平屋の建て替え費用は総額でいくらか｜30坪の木造で解体から引き渡しまで

ノブです。築20年台の戸建てに住んでいます。

実家の建て替えを検討したとき、いちばん困ったのがこれでした。

「坪単価70万円です」と言われても、それが最終的にいくらになるのか分からなかったんです。30坪なら2,100万円か、と思っていたら、出てきた見積書は2,480万円でした。

380万円ぶん、知らない項目が並んでいたわけです。

数字の話をします。

国土交通省の建設工事費デフレーターでは、木造住宅の建築費が前年同月比で5.9%上がっています（2026年3月時点）。同じ家を1年後に建てると、数十万円から100万円台の差が出る計算になります。

だから、総額の枠組みを先に知っておく意味がありました。

坪単価は、あくまで本体工事の話です。

そこに解体、付帯工事、仮住まい、手続き費用が乗って、最終的な支払額になります。

目安として、本体工事の1.3倍前後を総額として見ておくと外しにくくなります。

この記事は、その0.3倍ぶんの中身の話です。何がいくら乗るのかを、項目ごとに分けて書きました。

同じ30坪でも、土地の条件で総額はかなり変わります。まず自分の土地での金額を書面でもらう方法があります。

平屋の建て替え費用は総額でいくらか

最初に、全体の枠を置いておきます。

細かい内訳は次の章から書きますが、先に完成形を見ておいたほうが、それぞれの項目の位置づけが分かりやすいからです。

枠は4つでした。

坪単価に含まれる範囲は、会社ごとに違ってくる

坪単価という言葉には、決まった定義がありません。

だから、同じ「坪単価70万円」でも、含まれているものが会社によって違います。ある会社では照明とカーテンまで入っていて、別の会社では給排水の引き込みすら別途、ということが実際に起こりました。

ここが、比べにくい最大の理由です。

解決の方法は1つです。

坪単価を聞かないことでした。

「この家に住み始めるまでに、全部でいくら払いますか？」と聞きます。

この聞き方だと、坪単価の話をしていた相手も、総額の話に切り替えてくれます。そこから逆算して坪単価を出すぶんには構いませんが、順番を逆にすると比べられなくなりました。

それと、坪数の数え方も確かめます。

延床面積で数えるのか、施工面積で数えるのか。施工面積にはベランダや玄関ポーチが含まれるので、同じ家でも数字が2坪ほど大きくなります。

坪単価は、そのぶん安く見えます。

だから、坪数の定義も聞いておきました。

「この坪数は延床ですか、施工面積ですか？」と聞くだけです。

この一言で、見え方がそろいます。

総額は、本体工事のおよそ1.3倍で見ておく

目安として使えるのが、この1.3倍という数字でした。

本体工事が2,000万円なら、総額で2,600万円前後。本体が1,800万円なら2,340万円前後。ざっくりした数字ですが、最初の資金計画を立てるには十分に使えます。

内訳は、だいたいこうなります。

4つの枠です。

この比率は、土地の条件で動きます。

更地に建てるなら解体の枠は0になりますし、地盤が弱ければ付帯工事の枠が膨らみます。だから、あくまで最初のあたりを付けるための数字でした。

正確な数字は、現地を見てもらってから出ます。

それでも、この枠を知っているかどうかで見積書の読み方が変わりました。本体工事しか書かれていない見積書は、まだ半分です。

残りの30%が、あとから出てきます。

だから、最初から4つの枠で聞きます。

この比率は、国が出している統計とも大きくは離れていません。

国土交通省の住宅の建築とリフォームに関するページでは、住宅取得にかかる費用の考え方や、その年の支援制度がまとめられています。

先に目を通しておくと、見積書の項目名も読みやすくなりました。

それと、この1.3倍という数字は建て替えの場合の目安です。

更地に新築するなら解体の枠が丸ごと無くなるので1.2倍前後まで下がりますし、逆に地盤改良と外構をまとめてやるなら1.4倍を超えることもありました。自分の条件がどちらに寄っているかで、最初に置く倍率も変えておきます。

リフォームで済ませる道と比べたい場合は、建て替えとリフォームはどっちが得かのほうに、どこで金額が逆転するのかを書いています。

30坪の木造なら、2,400万円前後が一つの目安

具体的な数字も置いておきます。

30坪の平屋を木造で建て替える場合、本体工事で1,800万円から2,000万円台、総額で2,300万円から2,700万円という幅が一つの目安になりました。仕様の水準によって、この幅の中で動きます。

幅が広いのには理由があります。

同じ30坪でも、キッチンや浴室のグレード、窓の性能、屋根や外壁の材料、それに断熱の仕様で、本体工事だけで数百万円は変わるからです。

だから、幅で持っておきます。

点で持つと、外れます。

それと、平屋は同じ坪数の2階建てより坪単価が高くなる傾向がありました。基礎と屋根の面積が、2階建ての倍近くになるからです。

この差は、5%から10%ほどと言われます。

ただし、階段が要らないぶん床面積を有効に使えるので、必要な坪数そのものが小さくなることもあります。坪単価では高く、総額では変わらない、という着地もありました。

だから、坪単価だけを見て平屋をやめる判断はしません。

総額で並べます。

土地の条件によって、数百万円は動いてくる

最後に、いちばん動く部分を書いておきます。

土地です。

地盤が弱ければ改良の工事が要りますし、前面道路が狭ければ資材の搬入に費用が乗ります。高低差があれば擁壁や土留めの話も出てきました。

この3つで、数百万円動くことがあります。

建て替えの場合、いま建っている家が地盤の答えでもあります。30年建っていて沈下していないなら、それ自体が一つの材料でした。

ただし、それでも調査はします。

昔の基準と今の基準が違うからです。

調査の費用は5万円から10万円という水準で、これは総額に入れておきます。調査をしないまま契約すると、あとから改良費が乗ってきます。

だから、契約の前に調査を入れてもらいます。

「地盤調査は契約前にできますか？」と聞く形です。

できると答える会社もあれば、契約後という会社もありました。ここは会社の姿勢が出る部分でもあります。

それと、道路の幅は資材の運び方にも効いてきます。

4トン車が入れない道だと、小型のトラックで何往復もすることになるので、そのぶん運搬の費用が乗ります。建て替えでは解体のときと建築のときの2回、同じ条件が効いてくるので、影響は2倍になりました。

ここは、地図では分かりません。

現地で測ってもらいます。

道路の幅と、家までの通路の幅。この2つを実測してもらいます。

数字で書面に入れてもらうと、あとで他社と比べるときにも使えました。

解体という、最初に来る出費

建て替えで最初に来るのが、この解体です。

いま建っている家を壊さないと、次が建ちません。

ここは条件で大きく動く枠でした。

木造30坪なら、100万円台から200万円台になる

まず、基本の水準です。

木造30坪の平屋なら、100万円台から200万円台という幅に収まることが多くなります。坪あたり4万円から7万円という言い方をされることもありました。

構造で変わります。

鉄骨造なら木造より上がりますし、鉄筋コンクリート造ならさらに上がります。平屋の木造は、この中ではいちばん解体しやすい部類でした。

それと、屋根の材料でも変わります。

瓦は1枚ずつ下ろす作業が要るので、そのぶん手間がかかりました。

逆に、金属の屋根なら早く済みます。

ここまでが建物の話です。

建物のほかに、庭の解体もあります。ブロック塀、門柱、カーポート、コンクリートの土間、それに樹木や庭石。庭のぶんだけで50万円を超えることは珍しくありません。

だから、見積もりを取るときは範囲を明確にします。

「どこからどこまでを壊しますか？」です。

図面に線を引いてもらうと、いちばん確実でした。

重機が入るかどうかで、手間がまるで変わる

次に効いてくるのが、道路の広さです。

4トントラックと重機が入れる道なら、作業は機械で進みます。ところが、前面道路が3メートルしかない、あるいは家までの通路が細いとなると、手で壊して手で運び出すことになりました。

この差が大きいです。

費用が1.5倍から2倍になることもあります。

隣家との距離も同じです。50センチしかない場所は、機械を振れないので手作業になります。それに、防音と防塵のシートを丁寧に張る必要も出てきました。

だから、必ず現地を見てもらいます。

図面と住所だけで出た概算は、あてになりません。

それと、近隣への挨拶も確かめておきます。誰がいつ回るのか、粗品を用意するのか。解体は音と振動が出る工事なので、ここを丁寧にやる会社を選ぶ意味がありました。

「近隣への挨拶はどうされますか？」と聞くだけです。

答え方に、その会社の姿勢が出ます。

それと、電線や電話線の位置も見ておきます。

敷地の上を横切っている場合、重機を立てられる範囲が限られるので、作業の順番が変わることがあります。電力会社に一時的に外してもらう手続きが必要になることもあり、その調整に数週間かかりました。

早めに分かっていれば、日程に組み込めます。

だから、現地調査のときに一緒に見てもらいます。

家財を残したままだと、処分費が上乗せされる

ここは自分で減らせる部分です。

家の中に残っている家具や家電、それに押し入れの中身。これらを「残置物」として一緒に処分してもらうと、その分の費用が乗ります。

数万円から数十万円という水準でした。

だから、出せるものは先に出します。

自治体の粗大ごみに出せば、1点あたり数百円から千円台で済むものが多いからです。家電4品目はリサイクル券が要りますが、それでも解体業者に頼むより安く上がりました。

時間はかかります。

30年ぶんの物だと、数か月ということもありました。

だから、工事の日程から逆算して早めに始めます。半年前から少しずつ、というくらいでちょうどよかったです。

それと、残すものも決めておきます。

新しい家に持っていくものです。

ここを決めておかないと、仮住まいに全部持ち込むことになって、トランクルームの費用が余計にかかりました。解体の前の片付けが、そのまま仮住まいの費用にも効いてきます。

処分の相場も、先に調べておくと判断できます。

自治体の粗大ごみは品目ごとに料金表が公開されていますし、リサイクル料金も家電の種類ごとに決まっています。解体業者の見積書に書かれた残置物処分の金額と並べてみると、どちらが安いかがその場で分かりました。

アスベストの調査は、法律で義務づけられている

2022年から、解体の前の調査が義務になっています。

建てられた年代によっては、屋根材や外壁材、断熱材にアスベストが使われている可能性があるためです。調査は資格を持った人が行います。

費用は数万円という水準でした。

調査で見つかった場合は、除去の工事が加わります。

使われている場所と量によって金額はかなり変わるので、ここは見つかってから見積もりを出し直してもらう形になりました。数十万円から、場合によっては百万円を超えることもあります。

だから、最初の見積もりでは「調査の結果次第」と書かれることがあります。

この記載があるかどうかを見ておきます。

書いていない見積書は、あとで追加になる可能性がありました。

それと、調査の結果は書面でもらいます。

報告書の形で出るはずです。

「調査結果の報告書をください」と伝えておくと確実です。

この書類は、後々まで残しておきます。将来この家を売ることになったとき、買う側から求められることがあるからです。

本体工事の坪単価は、何で動くのか

本体工事は、総額の7割を占めます。

だから、ここが動くと総額も動きます。

何で動くのかを、5つに分けます。

平屋は、基礎と屋根の面積が2階建てより広い

まず、平屋そのものの性質です。

30坪の2階建てなら、1階も2階も15坪ずつ。基礎の面積は15坪ぶんで済みます。ところが30坪の平屋は、基礎も屋根も30坪ぶん必要になりました。

倍です。

基礎と屋根は、家の中でも金額の大きい部分です。

だから、坪単価が上がります。5%から10%というのが、よく語られる水準でした。

ただし、これは坪単価の話です。

平屋には階段が要りません。階段とその周りのスペースで2坪から3坪は使うので、そのぶん必要な坪数が減ることがあります。

30坪の2階建てと、27坪の平屋で同じ暮らしができるなら、総額はほぼ並びました。

だから、坪数から見直します。

「同じ暮らしをするのに、平屋なら何坪必要か」を先に出してもらいます。

この数字が出てから、坪単価をかけます。

順番を守ると、比べられました。

基礎の金額は、面積だけでは決まりません。

ベタ基礎か布基礎か、鉄筋の間隔をどうするか、そして地盤の状態に合わせてどこまで厚くするか。この組み合わせで、同じ30坪でも数十万円は動きました。平屋は基礎の面積が広いぶん、この単価差がそのまま総額の差として出てきます。

だから、基礎の仕様も見積書で確かめます。

「ベタ基礎ですか、それとも布基礎ですか？」という一問です。

答えが違えば、金額が違うのも当然でした。同じ土俵に乗っているかどうかを、ここで確かめます。

窓と断熱の仕様で、本体の金額は大きく動く

次が窓と断熱です。

ここは、金額にも住み心地にも効いてくる部分でした。

窓なら、アルミの枠か、樹脂の枠か。ガラスが2枚か3枚か。この組み合わせで、家1軒ぶんで数十万円から100万円台の差が出ます。

断熱材も同じです。

厚さと種類で変わります。

ここを削ると初期の金額は下がりますが、光熱費が毎月効いてくるので、長い目で見ると戻ってきませんでした。だから、削る順番としては最後に置いています。

それと、省エネの基準に関わる部分でもあります。

基準を満たすと補助の対象になることがあるので、削ったつもりが補助を逃していた、という形になることもありました。

だから、両方を並べて比べます。

仕様を上げたぶんの金額と、受けられる補助の金額。差し引きすると、上げたほうが安くなることもあります。

この計算は、会社に頼めば出してもらえました。

平屋は、この部分でも条件が変わります。

屋根に接している面積が家の全体に及ぶので、天井の断熱をどこまでやるかが、そのまま夏の室温に効いてきます。2階建てなら2階の天井だけで済む話が、平屋では家じゅうの天井の話になるからです。

面積が広いぶん、材料も増えます。

ただし、効き方も大きくなります。

ここは削らずに、水回りのグレードで調整したほうが、住み始めてからの満足度は高くなりました。平屋では、天井の断熱が優先度の高い項目になります。

水回りのグレードは、選びやすい調整の余地

逆に、調整しやすいのがここです。

キッチン、浴室、洗面台、トイレ。この4つは、メーカーのグレードを1段階下げるだけで数十万円動きます。

しかも、あとから交換できます。

15年後や20年後に入れ替える前提なら、最初は標準の仕様にしておいて、次のときに好みのものを選ぶ、という考え方もありました。

壁の中と違って、表に出ている設備だからです。

断熱や構造は、あとから変えるのに壁を開ける必要があります。

設備は、それが要りません。

壁の中は最初に、表に出ているものは後からでも。この順番で優先度を決めました。

予算が足りないときに、どこを削るのかが決まります。

この判断が早くなります。

それと、ショールームには行っておきます。

実物を見ないと、グレードの差が分からないからです。カタログの写真では同じに見えても、触ると違うことがありました。

見積書では、この4つが「住宅設備機器」としてまとめられていることがあります。

まとめられていると、どれにいくらかかっているのかが見えません。だから、内訳を分けてもらいます。キッチンで何万円、浴室で何万円という形に分かれていれば、どこを下げるかを自分で選べるようになりました。

頼み方は一言です。

「設備の内訳を分けてください」

分けてもらうと、判断できる範囲が一気に広がります。それまで「設備一式400万円」だったものが、4つの数字に分かれるからです。

それと、標準仕様の中身も会社ごとに違います。

同じ「標準」と書かれていても、A社の標準がB社では上位グレードにあたる、ということが実際にありました。だから、メーカー名と品番まで書いてもらいます。品番があれば、カタログでグレードを自分で確かめられるからです。

「品番まで書いてください」と頼みます。

書けない会社は、まだ仕様が固まっていません。

品番の入っていない見積書は、あとで中身が変わることがあります。

ここを押さえておくと、契約後の食い違いが減りました。

屋根と外壁の材料は、次の手入れにも効いてくる

ここは、先の費用まで含めて考える部分です。

外壁なら、窯業系サイディング、金属サイディング、塗り壁、それにタイル。初期の金額はこの順に上がっていくことが多いのですが、次の塗り替えまでの年数も変わります。

だから、1年あたりで比べます。

初期費用を、次の手入れまでの年数で割る形です。

タイルは初期が高いぶん塗り替えが要らないので、30年で見ると並ぶ、あるいは逆転することがありました。ただし目地の手入れは要ります。

屋根も同じ考え方でした。

そして、平屋は屋根の面積が広いです。

だから、屋根材の単価差がそのまま総額の差になります。2階建てより、屋根の材料選びが効いてきます。

ここは時間をかけて選ぶ価値がありました。

次の塗り替えの目安も、あわせて聞いておきます。

「この材料なら次はいつごろですか？」です。

答えを書面でもらうと、資金計画に組み込めました。10年後や15年後にいくら要るのかが数字で残るので、積み立ての額もその場で決められます。

平屋の屋根は、足場の掛け方でも費用が変わります。

高さが低いぶん足場代そのものは抑えられますが、面積が広いので作業の日数は延びます。次の塗り替えのときにも同じことが起きるので、材料を選ぶときは30年ぶんの手入れ費用まで見ておくと判断が変わりました。

30年で2回塗るのか、1回で済むのか。ここを比べます。

この差が、初期の数十万円を上回ることがあります。

だから、初期費用と手入れ費用を1枚の紙に並べます。30年でいくらかかるか、という単位で比べました。

それと、色の選び方でも持ちが変わります。

濃い色ほど日射で温度が上がりやすく、退色も早く出ます。平屋は屋根の面積が広いので、その影響も面積ぶんだけ大きくなりました。見た目の好みと、次の塗り替えまでの年数を、両方見て決める形になります。

だから、実物の色見本を屋外で見ます。

室内の照明の下だと、印象が変わるからです。

晴れた日の屋外で、A4以上の大きさの見本を見せてもらいます。

小さな色見本と、実際に塗られた面では、見え方がかなり違いました。

形が複雑になるほど、坪単価は上がっていく

最後に、間取りの形の話です。

同じ30坪でも、四角い総二階のような単純な形と、凹凸の多い形では金額が変わります。角が増えると、基礎も外壁も屋根も長さが増えるからです。

平屋は、ここが出やすい形でした。

コの字型やL字型にすると、中庭が作れて風も光も入るのですが、そのぶん外壁と屋根の面積が増えます。

差は、数十万円から100万円台になることもありました。

だから、形を決めるときに金額も聞きます。

「この形と、四角い形でいくら違いますか？」です。

差額を聞いてから決めると、納得して選べました。金額を知らずに形を決めると、あとで削る場所を探すことになります。

それと、屋根の形も同じです。

片流れ、切妻、寄棟。この順に、面と角が増えていきます。

雨仕舞いの考え方も変わるので、金額だけでは決めません。

同じ30坪でも、仕様と形で総額はかなり変わります。複数社の書面を並べると、その差が見えます。

ただし、単純な形が常に正しいわけでもありません。

敷地の形が細長い場合や、隣の家との距離が近い場合には、あえて凹凸を作って光と風の通り道を確保したほうが、住んでからの快適さが変わることがありました。金額だけで四角にすると、暗い家になることがあります。

だから、理由のある凹凸なら受け入れます。

理由が説明できるかどうかです。

「なぜこの形にするのですか？」と聞いて、敷地の条件から説明が返ってくるなら、その凹凸には意味がありました。意味のある凹凸と、なんとなくの凹凸を分けます。

ここは設計の力が出る部分です。

それと、軒の出し方も金額に効いてきます。

軒を深く出すと材料も手間も増えますが、外壁に当たる雨と日射が減るので、外壁の持ちが変わります。平屋は屋根の面積が広いぶん、軒を出す効果も大きく出ました。初期の数十万円と、次の塗り替えまでの年数を並べて考える部分です。

ここも、30年で比べます。

付帯工事という、見落としやすい枠

ここが、いちばん見落とされる枠です。

本体工事の見積書には載っていないのに、住むためには必ず要るものが並びます。

4つに分けて書きます。

給排水とガスの引き込みは、本体に入らない

建て替えの場合、既存の配管があります。

ただし、そのまま使えるとは限りません。古い配管は口径が細かったり、材質が今の基準に合わなかったりするので、引き直しになることがありました。

敷地の中の配管を引き直すだけなら、数十万円という水準です。

ところが、道路から引き込み直すとなると話が変わります。

道路を掘る工事になるので、舗装の復旧まで含めて100万円を超えることもありました。ここは自治体への申請も要ります。

だから、既存の配管が使えるかを先に確かめます。

「配管はそのまま使えますか？」です。

使えないなら、いくらかかるのかまで聞いておきます。この1問で、100万円単位の話が動くことがありました。

それと、浄化槽の地域なら別の話も出ます。

下水道が来ていない地域では、浄化槽の設置が必要です。

補助が出る自治体も多いので、そこは窓口で確かめる形になりました。

それと、電気の引き込みも確かめておきます。

今の家がアンペア数の小さい契約のままだと、新しい家の設備に足りないことがあります。引き込み線そのものを太いものに替える工事が必要になると、その費用も付帯工事の枠に入ってきました。

地盤の改良が必要なら、数十万円から百万円台

地盤調査の結果によっては、改良が要ります。

方法はいくつかあって、浅い層を固める方法、柱状に固める方法、鋼管の杭を打つ方法。この順に金額が上がっていくのが一般的でした。

数十万円から、200万円を超えることもあります。

建て替えなら、今の家が沈下していないことが一つの材料になります。

ただし、それで不要と決まるわけではありません。今の家より重い建物を建てるなら、条件が変わるからです。

だから、調査はします。

費用は5万円から10万円という水準でした。

この5万円を惜しむと、契約後に100万円台の追加が出ることがあります。調査は契約の前に入れてもらうのが安全でした。

それと、改良が必要になった場合の扱いも確かめます。

「改良が必要になったら、追加になりますか？」です。

あらかじめ概算を含めている会社もあれば、全額追加という会社もありました。

外構は、後回しにされやすい枠になっている

建物が完成しても、外構が終わっていないと生活が始まりません。

駐車場の土間、アプローチ、門柱、フェンス、それに庭。この一式で、100万円から300万円という幅になります。

ところが、見積書には「別途」と書かれていることが多いです。

建物の会社と、外構の会社が別だからです。

だから、ここは自分で足します。

足さないと、住み始めてから慌てることになりました。

順番としては、必要な範囲だけ先にやる形もあります。駐車場と玄関までのアプローチだけ工事して、庭やフェンスは翌年に回す、という進め方でした。

資金の面では、これが現実的です。

外構を全部同時にやろうとすると、総額が一段上がります。

ただし、あとからやると割高になる部分もあります。

重機がある間にやってしまったほうが安く済む工事があるからです。

だから、外構の会社にも早めに相談します。

建物の設計と並行して進めると、無駄が減りました。

外構の会社を分ける場合は、境目を決めておきます。

建物の会社がどこまでやって、外構の会社がどこからやるのか。ここが曖昧だと、給排水の桝の位置や、駐車場の高さ合わせで行き違いが起きて、あとから手直しの費用が出ることがありました。

照明とカーテンとエアコンも、別枠が多い

最後が、この3つです。

会社によっては本体に含まれていますが、別枠のことも多くなります。30坪の平屋なら、3つ合わせて80万円から150万円という水準でした。

エアコンは部屋数ぶん必要です。

カーテンは窓の数ぶんです。

平屋は窓が多くなりやすいので、ここも2階建てより増える傾向がありました。掃き出し窓が並ぶ間取りだと、カーテンだけで30万円を超えることもあります。

だから、窓の数を数えておきます。

図面を見れば分かります。

そのうえで、優先順位を付けます。寝室と客間を先に、あとは住みながらそろえる。この形でも困りませんでした。

全部を引き渡しの日にそろえる必要はありません。

それと、含まれているかどうかは必ず確かめます。

「照明とカーテンとエアコンは入っていますか？」です。

3つまとめて聞けば、1回で済みました。項目ごとに別の日に聞くと、そのたびに担当者の記憶をたどってもらうことになります。

仮住まいと引っ越しで100万円前後

建て替えでは、必ずこの枠が発生します。

リフォームとの比較で、いちばん効いてくる部分でもありました。

4つに分けます。

工期のぶんだけ、家賃が積み上がっていく

平屋の建て替えなら、着工から引き渡しまで4か月から6か月というのが一つの目安です。解体の期間を足すと、5か月から7か月になります。

その期間ぶん、家賃がかかります。

3LDKの賃貸で月10万円なら、6か月で60万円。ここに敷金と礼金、それに仲介手数料が乗ります。

合計で80万円前後になりました。

地域によって、この数字はかなり動きます。

だから、実際に借りられる物件の家賃で計算します。相場ではなく、その学区の空き物件の家賃でした。

不動産のサイトで3件も見れば、現実的な数字が出ます。

この10分の作業で、総額の精度が上がりました。

それと、工期が延びる可能性も見ておきます。契約書に書かれた工期はあくまで予定で、そのとおりに終わらないことは実際にありました。

天候や資材の入荷で、1か月延びることは実際にあります。

1か月ぶんの家賃を、予備として持っておくと落ち着いて進められました。

それと、契約の期間そのものにも注意が要ります。

半年で出る予定でも、工期が延びれば延長が必要になります。定期借家だと延長できないことがあるので、契約のときに「延長は可能ですか？」と確かめておくと、あとで慌てずに済みました。

引っ越しは、2回ぶん見ておく必要がある

今の家から仮住まいへ。

そして、仮住まいから新しい家へ。

2回です。

1回あたり、4人家族で10万円から20万円という水準でした。時期によっても変わります。3月から4月は繁忙期なので、1.5倍近くになることがあります。

だから、時期をずらせるなら、ずらします。

2回で20万円から40万円。

この数字を総額に足しておきます。

それと、仮住まいには全部を持ち込みません。

半年間使わないものは、置き場所を分けたほうが引っ越しの費用も抑えられました。運ぶ量が減れば、そのまま金額が下がります。

だから、片付けと引っ越しはつながっています。

先に減らしておくと、2回とも安く済みました。

それと、仮住まいへ運ぶ荷物は選びます。

半年間まったく使わないものまで運ぶと、往復2回ぶんの運賃がそのまま増えるからです。季節外れの衣類や、来客用の布団、それに趣味の道具。こういうものは別に預けたほうが、結果として安く済みました。

運ぶ量は、そのまま金額です。

だから、片付けを先にやります。

2回運ぶことを前提にすると、減らす判断も早くなりました。

荷物の置き場所も、別に借りることがある

仮住まいが今より狭いことは、よくあります。

その場合、入りきらない荷物の置き場所が要りました。

トランクルームなら、月1万円台から3万円台という水準です。半年で6万円から18万円になります。

ここも総額に足します。

ただし、この機会に減らす選択もあります。

半年間まったく使わなかったものは、新しい家でも使わないことが多いからです。建て替えを機に物が半分になった、という話はよく聞きました。

だから、預けるか手放すかを先に仕分けます。

預ける費用と、買い直す費用を比べる形です。

半年で15万円かけて預けるより、手放して必要なときに買い直したほうが安いものもありました。

この判断を、1つずつやります。

実家や親戚の家に置かせてもらう、という方法もあります。

費用はかかりませんが、運ぶ手間と、あとで引き取る手間は残ります。距離が遠いと、その往復だけで数万円かかることもありました。

だから、距離で判断します。

車で30分以内なら現実的でした。

それ以上なら、近所のトランクルームのほうが結局は安く済みます。

短期で借りられる物件は、早めに探しておく

半年だけ借りたい、という条件は特殊です。

一般の賃貸は2年契約が前提なので、短期だと断られることがありました。

だから、探し方を変えます。

定期借家という契約なら、期間を区切って借りられます。

それと、不動産会社に事情を先に伝えます。「建て替えの間の半年だけ」と言うと、条件に合う物件を探してもらえることが多くなりました。

探し始める時期は、着工の3か月前が目安です。

早すぎると空きが出ていません。

遅すぎると選べません。

工期が確定した時点で動き始めると、ちょうど収まりました。

それと、ペットがいるなら条件がさらに絞られます。

その場合は、もう1か月早く動きます。

それと、住民票を移すかどうかも決めておきます。

半年間だけの仮住まいでも、郵便物の転送や、子どもの学区、それに各種の通知の宛先が関わってきます。移さずに転送だけで済ませる方法もあるので、市区町村の窓口で確かめておくと迷いません。

登記・申請・保険の手続き

最後の枠が、この手続きです。

1つずつは小さくても、足すと数十万円になりました。

4つに分けます。

建物滅失登記と表題登記の、両方が必要になる

建て替えでは、登記が2回動きます。

まず、壊した建物を登記簿から消す手続き。これが滅失登記です。解体してから1か月以内に申請することになっています。

次に、新しい建物を登記簿に載せる手続き。

これが表題登記です。

さらに、所有権の保存登記と、ローンを組むなら抵当権の設定登記も加わります。合計で4つ動くことになりました。

費用は、登録免許税と司法書士や土地家屋調査士への報酬です。

合計で20万円から40万円という水準になります。

滅失登記だけなら自分でもできます。

法務局で書式をもらって、解体業者から取毀証明書を受け取れば、手続きそのものは難しくありませんでした。数万円ぶんは、自分でやれば浮きます。

ただ、時間は取られます。

平日に法務局へ行く必要があるからです。

順番も決まっています。

解体してから滅失登記、建物が完成してから表題登記、そのあとに保存登記と抵当権の設定。この流れが崩れると、住宅ローンの実行が止まることがありました。

だから、日程は会社に管理してもらいます。

誰がどの登記をやるのかも、先に決めておきます。

それと、住宅用家屋証明という書類を取ると登録免許税が軽くなることがあります。

市区町村で発行してもらう書類で、手数料は千数百円という水準です。数万円ぶんの税が軽くなることもあるので、司法書士に「この証明は使えますか？」と聞いておく価値がありました。

建築確認の申請にも、費用がかかってくる

新しく家を建てるには、建築確認が要ります。

申請の手数料と、書類を作る設計料が発生します。多くの場合、本体工事の見積書に含まれているか、設計料として別に立てられていました。

数十万円という水準です。

ここは、含まれているかを確かめます。

それと、地域によっては別の申請も加わります。

市街化調整区域なら開発の許可、景観地区なら景観の届出、それに防火の地域なら仕様の制限。こういう条件が付くと、書類も費用も増えました。

自分の土地にどの条件が付いているかは、役所で調べられます。

都市計画課の窓口です。

住所を伝えれば、その場で教えてもらえました。この確認を先にやっておくと、あとから条件が出てきません。

無料で、10分ほどで終わります。

それと、完了検査も受けます。

工事が終わったあとに検査を受けて、検査済証を発行してもらう手続きです。これが無いと、将来売るときや増築するときに困ることがありました。

必ず受けます。

そして、証書は保管します。

検査済証は、30年後に効いてくる書類でした。

火災保険は、建物の構造で金額が変わる

新しい家には、火災保険を掛け直します。

木造か、鉄骨か、耐火の仕様か。この構造の区分で保険料がかなり変わりました。同じ建物でも、耐火の性能が上がると区分が変わって安くなります。

だから、構造の区分を確かめます。

「この家はどの構造区分になりますか？」です。

会社が答えてくれます。

その区分を持って、保険会社に見積もりを頼みます。5年契約や10年契約のほうが、1年ごとより割安になるのが一般的でした。

金額は、10年で20万円から50万円という幅です。

地域と補償の範囲で動きます。

水災の補償を付けるかどうかも、土地の条件で判断します。ハザードマップを見て決める形でした。

ここも総額に入れておきます。

引き渡しのときに要る費用だからです。

地震保険を付けるかどうかも、ここで決めます。

火災保険とセットでしか入れない仕組みで、保険料は建物の所在地と構造で決まります。新しい耐震基準の建物には割引が適用されることもあるので、そこは確かめておく価値がありました。

割引の証明には、書類が要ります。

建設住宅性能評価書や、耐震等級の証明書です。

会社に「割引に使える書類は出ますか？」と聞いておきます。

借入にかかる手数料と保証料も、足しておく

ローンを組むと、金利以外の費用もかかります。

事務手数料、保証料、印紙代、それに団体信用生命保険の保険料。金融機関によって組み方が違いますが、借入額の2%前後という設定が多くなりました。

2,000万円なら40万円前後です。

ここも総額に足します。

それと、つなぎ融資を使うなら、その金利と手数料も乗ります。工事の途中で支払う分を立て替えるための借入なので、数十万円になることがありました。

分割実行ができる金融機関なら、これが要りません。

だから、聞いておきます。

「分割実行はできますか？」の一言で、数十万円が動きます。

この違いは、金利の差より大きくなることもありました。

だから、金利だけで金融機関を選びません。

それと、繰上返済の手数料も見ておきます。

将来まとまった資金ができたときに、無料で繰上返済できる金融機関と、そのたびに数千円から数万円かかる金融機関があります。35年のうちに何度か使うことを考えると、この差も総額に効いてきました。

借入額は、4つの枠が埋まってから決める

総額が出たら、次は資金です。

ここも順番があります。

5つに分けます。

4つの枠を全部埋めてから、借入額を決める

借入額は、総額から自己資金を引いた額です。

だから、総額が確定していないと決まりません。本体工事だけを見て借入額を決めると、あとから足りなくなりました。

4つの枠を、全部埋めます。

本体、付帯、解体、諸費用と仮住まい。

この4つが埋まって、はじめて総額が出ます。埋まらない欄があるなら、そこは概算でも入れておきます。

0円で置かないことです。

空欄は、あとで必ず数字が入ります。

概算でも入れておけば、資金計画が崩れません。

それと、予備費も足します。

総額の5%ほどを、追加が出たときのために持っておく形でした。

2,400万円なら120万円です。

使わなければ、そのまま残ります。

それと、自己資金をいくら入れるかも同時に決めます。

頭金を多く入れれば毎月の返済は軽くなりますが、手元の現金は減ります。この2つは同時には満たせないので、どちらを優先するかを先に決めておく必要がありました。

僕は、手元を優先しています。

枠が埋まったあとの組み立て方は、平屋の資金計画のほうで手順にしてあります。

手元に残す現金の額を、先に決めておきたい

自己資金を全部入れると、手元が空になります。

引っ越しの費用、家具、それに当面の生活費。工事が終わったあとにも、お金は要りました。

だから、残す額を先に決めます。

生活費の6か月ぶんが一つの目安でした。

この額を確保したうえで、残りを頭金に回します。順番を逆にすると、あとで借り直すことになりました。

借り直しは、条件が悪くなります。

住宅ローンより金利の高い借入になるからです。

だから、最初の設計で残しておきます。頭金を1円でも多く入れるより、手元を空にしないほうが安全でした。

それと、想定外の出費も考えます。

家族の入院や、車の買い替え。

半年から1年の間に起こり得ることを、少し見ておきます。

それと、引き渡しの直後に出ていくお金も見ておきます。

登記の費用、火災保険の一括払い、それに引っ越しと家具。この3つが同じ月に重なることがあるので、その月だけで100万円を超えることもありました。

だから、月ごとに並べます。

いつ、いくら出ていくのかを1枚に書く形です。

総額ではなく、月ごとの出入りで見ると足りるかどうかが分かります。

支払いの時期と回数も、工程表で確かめる

建て替えの支払いは、分割で来ます。

契約時、着工時、上棟時、引き渡し時。この4回が一般的でした。それぞれの割合は会社によって違いますが、契約時に10%、着工時に30%、上棟時に30%、引き渡し時に30%といった形です。

この時期を、工程表と重ねます。

いつ、いくら要るのかが見えます。

住宅ローンは完成後の実行なので、その前の支払いをどうするかがここで決まりました。自己資金で払うのか、つなぎ融資を使うのかが、ここで決まります。

だから、工程表は必ずもらいます。

「支払いの時期を書き込んだ工程表をください」と頼む形です。

1枚の紙で、資金の流れが見えるようになりました。

この1枚があると、いつ何をすればいいかで迷いません。

家族とも共有しておきます。

それと、支払いの割合も会社によって違います。

契約時に多く求める会社もあれば、引き渡し時に多く残す会社もありました。手元の資金の状況によって、どちらが組みやすいかは変わります。

だから、割合も交渉の余地があります。

「この配分は変えられますか？」と聞いてみます。

変えられることもありました。

3社そろえて、同じ枠で比べるようにする

比べるときも、4つの枠を使います。

会社ごとに1列を作って、4つの枠を埋めます。3社なら12個の欄です。

この12個が埋まれば、比べられました。

金額だけでなく、含まれている範囲も並びます。

A社の本体には照明が入っていて、B社は別枠。こういう違いが見えるようになるので、単純な金額の大小では判断しなくなりました。

そろえるのは、同じ条件です。

だから、要望は紙に書いて渡します。

坪数、部屋数、譲れない設備、それに予算の幅。この4つを書いた紙を3社に配ると、返ってくる提案が比べられる形になりました。

口頭で伝えると、前提がずれます。

紙1枚です。

作るのに20分もかかりません。

それと、比べるのは金額だけではありません。

工期の長さ、保証の年数、点検の回数、そして担当者の説明の分かりやすさ。この4つも一緒に並べておくと、金額が近い2社で迷ったときの判断材料になりました。

表に列を足すだけです。

4行増えます。

金額だけの表だと、最後に決め手が無くなります。

決めた内容と書面は、工事のあとも残しておく

最後に、記録の話です。

見積書、契約書、図面、工程表、それに保証書。この一式をファイルにまとめて保管します。

10年後、20年後に使います。

手入れの時期が来たときに、どんな材料が使われているかが分かるからです。外壁の品番が分かれば、同じもので直せます。

それと、売るときにも使いました。

記録が残っている家は、買う側から見て安心材料になるからです。

置き場所も決めておきます。1か所にまとめておかないと、必要なときに探すことになります。

それと、データでも残します。

写真に撮って、フォルダに入れておくだけです。

紙が傷んでも、内容は残りました。

写真も一緒に残します。

基礎の配筋、断熱材が入った状態、壁を閉じる前の配線と配管。こういう、完成すると見えなくなる部分の写真は、あとで手を入れるときの資料になりました。

会社に頼めば撮ってもらえます。

「壁を閉じる前の写真をください」です。

自分で現場に行って撮っても構いません。この写真は、20年後にいちばん役に立ちました。

まとめ：総額は本体の1.3倍で見ておく

平屋の建て替え費用は、坪単価だけでは出ません。坪単価は本体工事の数字であって、そこに解体、付帯工事、仮住まい、手続きの費用が乗って総額になります。目安としては本体工事の1.3倍前後で、30坪の木造なら2,300万円から2,700万円という幅が一つの水準でした。僕の実家では、坪単価から計算した2,100万円が、見積書では2,480万円になっています。

差の中身は、解体で150万円、付帯工事で180万円、仮住まいと引っ越しで90万円、手続きで60万円といった内訳でした。どれも住むためには必要なものばかりで、削れる部分はほとんどありません。だから、最初から4つの枠で聞くようにしています。「この家に住み始めるまでに、全部でいくら払いますか？」という聞き方をすると、坪単価の話をしていた相手も総額の話に切り替えてくれました。それと、地盤調査は契約の前に入れてもらうようにしています。5万円を惜しむと、契約後に100万円台の追加が出ることがあるからです。

まずは、手元の見積書に4つの枠が全部あるかを確かめてみてください。空欄があるなら、そこがあとから増える金額です。

自分の土地での総額を、無料で取り寄せられます。4つの枠に落として並べれば、どの会社が何をどこまで含めているかを比べられます。