借りると、毎月の返済が家計を圧迫することがあります。上限は貸す側から見た限界であって、暮らす側から見た限界ではないからです。

知り合いの方の場合、事前審査で3,200万円という数字が出ました。返済期間35年、金利は当時の水準です。月々に直すと9万円台後半でした。

今の家賃が6万5千円だったので、1.5倍近い金額になります。そこに毎年の税と手入れの積み立てが加わるので、実質はさらに増えます。

この状態で35年続けられるかというと、正直厳しいと思いました。子どもの進学の時期も、これから来ます。

借りられる額は、払える額の証明ではありません。

だから、上限の8割程度で組むことを勧めました。2割の余白が、その後の安心につながります。

余白があると、想定外の出費にも対応できます。子どもの進路が変わったときにも、慌てずに済みます。

余白は数字には表れませんが、35年続ける計画には必要な部分でした。

結果として、その方は2,600万円で組みました。

手取りに直してから割合で考えると、現実に近づく

年収の額面と、実際に振り込まれる額は違います。税と社会保険料が引かれるので、手取りは額面の7割から8割になります。

だから、額面で計算すると実態より軽く見えてしまいます。額面で2割でも、手取りで見ると2割5分を超えていることがあります。

手取りの2割前後が、無理のない目安としてよく語られる水準です。手取りが月26万円なら、5万2千円前後ということになります。

賞与がある場合は、年間の合計を12で割って足します。賞与を返済に組み込むかどうかは意見が分かれますが、僕は組み込まないほうを勧めています。

賞与は勤め先の状況で変わるからです。組み込んでおいて減ったときに、返済だけが残ります。

知り合いの方は、手取り月27万円でした。その2割で5万4千円。今の家賃6万5千円より低い数字です。

ここで、この数字を見て落ち込む方がいます。今の家賃より低いなら、家は建てられないのかと。

ただ、賃貸には管理費や更新料がかかります。それを足すと、実質の負担は家賃だけではありません。

その方の場合、管理費と駐車場代を足すと月7万8千円でした。

だから、6万円台の返済でも今より軽くなる計算になりました。

紙1枚に4つの数字を書くところから、準備を始める

準備は、紙1枚で足ります。書くのは4つの数字だけです。今の家賃、毎月払える上限、手元に残しておきたい現金、今ある貯蓄。

今の家賃は通帳を見れば分かります。管理費や駐車場代も一緒に足しておきます。

払える上限は、その合計から少し下げた額にします。持ち家になると毎年の税と手入れの積み立てが加わるからです。

手元に残す現金は、生活費の半年分を目安にします。月の支出が25万円なら150万円です。

これは家を建てるかどうかに関係なく、持っておきたい額です。病気やけが、勤め先の状況の変化。何が起きるか分かりません。

貯蓄からこの残す分を引いた額が、自己資金として使える金額になります。

4つの数字が並んだら、そこから総額の枠が出ます。この計算に10分もかかりません。

知り合いの方は、この紙を作るのを面倒がっていました。ところが作ったあとは、判断が早くなったと言っていました。

数字が目に見える場所にあると、打ち合わせのたびに揺れなくなります。

頭の中に置いておくと、良い提案を見たときに崩れます。

家族と同じ紙を見ておくと、途中で揺れなくなる

資金の話は、1人で考えると偏ります。だから、紙を作ったら家族に見せます。

見せるときは、結論を書かないほうがいいです。数字だけを並べて、どう思うかを聞きます。

結論を書いた紙を見せると、賛成か反対かの話になります。数字だけの紙なら、一緒に考える形になります。

知り合いの方は、最初に自分の結論を書いた紙を見せて、奥さんと言い合いになったそうです。

2回目は数字だけにしたら、反応がまるで違ったと言っていました。

そこから2人で上限を決めました。2人で決めた数字なら、あとで揺れません。

1人で決めた数字は、途中で崩れます。この違いは、実際にやってみて分かる部分でした。

紙は、打ち合わせにも毎回持って行きます。担当の方にも見せると、その枠の中で提案を作ってくれます。

隠すより、見せたほうが早く進みました。

冷蔵庫に貼っておくと、家族全員が毎日目にします。

返せる額は手取りの2割前後で置く

払える額が決まれば、そこから借りられる額が出ます。ただし、返済だけを見ていると足りません。

持ち家になると、毎年かかるものが3つ増えます。建物と敷地にかかる税、火災と地震の保険料、手入れのための積み立て。この3つを月に直すと、2万円から3万円ほどになります。

返済とは別に、これだけ出ていくということです。この章では、その全体像を整理します。

返済のほかに、毎年かかるものが3つ加わってくる

建物と敷地にかかる税は、地域と建物の規模で変わりますが、年に10万円から15万円という帯が多くなります。新しいうちが高く、年が経つと下がっていきます。

保険料は、まとめて長期で契約すると割安になります。5年でまとめて30万円台という水準を、僕は経験しました。年あたりに直すと6万円台です。

手入れの積み立ては、10年後の外壁と屋根の工事に備えるものです。月1万円を別口座に移せば、10年で120万円になります。

この3つを足すと、月に2万円から3万円になります。返済が6万円なら、住居にかかるお金は月8万円から9万円です。

だから、返済だけを家賃と比べても意味がありません。この3つを足した数字で比べます。

知り合いの方は、ここを見落としていました。返済6万5千円なら今と同じだと思っていたんです。

3つを足した数字を見せたら、返済を5万8千円まで下げることにしました。

その差の7千円が、税と積み立ての枠になります。

先に引いておけば、あとで苦しくなりません。

この考え方は、この帯の収入では特に効いてきます。

期間を延ばすと毎月は軽くなるが、総額は増える

返済の期間は、選べることが多いです。25年、30年、35年。長いほど毎月は軽くなります。

ただ、そのぶん利息の総額は増えます。同じ額を借りても、期間が10年違えば総額はかなり変わります。

だから、両方を表に出して比べます。毎月の額と、払い終わるまでの総額。この2つです。

この帯の収入では、毎月の負担を軽くすることが優先になります。だから、期間は長めに取るのが現実的です。

そのうえで、余裕が出た年に繰り上げて返す。この形なら、苦しくなったときにも戻せます。

最初から短く組むと、苦しくなったときに手がありません。

長く取っておけば、早く返すという選択は残ります。

繰り上げには手数料がかかる場合があるので、条件を先に確かめます。

知り合いの方の借入先は、一定額以上ならいつでも無料でした。

この条件も、金融機関を選ぶときの比較の材料になります。

完済する年齢から逆算して、期間を決めておく

もうひとつの軸が、年齢です。今40歳で35年組むと、完済は75歳になります。

定年後も払い続ける形です。年金だけで払えるかどうかを、先に考えておきます。

払えないなら、退職までに繰り上げる計画が要ります。その原資をどこから出すのかも、あわせて考えます。

この帯の収入では、退職金に頼る計画は危ういと思います。金額が読めないからです。

だから、毎年少しずつ繰り上げる形を勧めました。年に10万円でも、20年で200万円になります。

知り合いの方は、65歳完済を目標にしました。そこから逆算して、期間と繰り上げの計画を組みました。

できない年があってもいいように、義務にはしていません。義務にすると、できなかったときに苦しくなります。

目標として持っておくくらいが、続けやすい形でした。

年に1回、家計を見直すタイミングで確かめます。

その習慣があれば、少しずつでも前に進みます。

金利が上がった場合の表も、作っておくと安心できる

金利には、固定と変動があります。変動を選んだ場合、上がると返済額が増えます。

1%上がると、2,600万円の借入で年に26万円ほど増える計算です。月に直すと2万円強になります。

この帯の収入では、月2万円の増加はかなり重く効きます。

だから、上がった場合の表を作っておきます。今の水準、プラス1%、プラス2%。この3つです。

プラス2%でも成り立つなら、安心して選べます。成り立たないなら、借入額を減らすか固定を選びます。

知り合いの方は、この計算をして固定を選びました。金利は少し高くなりますが、35年ぶれないという安心を取ったわけです。

固定と変動を組み合わせる形もあります。半分ずつにすれば、上がったときの影響も半分になります。

選択肢として知っておくと、判断の幅が広がります。

厳しいほうの数字を見ておくと、判断が保守的になります。

35年の話なので、保守的なくらいでちょうどよかったです。

共働きなら、片方の収入が減った場合も試算する

2人の収入で組む場合、注意したい点があります。どちらかの収入が減る可能性を、計算に入れておくことです。

介護、育児、体調の変化。理由はいろいろあります。

片方の収入だけで払えるかどうかを試算します。払えないなら、その差をどう埋めるかを先に考えます。

貯蓄で埋めるのか、保険で備えるのか、返済を軽くするのか。手は3つあります。

知り合いの家庭は、奥さんがパートで働いていました。その収入がゼロになった場合で計算してみました。

その条件だと、返済は払えるが積み立てができなくなる形でした。それが分かっていれば、その場面でも判断できます。

厳しいほうの想定をしておくと、逆に安心して進められます。

考えないでおくと、不安だけが残ります。数字にすると、不安が課題に変わります。

課題なら、対処を考えられます。

この試算は、2人でやることに意味がありました。

敷地を持っているかどうかで話が変わる

この帯の収入で検討する場合、いちばん結果を左右するのが敷地です。持っているかどうかで、建てられる建物がまるで変わります。

住宅金融支援機構の調査では、注文住宅の平均所要資金が4,262万円、土地付注文住宅が5,313万円でした。差は1,051万円です。

この1,051万円が、そのまま建物にかけられる金額の差になります。この章では、その現実を整理します。

全国の平均では、敷地の有無で1,000万円ほど違う

敷地を持っている場合、その1,051万円ぶんを建物に回せます。持っていない場合は、そこから買うことになります。

もちろん、地域によってまったく違います。都市部なら敷地だけで数千万円ということもありますし、地方なら数百万円で収まることもあります。

だから、自分の地域の相場を調べます。不動産の情報サイトで、希望する地域の売地の価格を10件ほど見れば、おおよその帯が分かります。

坪あたりの単価に直すと、比べやすくなります。価格を面積で割るだけです。

この帯の収入で敷地から探す場合、総額の枠はかなり厳しくなります。

だから、地域の選択が重要になります。坪単価の低い地域を選べば、その分が建物に回せます。

通勤の時間と引き換えになりますが、そこは働き方で判断します。

在宅で働く日が多いなら、通勤の時間はそれほど重くありません。

知り合いの方は、親の敷地の一部を使うことになりました。だから、この負担はありませんでした。

もし敷地から探していたら、建てられる形はかなり変わっていたと思います。

親から譲り受ける場合は、手続きの費用が必要になる

親の敷地を使う場合でも、費用がゼロになるわけではありません。

名義を変えるなら、登記の手続きと税がかかります。贈与として扱われる場合は、その税も考えます。

名義を変えずに借りる形にすることもできます。ただ、その場合は借入のときに条件が付くことがあります。

金融機関によっては、敷地の所有者の同意や連帯保証を求められます。

だから、早い段階で金融機関に相談します。「親の敷地に建てたい」と伝えれば、必要な手続きを教えてもらえます。

知り合いの方は、分筆して名義を変える形を取りました。測量と分筆と登記で、60万円ほどかかったそうです。

この60万円も、最初の計画には入っていませんでした。

あとから足すことになって、資金計画を組み直しました。

親の敷地を使う予定があるなら、この費用を先に見込んでおきます。

それから、兄弟がいる場合は先に話をしておきます。あとで揉めるのを避けるためです。

1階建ては同じ延床でも、広い敷地が要ることになる

延床30坪の2階建てなら、地面を覆うのは15坪ぶんで済みます。ところが1階建ては、30坪を全部1階に置きます。

そこに玄関のポーチや軒の出も加わります。さらに、駐車場と隣地との距離が必要です。

だから、敷地は60坪から80坪あるとゆとりが出ます。2階建てなら40坪台でも同じ延床が置けます。

この差は、敷地の価格にそのまま効いてきます。坪単価20万円の地域なら、20坪の差で400万円です。

この帯の収入では、400万円の差はかなり大きく響きます。

だから、敷地から探す場合は2階建てとの比較も必要になります。

1階建てにこだわる理由が、その400万円に見合うかどうかです。

階段がない、上下の移動がない、掃除が楽。この価値をどう見るかは人によります。

老後まで住むことを考えるなら、1階建ての価値は大きくなります。

知り合いの方は、親の敷地が広かったので迷わずに済みました。

探すなら、価格の帯から先に決めておくほうがいい

敷地から探す場合、価格の枠を先に決めます。

総額の枠から建物と外側の費用を引いた残りが、敷地に使える額です。この順番で決めると、無理のない範囲で探せます。

逆に、気に入った区画を先に見つけると、そこに合わせて建物を削ることになります。

削るのは、たいてい仕様の部分です。断熱や構造といった、あとから触れない部分が削られることもあります。

だから、枠を先に決めて、その範囲で探します。

不動産会社に金額を伝えれば、その範囲の情報だけが届きます。伝えないと、幅広い情報が届いて選べなくなります。

この帯の収入では、条件を絞りすぎると候補がなくなります。

だから、譲れない条件を2つまでに絞って、あとは幅を持たせます。

広さと建ぺい率だけを固定して、駅からの距離は幅を持たせる。こういう形が現実的でした。

条件を1つ緩めるだけで、候補の数が数倍になることもあります。

無理のない範囲での建物の目安は、条件を伝えれば試算してもらえます。

規格から選ぶ形なら金額を抑えられる

建物の金額を抑える方法は、いくつかあります。その中で、この帯の収入といちばん相性が良いのが、用意された図面から選ぶ形でした。

金額が下がる理由がはっきりしているので、納得して選べます。設計にかかる時間が減り、部材がまとめて仕入れられ、工期も短くなる。この3つです。

知り合いの方も、この形を選びました。この章では、その仕組みを整理します。

図面を毎回引き直さない形にすると、人件費が減る

自由な設計は、1棟ごとに図面を一から引きます。設計士の時間も、営業の時間も、そのぶんかかります。

人件費として金額に乗るので、その分だけ高くなります。

あらかじめ用意された図面から選ぶ形なら、この時間が大幅に減ります。打ち合わせも、間取りをどうするかではなく、どのプランにするかという話になります。

知り合いの方が聞いた会社では、この形だと打ち合わせが3回で済むという説明でした。自由な設計だと10回を超えるのが普通だそうです。

この差が、そのまま金額の差の一部になります。

ただし、打ち合わせの回数が少ないということは、決められることも少ないということです。

細かく決めたい人にとっては物足りなくなります。

ここは好みの問題なので、どちらが良いという話ではありません。

ただ、この帯の収入で総額を抑えたいなら、選ぶ形のほうが確実です。

浮いた分を、断熱や窓に回すこともできます。

同じ部材をまとめて仕入れると、単価そのものが下がる

1棟ごとに違う建具や設備を使うと、そのつど仕入れになります。数がまとまらないので、単価も下がりません。

同じ仕様を大量に使う会社なら、まとめて発注できます。年間で数百セット買う会社と、数セット買う会社では、同じ商品でも仕入れ値が違います。

だから、選べる種類が少ないことと、単価が安いことは裏表になっています。

床材の色が3種類しかない、といったことが起こります。

選べないのは不便ですが、そのぶん金額が下がっています。

知り合いの方は、床材の色にこだわりがありませんでした。だから、ここは気になりませんでした。

逆に、キッチンだけは譲れないと言っていました。

そこで「キッチンだけグレードを上げたら、いくら増えますか？」と聞いてもらいました。

差額は想定の範囲だったので、そこだけ上げてもらいました。

全部を選べる必要はありません。譲れないところだけ動かせれば十分です。

その1点を先に決めておくと、話が早く進みます。

打ち合わせの回数が減るので、時間の負担も軽くなる

金額だけでなく、かかる時間も比べます。

自由な設計だと、決めることが多くなります。間取り、窓の位置と大きさ、コンセントの数と場所、床材、壁紙、建具の色、外壁の色。

全部を決めるのは、思っている以上に体力を使います。共働きだと、打ち合わせの時間を作ること自体が大変です。

用意された図面から選ぶ形なら、決めるのはプランの番号といくつかの色だけです。

知り合いの方は、3回の打ち合わせで契約まで進みました。本人は「考える時間が減って助かった」と言っていました。

時間が取れないなら、決める項目が少ない形のほうが現実的です。

迷って半年止まるより、決まって進むほうがいいこともあります。

それと、決める項目が少ないと家族の意見が割れにくくなります。

選択肢が20あると、2人の希望はまず一致しません。3つなら、どれかに落ち着きます。

選べる範囲が狭いほうが、話がまとまることもありました。

変更を重ねると、自由な設計と同じ金額に近づく

最後に、いちばんよくある話をします。

プランから選んだのに、あれこれ変更を重ねて、結局は自由な設計と変わらない金額になる。これは実際によく起きます。

変更のたびに追加費用が乗るので、当然ではあります。

だから、変更を3つまでと自分で決めておくのがおすすめです。数を決めておくと、どれが本当に必要かを考えるようになります。

知り合いの知人は、7つ変更して当初の見積もりから280万円上がったそうです。

本人は「これなら最初から自由設計にすればよかった」と言っていました。

変更したくなること自体は自然です。

大事なのは、変更が3つを超えたら形を選び直すという判断ができることです。

途中で気づけば、まだ引き返せます。

変更の単価表をもらっておくと、その場で判断できます。

面積を欲張らないほうが暮らしは回る

この帯の収入で建てる場合、面積の判断がいちばん効きます。1坪減らすと、総額で90万円ほど動くからです。

ただ、狭くすればいいという話でもありません。暮らしにくい家になれば、せっかく建てた意味が薄れます。

大事なのは、面積を減らしても暮らしが回る形にすることでした。この章では、その工夫を書きます。

広くすると建てる金額も、毎年の負担も上がっていく

面積が増えると、建てる金額が増えます。坪75万円なら、1坪増やすと75万円です。

それだけではありません。毎年かかる税も、建物の規模で計算されるので増えます。

掃除する面積も増えますし、冷暖房にかかるお金も増えます。

だから、面積は建てるときだけでなく、住み続ける間ずっと効いてきます。

28坪と32坪では、4坪の差です。建てるときに360万円、30年の税と光熱費でさらに数十万円。

合計すると、400万円を超える差になります。

この帯の収入では、この差が計画を左右します。

だから、本当に必要な面積を見極めます。

今住んでいる家の各部屋を測って、使っていない場所がないかを確かめます。

使っていない部屋があるなら、その分は減らせます。

知り合いの方は、今の家の1部屋がほぼ物置になっていました。だから、次の家では減らす判断ができました。

1階建ては廊下が長くなりやすいので、工夫が効く

1階建ては、全部の部屋を1階に並べます。だから、廊下が長くなりがちです。

廊下は、通るためだけの床です。3坪あれば、坪75万円で225万円ぶんの床になります。

その3坪をリビングに足せば、同じ金額で広いリビングが手に入ります。

だから、廊下を減らす設計にすると、面積を抑えながら広さの感覚を保てます。

リビングを通って各部屋に入る形にすれば、廊下はほとんど要りません。

ただし、家族が顔を合わせる回数が増えるので、好みが分かれます。思春期の子どもがいる家庭では、悩ましいところです。

僕の家では、寝室だけ短い廊下でつなぐ形にしました。完全になくすのではなく、減らす。そのくらいがちょうどよかったです。

図面をもらったら、廊下の面積を計算してみてください。

意外と大きい面積を使っていることに気づきます。

この工夫は、面積を減らしても暮らしが狭くならない方法でした。

収納は数より、配置のほうが暮らしに効いてくる

収納を増やすと、面積が増えます。だから、この帯の収入では増やしにくい部分です。

ところが、収納は量より配置のほうが効きます。使う場所の近くにあるかどうかです。

掃除の道具を玄関の近くに置く、タオルを洗面の近くに置く、上着を玄関に置く。

これができていれば、少ない量でも足ります。

逆に、大きな納戸が1つあっても、遠ければ使いません。使わない収納は、面積の無駄になります。

だから、設計のときに「どこで使うものか」を伝えます。

今の家で、何をどこに置いているかを書き出すと、必要な配置が見えてきます。

知り合いの方は、この作業を奥さんと一緒にやりました。

結果として、収納の量は今より少なくなりましたが、不便はないと言っています。

配置で解いたぶん、面積を増やさずに済みました。

この工夫も、あとから足せない部分です。設計の段階でしか決められません。

子どもが出たあとの使い方も、先に考えておく

1階建てを建てる方は、長く住むことを考えている場合が多いと思います。

だから、子どもが独立したあとの使い方も先に考えておきます。

子ども部屋を2つ作っても、20年後には空きます。その部屋をどう使うのかを想像しておきます。

壁を抜いて1つにする、書斎にする、寝室にする。いくつかの案が考えられます。

壁を抜く可能性があるなら、設計の段階で「この壁は将来抜けますか？」と聞いておきます。

構造上抜けない壁だと、あとから変えられません。

知り合いの方は、子ども部屋を2つ作りましたが、間の壁を抜ける構造にしてもらいました。

そのぶんの追加費用は、ほとんどかからなかったそうです。

設計の段階なら、こういう工夫が費用をかけずにできます。

将来のことは誰にも分かりませんが、選択肢が残るかどうかは今決められます。

使える制度は窓口で確かめる

この帯の収入では、使える制度を漏らさないことが効いてきます。数十万円の差が、そのまま計画を左右するからです。

2026年度は、みらいエコ住宅2026事業が動いています。国土交通省、経済産業省、環境省の3省が連携する住宅省エネ2026キャンペーンの一部です。

それに加えて、市区町村が独自に用意している枠もあります。この章では、その調べ方を書きます。

国の制度は、建物の性能によって金額が決まってくる

2026年度の制度では、建物の性能によって金額が3段階に分かれています。

詳しくはみらいエコ住宅2026事業の公式サイトで確認できます。国土交通省のドメインなので、情報の出どころとしては最も確かです。

対象になるのは、2025年11月28日以降に基礎工事に着手したものとされています。契約した日でも設計が終わった日でもなく、地面を掘り始めた日です。

予算に上限があるので、枠が埋まれば条件を満たしていても受け取れません。だから、早く動くほど有利になります。

公式ページには申請額の割合が出ているので、月に1回だけ見ておけば消化のペースが読めます。

性能を上げると受け取る額は増えますが、そのための工事費も増えます。だから、差額どうしを並べて比べます。

工事費の増加と受け取る額の増加、そこに光熱費の差を足します。

この計算をしてから決めれば、納得できます。

知り合いの方は、真ん中の等級を選びました。

いちばん上の等級は工事費が届かなかったからです。

市区町村ごとに、独自の枠が用意されていることがある

国の制度だけを見て終わりにすると、もったいないことがあります。

自治体の枠には決まった型がありません。金額も条件も名前もばらばらで、隣の市にあって自分の市にないということが普通に起きます。

探し方は単純で、市区町村の公式サイトで住宅と補助の2語を入れて検索するだけです。

それで見つからなければ、建築や住宅を担当している課に電話します。ページが分かりにくい場所にあることがあるので、電話のほうが早いこともあります。

聞くときは、建てる予定の住所、家族構成、着工の時期の3つを先に伝えます。この3つがあれば、当てはまりそうな枠を教えてくれます。

知り合いの方の市には、子育て世帯を対象にした枠がありました。上限は30万円でした。

この帯の収入では、30万円は小さくない金額です。

それから、地元の会社に頼むことが条件になっている枠もあります。

だから、会社を決める前に条件を確かめておきます。

決めてから条件が合わないと分かると、選び直すことになります。

納める額が減る形の支援も、同じ表に入れて計算する

支援には、受け取る形のものと、納める額が減る形のものがあります。

後者は目立たないぶん、忘れられがちです。ただ、金額としては小さくありません。

借入がある場合、一定の期間にわたって納める額が減る仕組みがあります。

入居した年の分は、翌年に自分で確定申告をします。会社員でも、この1回だけは自分でやります。

2年目以降は、勤め先の年末調整で処理できるようになります。

必要な書類は、引き渡しのときにまとめて渡されることが多いです。捨てないでファイルしておきます。

それから、登記のときにかかる税や、毎年の税にも軽減の仕組みがあります。

これらを全部足すと、10年で百万円単位になることもあります。

だから、受け取る額と減る額を同じ表に入れて計算します。

表計算ソフトの列を2つに分けて並べるだけです。

受け取れなくても成立する計画を、先に作っておく

制度は、必ず受け取れるとは限りません。

予算の枠が埋まれば、条件を満たしていても受け取れなくなります。

だから、受け取れなくても成立する計画を先に作ります。そのうえで、受け取れたら繰り上げに回す。

この順番なら、どちらに転んでも困りません。

逆に、受け取る前提で借入を増やすと、受け取れなかったときに苦しくなります。

この帯の収入では、その余裕がありません。

だから、制度は上乗せとして扱います。計画の土台にはしません。

知り合いの方にも、この考え方を勧めました。

結果として制度は使えましたが、使えなくても成立する形にしてありました。

その安心があったから、途中で慌てずに済んだそうです。

制度の情報は自分でも確かめておくと、判断が早くなります。

毎年出ていくお金も家計に入れておく

建てたら終わりではありません。住み始めてからのほうが、期間としては長くなります。

実家を整理したとき、父の家計簿が出てきました。毎月の光熱費が、僕の家の1.4倍でした。同じ地域で家族の人数もほぼ同じです。違ったのは建物の性能だけでした。

その差が30年続いたら、いくらになるのか。計算してみて、数字の大きさに驚きました。この章では、その先の話を書きます。

建物と敷地にかかる税は、最初の数年が高くなる

持ち家になると、毎年かかる税が発生します。建物の評価をもとに計算されるので、新しいほど高くなります。

年が経つにつれて評価は下がるので、最初の数年がいちばん重い形です。

そのぶん、新築から一定期間は税額を減らす仕組みがあります。長期優良住宅の認定を受けていると、その期間が延びる扱いになります。

だから、性能を上げる判断はここにも効いてきます。

市の税務課に電話すれば、自分の場合の目安を計算してもらえます。

僕が聞いたときは、年に14万円ほどという答えでした。月に直すと1万2千円弱です。

この金額を毎月の家計に組み込みました。組み込んでおけば、納付の時期に慌てません。

この帯の収入では、年に14万円は大きな金額です。

だから、返済を決めるときに必ず引いておきます。

電話1本で分かることなので、早めに聞いておくといいです。

10年から15年で、外まわりの手入れの時期が来る

外壁と屋根は、10年から15年ごとに手入れが必要になります。素材によって周期が変わります。

1階建ては外壁の面積が2階建てより小さくなることが多いので、その部分は抑えられます。ただし、屋根の面積は広いです。

足場は低くて済むので、そこは有利です。

建てるときに素材のグレードを上げておくと、この周期が延びます。周期が15年から25年に延びれば、30年で1回ぶん減ります。

1回100万円なら、100万円の差です。

この帯の収入では、建てるときに素材を上げる余裕がないこともあります。

その場合は、積み立てで備えます。

月1万円を別口座に移せば、10年で120万円になります。

手入れの時期に慌てないための備えです。

入金があった日に自動で振り替える設定にすると、続きます。

設備の交換は、同じ時期に重なって山ができる

給湯器、エアコン、換気扇、食洗機、インターホン。これらは10年から15年で交換の時期が来ます。

しかも、全部が同じ時期に来ます。同じ日に設置したからです。

だから、10年目から15年目にかけて支出が集中します。ここを想定していないと、その時期に苦しくなります。

年ごとの支出を並べた表を作って、山がどこに来るかを見ます。

僕が作ったときは、12年目と13年目に大きな山がありました。

その山に向けて積み立てる計画にしました。山が見えていれば、備えられます。

山を平らにする方法もあります。交換の時期を1年ずつずらして進めるやり方です。

全部を同時に替えなければ、負担は分散されます。

表を作るのは1時間で済みます。

この帯の収入では、この備えが特に効いてきます。

交換の目安の時期は、引き渡しのときに聞いておきます。

機器ごとに書き出して、カレンダーに入れておくだけです。

その年が来る前に準備できていれば、慌てずに済みます。

月1万円の積み立てが、10年後に効いてくる

結局のところ、いちばん確実な備えは積み立てでした。

家賃の口座とは別の口座を作って、毎月自動で移す。これだけです。

手を動かさなくていいので、続きます。意志の力に頼らない仕組みにするのがコツでした。

月1万円なら、年に12万円、10年で120万円になります。

手入れの1回分は、これでまかなえます。

この帯の収入で月1万円は、決して軽い金額ではありません。

だから、返済を決めるときにこの1万円を先に引いておきます。

あとから捻出しようとすると、たいてい続きません。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査のような統計も、横に置いておくと全国の水準と比べられます。

10年経ったころに残高を見ると、続けていてよかったと思えます。

まとめ：無理のない枠から形を決める

金融機関が示す数字は、貸せる上限であって払える上限ではありません。まず手取りを確かめて、その2割前後を目安に置きます。そこに毎年の税と保険と積み立てを足した数字が、住居にかかる実際のお金です。今の家賃と比べるときは、管理費や駐車場代も足して比べます。この順番で組めば、35年続けられる形になります。

知り合いの方は、事前審査で出た3,200万円をそのまま予算だと思っていました。月々に直すと今の家賃の1.5倍です。「借りられる額は、払える額の証明ではないんですよ」と伝えたとき、しばらく黙っていました。そこから手取りを計算して、毎年出ていくものを引いて、最終的に2,600万円で組みました。600万円下げたことで、選べる形は変わりました。ただ、今も無理なく暮らせているそうです。数字を下げるのは、あきらめることではありませんでした。

まずは通帳を開いて、毎月いくら振り込まれているかを確かめてみてください。そこがすべての出発点になります。

一社だけで決めなくて大丈夫です。複数社の提案を取り寄せて、納得できるものを選べます。